Häuser zum Verkauf in Marbella 2026: Preise für Villen und Reihenhäuser nach Zonen und wie es sich hier lebt

Wenn Sie nach Häusern zum Verkauf in Marbella suchen, sind dies die Richtwerte: Die mittlere Villa wird für 2.950.000 € angeboten, das mittlere Reihenhaus für 835.000 €. Diese Daten stammen aus dem Angebotsbestand von EVS PROPERTY GROUP zum 13. November 2026, mit 649 Anzeigen für Villen und 223 für Reihenhäuser.

Ein Hinweis vorab: Es handelt sich um Angebotspreise, also um das, was die Verkäufer verlangen, und nicht um tatsächliche Abschlusspreise. Hier geht es um Häuser, Villen und Reihenhäuser. Wenn Sie sich für eine Wohnung interessieren, haben wir einen weiteren Ratgeber zu Apartments in Marbella; vorweg so viel: Der Median liegt dort bei 695.000 €.

Was kostet ein Haus in Marbella im Jahr 2026?

Marbella kommt auf 2.098 Wohnungsanzeigen mit einem Median von 950.000 € und 6.053 €/m². Die mittlere Hälfte des Marktes bewegt sich zwischen 4.539 und 8.159 €/m². Zur Einordnung: Die gesamte Costa del Sol liegt bei 649.000 € und 4.744 €/m², Marbella ist also deutlich teurer als der Durchschnitt der Küste.

Villen und freistehende Häuser sind das teuerste Segment: 649 Anzeigen, Median von 2.950.000 € und 6.914 €/m². Die Hälfte der Villen kostet zwischen 1.650.000 € und 4.495.000 €. Von den 649 liegen 585 (90 %) über einer Million Euro, 300 (46 %) über 3 Millionen, und nur 11 kosten weniger als 500.000 €.

Reihenhäuser bieten einen deutlich günstigeren Einstieg: 223 Anzeigen, Median von 835.000 € und 4.694 €/m². Die Hälfte liegt zwischen 625.700 € und 1.260.000 €. 21 kosten weniger als 500.000 €, 76 mehr als eine Million.

Zum Vergleich: Die Apartments in Marbella kommen auf 1.268 Anzeigen, einen Median von 695.000 € und 5.905 €/m². Der Quadratmeter eines Reihenhauses ist also günstiger als der einer Wohnung, der einer Villa dagegen teurer.

Preis nach Anzahl der Schlafzimmer

Die Größe bestimmt den Preis recht deutlich. Diese Tabelle zeigt den Median von Villen und Reihenhäusern nach Schlafzimmern.

Villenpreise in Marbella nach Zonen

Marbella ist kein einheitlicher Markt: Zwischen einer Zone und der nächsten kann dieselbe Villa um ein Vielfaches mehr kosten. Diese Tabelle zeigt die Villen der zwölf Zonen mit den meisten Anzeigen.

Ein wichtiger Hinweis: In Zonen mit 10 bis 17 Anzeigen ist der Median weniger stabil, weil schon wenige Immobilien ihn stark verschieben können. Verstehen Sie ihn als Orientierung, nicht als Preisliste.

Welche ist die teuerste Zone in Marbella?

Das hängt davon ab, wie man misst. Beim Preis pro Quadratmeter liegen die teuersten Villen in Los Monteros (9.896 €/m²), Sierra Blanca (9.322 €/m²), Puerto Banús (8.703 €/m²), Nagüeles (8.684 €/m²) und der Milla de Oro (8.671 €/m²). Beim Medianpreis insgesamt sticht Sierra Blanca mit 5.490.000 € hervor, gefolgt von Guadalmina Baja mit 4.750.000 € und Los Monteros mit 4.675.000 €.

Die Milla de Oro erstreckt sich zwischen dem Zentrum von Marbella und Puerto Banús, Sierra Blanca und Nagüeles liegen am Hang darüber. Nueva Andalucía, direkt hinter Puerto Banús, ist das sogenannte „Golftal“ und vereint die meisten Villen im Verkauf: 142 Anzeigen.

Wo kann man in Marbella ein Haus für weniger als eine Million kaufen?

Bei einem Villen-Median von 2.950.000 € erfordert ein Preis unter einer Million, dass Sie den Haustyp oder die Zone wechseln. Das sind die realistischsten Wege:

• Reihenhäuser: Der Median liegt bei 835.000 €. In Nueva Andalucía gibt es 57 Anzeigen mit einem Median von 719.000 € (4.780 €/m²). Ein Reihenhaus mit 3 Schlafzimmern hat einen Median von 795.000 €.
• Weitere Zonen für Reihenhäuser: San Pedro de Alcántara hat 20 Anzeigen mit einem Median von 910.000 €, in der Milla de Oro (28 Anzeigen) steigt er auf 1.695.000 € und 6.414 €/m².
• Günstigere Villen: San Pedro de Alcántara (1.595.000 €), Guadalmina Alta (2.000.000 €) und Elviria (2.250.000 €). Eine Villa mit 3 Schlafzimmern hat einen Median von 1.295.000 € und liegt damit etwas über einer Million.
• Sanierungsbedürftige Häuser: Laut unserer Analyse von 8.399 Anzeigen vom 3. November 2026 kosten sanierungsbedürftige Häuser in Marbella 4.628 €/m², gegenüber 6.186 €/m² bei gebrauchten Häusern, also 25 % weniger pro Quadratmeter. Allerdings kann eine Komplettsanierung an der Küste leicht mehrere hundert Euro pro Quadratmeter kosten, daher sollten Sie sie vor dem Kauf durchrechnen.
• Nachbargemeinden: Estepona hat einen Median von 625.900 € und 4.825 €/m²; Mijas 549.000 € und 4.317 €/m²; Ojén 771.000 € und 4.338 €/m². Benahavís dagegen ist teurer als Marbella: 995.000 € und 5.635 €/m².

