Kyllä: kuka tahansa ulkomaalainen voi ostaa asunnon Espanjasta, asui hän siellä tai ei, olipa hän EU-maan kansalainen, britti tai Euroopan ulkopuolelta. Tarvitset NIE-tunnuksen (Número de Identidad de Extranjero, ulkomaalaisen henkilöllisyystunnus), tilin espanjalaisessa pankissa ja Andalusiassa varauduttava käytetyn asunnon 7 %:n ITP-veroon (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, varainsiirtovero) tai uudiskohteen 11,2 %:n kokonaisveroon, joka koostuu IVA:sta (arvonlisävero) ja AJD:stä (Actos Jurídicos Documentados, oikeudellisten asiakirjojen leimavero). Lisäksi tulevat notaari- ja rekisterikulut. Tämä opas, joka on tarkistettu virallisia lähteitä vasten 30. lokakuuta 2026, käy prosessin läpi vaihe vaiheelta; se ei korvaa lakimiehen tai veroneuvojan antamaa neuvontaa.
Ostoprosessi vaihe vaiheelta
1. Asunnon etsintä ja valinta
Laske kokonaisbudjetti: hinta sekä verot ja kulut. Verot riippuvat kiinteistön tyypistä: käytetty asunto (ITP), rakennuttajan uudiskohde (IVA ja AJD) tai rakenteilla oleva kohde (osto suunnitelmien perusteella).
Jokaisen myynti-ilmoituksen on sisällettävä kiinteistön energiatehokkuusluokitus (Real Decreto 390/2021, 15 artikla). Jos se puuttuu, pyydä sitä.
2. Varaus ja arras-sopimus
Varauksen jälkeen allekirjoitetaan arras-sopimus (contrato de arras, etumaksuun perustuva ennakkosopimus), johon liittyy etumaksu. Arras penitenciales -sopimuksessa (peruuttamisoikeuden sisältävä etumaksu; Código Civilin 1454 artikla) ostaja menettää etumaksun, jos perääntyy, ja myyjä palauttaa sen kaksinkertaisena, jos hän vetäytyy kaupasta. On suositeltavaa antaa lakimiehen tarkistaa arrasin tyyppi, määräajat ja kulujen jako.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Policía Nacionalin mukaan NIE-tunnusta voivat hakea ulkomaalaiset, joilla on taloudellisia, ammatillisia tai sosiaalisia siteitä Espanjaan. Sitä haetaan:
- Espanjassa Oficinas de Extranjería -toimistoista (ulkomaalaistoimistot) tai Comisarías de Policía -poliisiasemilta.
- Ulkomailta Espanjan konsulaattien kautta.
Tarvittavat asiakirjat: EX-15-lomake ja modelo 790 -maksun (koodi 012) maksutosite. Enimmäiskäsittelyaika: viisi päivää siitä, kun hakemus on kirjattu rekisteriin.
4. Pankkitili Espanjassa
Espanjalainen pankkitili helpottaa kauppahinnan, verojen ja suoraveloituslaskujen maksamista (IBI eli kiinteistövero, comunidad de propietarios eli asunnonomistajien yhteisö, taloyhtiön vastine, sekä käyttömaksut). Kysy pankilta, mitä asiakirjoja se vaatii ei-asukkailta.
5. Due diligence: mitä tarkistaa ennen allekirjoitusta
- Nota simple del Registro de la Propiedad (kiinteistörekisterin ote): vahvistaa, kuka on omistaja ja onko kiinteistöllä kiinnityksiä, ulosmittauksia tai muita rasitteita. Sitä pyydetään Registro de la Propiedadista (kiinteistörekisteri) tai verkossa Colegio de Registradoresin kautta, ja sillä on vain tiedoksi annettava arvo.
- Kaavoitustilanne ja luvat: asunnon on oltava laillistettu, ja sillä on oltava asianmukainen asumiskäyttöä koskeva lupa tai vastuullinen ilmoitus (declaración responsable).
