Comprar una vivienda en Marbella en 2026 cuesta, además del precio, entre un 7,5 % y un 9 % si es de segunda mano y alrededor de un 12-13 % si es obra nueva. La mayor parte es el impuesto: un 7 % de ITP en la reventa o un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD en la obra nueva. Notaría, registro, gestoría y abogado completan la cuenta.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en Marbella?
Marbella está en Andalucía, así que los impuestos de la compra son los andaluces. Son los mismos para un comprador español que para un extranjero, resida o no en España.
| Gasto | Segunda mano | Obra nueva | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto de la compra | ITP 7 % | IVA 10 % | Comprador |
| Actos jurídicos documentados | No se paga | 1,2 % | Comprador |
| Notaría de la compraventa | Arancel oficial, unos 700-1.500 € | Arancel oficial, unos 700-1.500 € | Comprador, salvo pacto |
| Registro de la Propiedad | Arancel oficial, unos 400-900 € | Arancel oficial, unos 400-900 € | Comprador |
| Gestoría | Opcional, unos 200-400 € | Opcional, unos 200-400 € | Comprador |
| Abogado | Honorarios libres, a menudo en torno al 1 % más IVA | Honorarios libres, a menudo en torno al 1 % más IVA | Comprador |
| Plusvalía municipal | Según el ayuntamiento | Según el ayuntamiento | Vendedor |
El ITP del 7 % es el tipo general de Andalucía desde la reforma de 2021 (Ley 5/2021). Se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. Los tipos reducidos de vivienda habitual solo se aplican hasta 150.000 €, algo raro en Marbella.
¿Cuánto cuesta en total comprar en Marbella? Tres ejemplos
Tomamos un apartamento de 500.000 € y la mediana de los anuncios de Marbella en nuestro informe de mercado de noviembre de 2026, 950.000 €. Notaría, registro y gestoría son estimaciones en la parte alta del rango; el impuesto es exacto. El abogado, si lo contratas, va aparte.
| Concepto | 500.000 € segunda mano | 950.000 € segunda mano | 950.000 € obra nueva |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 35.000 € | 66.500 € | No aplica |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | No aplica | No aplica | 106.400 € |
| Notaría, registro y gestoría | ≈ 2.500 € | ≈ 3.000 € | ≈ 3.000 € |
| Total aproximado sin abogado | ≈ 37.500 € (7,5 %) | ≈ 69.500 € (7,3 %) | ≈ 109.400 € (11,5 %) |
¿Qué gastos añade un comprador no residente?
- NIE: la tasa oficial es baja, pero si delegas el trámite pagarás poder notarial, apostilla, traducción y honorarios.
- Abogado: no es obligatorio, pero lo habitual es contratar uno independiente para revisar cargas, licencias y deudas de la vivienda.
- Retención del 3 %: si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211. Se descuenta del pago al vendedor, no es un coste extra.
- Cambio de divisa: si pagas desde fuera del euro, la diferencia de tipo de cambio puede costar más que la notaría.
- Cada año: IBI, tasa de basura, comunidad y la declaración de no residentes (modelo 210), aunque no alquiles la vivienda.
¿Cuándo se pagan los impuestos de la compra?
El ITP o el AJD se liquidan en Andalucía con el modelo 600 en los dos meses siguientes a la firma; el IVA de la obra nueva se paga al promotor junto con el precio. Sin el justificante del impuesto, el Registro no inscribe la vivienda a tu nombre.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria de Andalucía (juntadeandalucia.es): ITP y AJD, modelo 600.
- Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es): no residentes, modelos 210 y 211.
- Arancel notarial: Real Decreto 1426/1989.
Cómo ayuda EVS a los compradores no residentes en Marbella
En EVS Property Group coordinamos toda la compra para quien vive fuera: NIE, apertura de cuenta bancaria, hipoteca para no residentes, poder notarial para firmar sin viajar, abogado independiente y cambio de suministros. Antes de la reserva te damos el cálculo de gastos de cada vivienda que te interese, con presupuesto de notaría y registro.
Preguntas frecuentes
¿Pagan más impuestos los extranjeros al comprar en Marbella?
No. El ITP, el IVA y el AJD son iguales para todos. Lo que cambia para un no residente es la fiscalidad anual con el modelo 210.
¿Cuánto se paga de impuestos por una casa de 1 millón en Marbella?
De segunda mano, 70.000 € de ITP al 7 %; de obra nueva, 112.000 € entre el 10 % de IVA y el 1,2 % de AJD. A eso se suman notaría, registro y, si lo contratas, abogado.
¿Quién paga la plusvalía municipal en Marbella?
El vendedor, salvo que el contrato diga otra cosa.
¿Se pueden financiar los gastos de compra con la hipoteca?
Rara vez. A un no residente los bancos suelen financiar en torno al 60-70 % del valor, y los impuestos y gastos se pagan con ahorros.