Zum Meerblick liegen uns nur Zahlen für Wohnungen vor: In Marbella kosten sie pro Quadratmeter 22 % mehr als Wohnungen ohne Meerblick, und die in erster Strandlinie 53 % mehr als die übrigen Wohnungen der Gemeinde. Für Häuser gibt es keine eigene Zahl, daher übertragen wir sie nicht.

Wie lebt es sich in Marbella?

In Marbella zu leben bedeutet, im teuersten Markt der Provinz Málaga zu wohnen, und das zeigt sich bei der Miete: Laut idealista kostete sie im Oktober 2026 23,5 € pro m² und Monat, 9,1 % mehr als ein Jahr zuvor. Eine Wohnung mit 80 m² kostet rund 1.880 € im Monat. Der Durchschnitt der gesamten Provinz liegt bei 18,8 €/m².

Marbella und Benahavís bilden den teuersten Markt der Küste, mit internationalen Schulen und Golf. In Marbella gibt es sogar eine schwedische Schule, die Svenska skolan Marbella, was viele nordische Familien berücksichtigen. Der Flughafen Málaga ist über die Autobahn erreichbar, die an der Küste entlangführt.

Jede Zone hat ihren eigenen Charakter. Im Westen der Gemeinde liegen San Pedro de Alcántara und Guadalmina. Im Osten, in Marbella Este, befinden sich Elviria, El Rosario, Marbesa, Los Monteros und Cabopino mit seinen Dünenstränden. In der Mitte liegen die Milla de Oro und Puerto Banús, im Landesinneren Nueva Andalucía mit seinen Golfplätzen.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Hauskauf in Marbella an?

Bei einer gebrauchten Immobilie in Andalusien fällt der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer beim Kauf von Bestandsimmobilien) von 7 % an; zusammen mit Notar, Registro und Gestoría (Verwaltungs- und Behördenservice) belaufen sich die Nebenkosten insgesamt auf 7,5 % bis 8 %. Beim Neubau kommen IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % und AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer) von 1,2 % hinzu, zusammen rund 12 %. Der ITP wird auf den höheren von zwei Werten berechnet: den Preis in der escritura (notarielle Kaufurkunde) oder den Referenzwert des Catastro (spanisches Liegenschaftskataster).

Zwei Beispiele mit den Medianpreisen: Bei einem Reihenhaus für 835.000 € fallen 58.450 € ITP an, bei einer gebrauchten Villa für 2.950.000 € sind es 206.500 €. Wäre dieselbe Villa neu, wären es 295.000 € IVA plus 35.400 € AJD, also 330.400 €.

Für 2027 hat die Junta de Andalucía eine Senkung des allgemeinen ITP auf 6,75 % angekündigt, sie steht jedoch im Haushaltsentwurf und ist noch nicht verabschiedet.

Ausländer können ohne Einschränkungen kaufen, benötigen aber eine NIE (spanische Ausländer-Identifikationsnummer). Der Kauf begründet kein Aufenthaltsrecht: Die „Golden Visa“ wurde am 3. April 2025 abgeschafft, und Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern dürfen sich ohne Visum 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufhalten. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % ein (modelo 211), und der nicht ansässige Eigentümer reicht jedes Jahr das modelo 210 ein.

Was Sie vor dem Kauf einer Villa prüfen sollten

• Nota simple (Grundbuchauszug) des Registro de la Propiedad (spanisches Grundbuch), um Eigentümer und Belastungen zu bestätigen.
• Dass Registro und Catastro übereinstimmen: Pool, Anbauten oder Keller sind oft nicht eingetragen.
• Die licencia de primera ocupación (Erstbezugsgenehmigung).
• Dass keine Schulden bei IBI (jährliche Grundsteuer) oder bei der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) bestehen, und in Wohnanlagen die Beiträge zur Gemeinschaft.
• Einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie die arras (Anzahlungsvertrag mit Reservierungsbetrag) unterzeichnen.

Fazit

Die Häuser zum Verkauf in Marbella decken ein sehr breites Spektrum ab: von Reihenhäusern mit zwei Schlafzimmern für rund 525.000 € bis zu Villen mit sechs Schlafzimmern und einem Median von 4.200.000 €. Die Zone wiegt ebenso schwer wie die Größe, und die Kaufnebenkosten schlagen mit einem Prozentsatz zu Buche, den Sie von Anfang an im Blick haben sollten.

EVS PROPERTY GROUP ist eine Agentur an der Costa del Sol mit Büro in Benalmádena und arbeitet an der gesamten Küste, Marbella eingeschlossen. Wir helfen Ihnen bei der Wahl der Zone, prüfen die Unterlagen gemeinsam mit einem unabhängigen Anwalt und begleiten Sie durch den gesamten Kauf. Wenn Sie über Ihr Budget sprechen möchten, schreiben Sie uns unverbindlich.

Häufig gestellte Fragen