- Comunidad de propietarios: escrituran (kauppakirja) yhteydessä myyjän on ilmoitettava, että hän on maksanut yhteisön kulut ajan tasalla, ja toimitettava yhteisön sihteerin laatima velkatodistus puheenjohtajan hyväksynnällä (Ley de Propiedad Horizontal, 9.1.e artikla). Tarkista säännöt (estatutos): ne voivat kieltää tai rajoittaa lomavuokrauksen.
- IBI: pyydä viimeisin lasku; se osoittaa katastriarvon (valor catastral) ja vahvistaa, ettei velkoja ole.
- Energiatehokkuustodistus: pakollinen olemassa olevien asuntojen myynnissä, voimassa enintään kymmenen vuotta (viisi vuotta, jos luokitus on G).
- Ei-asukasmyyjä: ostajan on pidätettävä 3 % hinnasta ja tilitettävä se verottajalle (Hacienda) modelo 211 -lomakkeella kuukauden kuluessa kaupasta.
6. Asuntolaina ei-asukkaille
Virallista lukua ei ole, mutta asuntolainavertailupalvelujen mukaan pankit rahoittavat ei-asukkaita yleensä noin 60–70 % hinnan ja arvion pienemmästä arvosta; loput sekä verot ja kulut maksat itse.
Ley 5/2019 (asuntoluottolaki) suojaa sinua: pankin on annettava sinulle FEIN-tietolomake ja FiAE-varoituslomake vähintään kymmenen kalenteripäivää ennen allekirjoitusta, ja notaari tarkistaa niiden luovutuksen ja neuvoo sinua maksutta ennen escrituraa. Banco de Españan mukaan asiakas maksaa arvion, ja pankki vastaa lainan notaari-, rekisteri- ja asiamieskuluista sekä veroista.
7. Escrituran allekirjoitus notaarin edessä
Kauppa virallistetaan julkisella escrituralla notaarin edessä. Notaarin palkkiot lasketaan virallisen tariffin mukaan (Real Decreto 1426/1989), joka on sama kaikille notaareille.
8. Verot ja merkintä rekisteriin
Allekirjoituksen jälkeen maksetaan asianmukainen vero (ITP tai AJD) modelo 600 -lomakkeella; Andalusiassa määräaika on kaksi kuukautta allekirjoitusta seuraavasta päivästä. Sen jälkeen escritura merkitään Registro de la Propiedadiin, jonka palkkiotkin perustuvat tariffiin.
9. Käyttömaksut ja sopimusten siirrot
Veden, sähkön, kaasun ja internetin haltijatietojen muutos sekä IBI:n, jätemaksun ja comunidadin suoraveloitus. Jos et aio asua Espanjassa, on suositeltavaa käyttää neuvonantajaa vuosittaisissa veroilmoituksissa.
Paljonko asunnon osto Andalusiassa maksaa?
Käytetty asunto: ITP
Andalusiassa käytetyn asunnon osto verotetaan Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -verolla 7 %:n kantaa käyttäen (yleinen verokanta, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). Veropohja on escrituraan merkityn hinnan ja Catastron (kiinteistörekisteri) viitearvon korkeampi.
Vakituiselle asunnolle on alennettuja verokantoja: 6 %, jos arvo ei ylitä 150 000 €, ja 3,5 % tietyille ryhmille, kuten alle 35-vuotiaille 150 000 euroon asti. Ei-asukasostajan toinen asunto verotetaan yleisellä verokannalla.
Vuodelle 2027 ilmoitettu muutos: Junta de Andalucían vuoden 2027 talousarvioesitys, jonka Consejo de Gobierno hyväksyi 30. lokakuuta 2026, laskee yleisen verokannan 6,75 %:iin ja nostaa alennettujen verokantojen rajan 200 000 euroon 1. tammikuuta 2027 alkaen, jos Andalusian parlamentti sen hyväksyy. Siihen asti voimassa on 7 %.
