Maisons à vendre à Marbella en 2026 : prix des villas et des maisons mitoyennes par zones, et comment on y vit

Si vous cherchez des maisons à vendre à Marbella, voici les chiffres de référence : la villa médiane est annoncée à 2 950 000 € et la maison mitoyenne médiane à 835 000 €. Ces données proviennent du catalogue d’EVS PROPERTY GROUP au 13 novembre 2026, avec 649 annonces de villas et 223 de maisons mitoyennes.

Un point d’attention : il s’agit de prix d’offre, c’est-à-dire de ce que demandent les vendeurs, et non de prix de vente réels. Nous parlons ici de maisons, de villas et de maisons mitoyennes. Si c’est un appartement qui vous intéresse, nous avons un autre guide consacré aux appartements à Marbella ; retenez simplement que leur médiane est de 695 000 €.

Combien coûte une maison à Marbella en 2026 ?

Marbella compte 2 098 annonces de logements, avec une médiane de 950 000 € et 6 053 €/m². La moitié centrale du marché se situe entre 4 539 et 8 159 €/m². Pour situer ces chiffres, l’ensemble de la Costa del Sol s’établit à 649 000 € et 4 744 €/m² : Marbella est donc nettement plus chère que la moyenne du littoral.

Les villas et maisons individuelles constituent le segment le plus cher : 649 annonces, une médiane de 2 950 000 € et 6 914 €/m². La moitié des villas coûte entre 1 650 000 € et 4 495 000 €. Sur ces 649 villas, 585 (90 %) dépassent le million d’euros, 300 (46 %) dépassent 3 millions et seulement 11 sont à moins de 500 000 €.

Les maisons mitoyennes offrent un ticket d’entrée bien plus abordable : 223 annonces, une médiane de 835 000 € et 4 694 €/m². La moitié se situe entre 625 700 € et 1 260 000 €. On en compte 21 sous les 500 000 € et 76 au-dessus du million.

À titre de comparaison, les appartements de Marbella représentent 1 268 annonces, avec une médiane de 695 000 € et 5 905 €/m². Autrement dit, le mètre carré d’une maison mitoyenne revient moins cher que celui d’un appartement, alors que celui d’une villa est plus élevé.

Prix selon le nombre de chambres

La taille détermine assez nettement le prix. Ce tableau présente la médiane des villas et des maisons mitoyennes selon le nombre de chambres.

Prix des villas à Marbella par zones

Marbella n’est pas un marché unique : d’une zone à l’autre, une même villa peut coûter plusieurs fois plus cher. Ce tableau présente les villas des douze zones comptant le plus d’annonces.

Une précision importante : dans les zones comptant entre 10 et 17 annonces, la médiane est moins stable, car quelques biens suffisent à la faire varier fortement. Prenez-la comme une orientation, pas comme un tarif.

Quelle est la zone la plus chère de Marbella ?

Cela dépend de la façon de mesurer. Au prix par mètre carré, les villas les plus chères se trouvent à Los Monteros (9 896 €/m²), Sierra Blanca (9 322 €/m²), Puerto Banús (8 703 €/m²), Nagüeles (8 684 €/m²) et sur la Milla de Oro (8 671 €/m²). Au prix médian total, Sierra Blanca se démarque avec 5 490 000 €, suivie de Guadalmina Baja avec 4 750 000 € et de Los Monteros avec 4 675 000 €.

La Milla de Oro s’étend entre le centre de Marbella et Puerto Banús, tandis que Sierra Blanca et Nagüeles se situent sur le versant qui la surplombe. Nueva Andalucía, juste derrière Puerto Banús, est la « vallée du golf » et concentre le plus grand nombre de villas à vendre : 142 annonces.

Où acheter une maison à Marbella pour moins d’un million ?

Avec des villas à 2 950 000 € de médiane, passer sous le million suppose de changer de type de bien ou de zone. Voici les pistes les plus réalistes :

• Maisons mitoyennes : la médiane est de 835 000 €. À Nueva Andalucía, on compte 57 annonces avec une médiane de 719 000 € (4 780 €/m²). Une maison mitoyenne de 3 chambres a une médiane de 795 000 €.
• Autres zones de maisons mitoyennes : San Pedro de Alcántara compte 20 annonces avec une médiane de 910 000 €, tandis que sur la Milla de Oro (28 annonces), elle monte à 1 695 000 € et 6 414 €/m².
• Villas plus accessibles : San Pedro de Alcántara (1 595 000 €), Guadalmina Alta (2 000 000 €) et Elviria (2 250 000 €). Une villa de 3 chambres a une médiane de 1 295 000 €, un peu au-dessus du million.
• Maisons à rénover : d’après notre analyse de 8 399 annonces du 3 novembre 2026, les maisons de Marbella à rénover coûtent 4 628 €/m², contre 6 186 €/m² pour les maisons de seconde main, soit 25 % de moins par mètre carré. Cela dit, une rénovation complète sur la côte peut facilement coûter plusieurs centaines d’euros par mètre carré ; mieux vaut donc la chiffrer avant d’acheter.
• Communes voisines : Estepona affiche une médiane de 625 900 € et 4 825 €/m² ; Mijas, 549 000 € et 4 317 €/m² ; Ojén, 771 000 € et 4 338 €/m². Benahavís, en revanche, est plus chère que Marbella : 995 000 € et 5 635 €/m².