Uudiskohde: IVA ja AJD
Rakennuttajan ensimmäisessä myynnissä maksetaan 10 %:n IVA (asunto, johon kuuluu enintään kaksi autopaikkaa ja samalla myytävät lisätilat; 4 % tietyissä tuetuissa asunnoissa) sekä Andalusiassa 1,2 %:n Actos Jurídicos Documentados (AJD) -vero.
| Erä | Käytetty asunto | Uudiskohde | Huomio |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % suunniteltu vuodelle 2027) | Ei sovelleta | Hinnan ja viitearvon korkeammasta |
| IVA | Ei sovelleta | 10 % | Hinnasta |
| Oston AJD | Ei sovelleta | 1,2 % | Hinnasta |
| Notaari | Virallinen tariffi | Virallinen tariffi | Porrastettu arvon mukaan; pyydä tarjous |
| Registro de la Propiedad | Virallinen tariffi | Virallinen tariffi | Porrastettu arvon mukaan |
| Asiamiestoimisto (gestoría) | Vapaasti määräytyvä palkkio | Vapaasti määräytyvä palkkio | Valinnainen |
| Arvio asuntolainan yhteydessä | Ostaja maksaa | Ostaja maksaa | Muut lainan kulut maksaa pankki |
| 3 %:n pidätys (modelo 211) | Jos myyjä on ei-asukas | Ei sovelleta | Ei ole kulu: vähennetään hinnasta |
| Suuntaa-antava yhteensä | 7 % plus tariffit | 11,2 % plus tariffit | Pyydä tarjous notaarilta ja rekisteristä |
Jos sopimuksessa ei muuta todeta, myyjä maksaa plusvalía municipalin (kunnallinen arvonnousuvero) ja ostaja maksaa oston verot, rekisteröinnin ja escrituran jäljennökset.
Mitä veroja omistaja maksaa vuosittain?
- IBI: kunnallinen vero katastriarvosta; verokannan määrää kukin kunta.
- Comunidad de propietarios: vastike yhteisön sääntöjen ja talousarvion mukaan.
- Jäte: kunnallinen maksu, joka vaihtelee kunnittain (Ley 7/2022 de residuos).
- IRNR ei-asukkaille (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, ei-asukkaiden tulovero): vaikka et vuokraisi asuntoa, Hacienda laskee sinulle vuotuiseksi tuloksi 1,1 % tai 2 % katastriarvosta, ja maksat veroa 19 %, jos asut EU:ssa, Islannissa tai Norjassa, tai 24 % muissa tapauksissa, modelo 210 -lomakkeella. Jos vuokraat, vero määräytyy vuokratuotoista.
- Impuesto sobre el Patrimonio (varallisuusvero) Andalusiassa: verovapaa vähimmäismäärä 700 000 € ja Andalusia myöntää 100 %:n vähennyksen. Ei-asukkaat maksavat veroa vain Espanjassa olevasta omaisuudestaan; neuvonantajan on vahvistettava, mitä säännöstöä heihin sovelletaan.
Erityistilanteet
Onko rakenteilla olevan kohteen osto turvallista?
Jos maksat rakennuttajalle rahaa ennen rakennustyön valmistumista, Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación velvoittaa rakennuttajan takaamaan sen palautuksen korkoineen (laillinen korko) vakuutuksella (seguro de caución) tai pankkitakauksella, jos rakentaminen ei ala tai ei valmistu määräajassa, sekä vastaanottamaan maksut erillisellä erityistilillä. Pyydä nimiisi annettu vakuutuskirja tai takaus ennen jokaista maksua.
Voinko vuokrata asuntoni turisteille Andalusiassa?
Se riippuu kolmesta tasosta. Junta de Andalucía vaatii vastuullisen ilmoituksen Registro de Turismo de Andalucíaan ja teknisiä vaatimuksia (Decreto 28/2016, muutettu Decreto 31/2024:llä) sekä tarvittaessa kunnan luvan. Kunta voi rajoittaa tai keskeyttää uusien loma-asuntojen luvat. Ja 3. huhtikuuta 2025 alkaen (Ley Orgánica 1/2025) toiminnan aloittaminen rakennuksessa edellyttää comunidad de propietariosin jäsenten 3/5:n nimenomaista hyväksyntää.