Concernant la vue sur la mer, nous n’avons de chiffre que pour les appartements : à Marbella, ils coûtent 22 % de plus par mètre carré que ceux qui n’en ont pas, et ceux en première ligne de plage, 53 % de plus que les autres appartements de la commune. Pour les maisons, nous n’avons pas de chiffre propre, nous ne l’extrapolons donc pas.

Comment est la vie à Marbella ?

Vivre à Marbella, c’est être sur le marché le plus cher de la province de Málaga, et cela se voit dans les loyers : selon idealista, en octobre 2026, ils s’élevaient à 23,5 € par m² et par mois, soit 9,1 % de plus qu’un an auparavant. Un appartement de 80 m² tourne autour de 1 880 € par mois. Pour l’ensemble de la province, on est à 18,8 €/m².

Marbella et Benahavís forment le marché le plus cher de la côte, avec des écoles internationales et du golf. À Marbella, il existe même une école suédoise, la Svenska skolan Marbella, un élément que bien des familles nordiques prennent en compte. L’aéroport de Málaga est facilement accessible par l’autoroute qui longe la côte.

Chaque zone a son caractère. À l’ouest de la commune se trouvent San Pedro de Alcántara et Guadalmina. À l’est, à Marbella Este, on trouve Elviria, El Rosario, Marbesa, Los Monteros et Cabopino, avec ses plages de dunes. Au centre, la Milla de Oro et Puerto Banús ; et vers l’intérieur, Nueva Andalucía et ses terrains de golf.

Quels frais et impôts pour acheter une maison à Marbella ?

Pour un logement de seconde main en Andalousie, on paie l’ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, l’impôt sur les transmissions patrimoniales) de 7 % ; avec les frais de notaire, de registre et de gestoría (démarches administratives), le total des frais atteint entre 7,5 % et 8 %. Pour le neuf, s’appliquent l’IVA (la TVA) de 10 % et l’AJD (actos jurídicos documentados, droit de timbre) de 1,2 %, soit environ 12 %. L’ITP se calcule sur la plus élevée de deux valeurs : le prix de l’escritura (l’acte de vente notarié) ou la valeur de référence du Catastro (le cadastre).

Deux exemples avec les prix médians : une maison mitoyenne à 835 000 € implique 58 450 € d’ITP, et une villa de seconde main à 2 950 000 €, 206 500 €. Si cette même villa était neuve, ce seraient 295 000 € d’IVA plus 35 400 € d’AJD, soit 330 400 €.

Pour 2027, la Junta de Andalucía a annoncé une baisse de l’ITP général à 6,75 %, mais elle figure dans le projet de budget et n’est pas encore approuvée.

Les étrangers peuvent acheter sans restriction, mais ils ont besoin d’un NIE (número de identidad de extranjero, le numéro d’identification des étrangers). L’achat ne donne pas droit à la résidence : la « golden visa » a été supprimée le 3 avril 2025, et les ressortissants de pays hors UE peuvent séjourner 90 jours sur 180 sans visa. Si le vendeur n’est pas résident, l’acheteur retient 3 % (modelo 211), et le propriétaire non résident dépose chaque année le modelo 210.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter une villa

• La nota simple (extrait du Registro de la Propiedad, le registre foncier) pour confirmer le titulaire et les charges.
• Que le Registro et le Catastro concordent : la piscine, les extensions ou le sous-sol ne sont souvent pas inscrits.
• La licencia de primera ocupación (certificat de première occupation).
• L’absence de dettes d’IBI (impôt foncier local) et de comunidad de propietarios (copropriété), et, dans les lotissements, le montant des charges de la comunidad.
• Un avocat indépendant avant de signer les arras (le contrat d’arrhes qui accompagne la réservation).

Conclusion

Les maisons à vendre à Marbella couvrent un éventail très large : des maisons mitoyennes d’environ 525 000 € avec deux chambres jusqu’aux villas de six chambres avec une médiane de 4 200 000 €. La zone pèse autant que la taille, et les frais d’achat ajoutent un pourcentage qu’il vaut mieux avoir en tête dès le départ.

EVS PROPERTY GROUP est une agence de la Costa del Sol, avec un bureau à Benalmádena, qui travaille sur toute la côte, Marbella comprise. Nous pouvons vous aider à choisir la zone, à vérifier les documents avec un avocat indépendant et à vous accompagner tout au long de l’achat. Si vous souhaitez parler de votre budget, écrivez-nous sans engagement.

Questions fréquentes