Tribunal Supremo (Espanjan korkein oikeus) kumosi toukokuussa 2026 valtakunnallisen vuokrauksen yhteisrekisterin (NRUA), mutta digitaalinen yhteyspiste alustoille säilyy; Andalusian rekisteri on edelleen pakollinen. Real Decreto-ley 29/2026, joka on ollut voimassa 8. lokakuuta 2026 alkaen, ennakoi 10 %:n IVA:a kalustetuille enintään 30 yön vuokrauksille 1. joulukuuta alkaen ja mahdollista IBI:n lisämaksua painealueilla (zonas tensionadas); sen vahvistaminen Congresossa (parlamentin alahuone) oli kesken tämän oppaan valmistuessa.
Onko Golden Visa yhä olemassa Espanjassa?
Ei. Kiinteistösijoitukseen perustuva oleskeluviisumi (500 000 €) poistettiin Ley Orgánica 1/2025 -lailla 3. huhtikuuta 2025 alkaen. Asunnon osto ei enää yksinään oikeuta asumaan Espanjassa.
Brittiostajat Brexitin jälkeen
- 90/180-sääntö: enintään 90 päivää minä tahansa 180 päivän jaksona Schengen-alueella ilman viisumia; kiinteistön omistaminen ei laajenna tätä rajaa. Sisääntulo- ja poistumisjärjestelmä (EES) laskee päivät automaattisesti 10. huhtikuuta 2026 alkaen.
- Pidemmät oleskelut: tarvitaan viisumi; ne, jotka eivät aio työskennellä, valitsevat yleensä ei-ansiotoimeen perustuvan oleskeluviisumin, joka edellyttää taloudellisia varoja 400 % IPREM-viitearvosta (lisäksi 100 % per perheenjäsen) sekä sairausvakuutusta.
- Verotus: EU:n ulkopuolisina ei-asukkaina he maksavat IRNR-veroa 24 %.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Espanjasta?
Kyllä, asuipa hän Espanjassa tai ei. Tarvitset NIE-tunnuksen ja käytännössä tilin espanjalaisessa pankissa.
Paljonko veroa maksetaan asunnon ostosta Espanjassa?
Andalusiassa 7 % ITP käytetystä asunnosta (6,75 % suunniteltu vuodelle 2027, jos talousarvio hyväksytään) tai uudiskohteesta 10 % IVA plus 1,2 % AJD, lisäksi notaari ja rekisteri tariffin mukaan.
Kuinka suuren osuuden pankki rahoittaa ei-asukkaalle?
Virallista rajaa ei ole. Asuntolainavertailupalvelujen mukaan tavallista on 60–70 % hinnan ja arvion pienemmästä arvosta.
Oikeuttaako asunnon osto Espanjasta oleskeluun?
Ei. Kiinteistösijoitukseen perustuva Golden Visa poistettiin 3. huhtikuuta 2025 alkaen.
Montako päivää voin viettää Espanjan asunnossani, jos olen britti?
Enintään 90 päivää minä tahansa 180 päivän jaksona Schengen-alueella, ellet saa viisumia tai oleskelulupaa.
Mitä veroja ei-asukasomistaja maksaa vuosittain?
IBI, jätemaksu ja IRNR: 19 % (EU/ETA) tai 24 % (muut) laskennallisesta tulosta, joka on 1,1 % tai 2 % katastriarvosta, tai vuokratuloista, jos vuokraat.
Osta EVS PROPERTY GROUPin kanssa Costa del Solilla
EVS PROPERTY GROUP työskentelee Benalmádenan toimistostaan käsin eri maista tulevien ostajien kanssa ja palvelee usealla kielellä. Autamme sinua etsimään asunnon Málagasta, Marbellasta, Fuengirolasta tai Esteponasta, koordinoimme katselmukset ja tuemme sinua notaarin, pankin ja valitsemiesi neuvonantajien kanssa. Ota meihin yhteyttä ja kerro, mitä etsit.
