Le marché immobilier espagnol a franchi une ligne symbolique : selon le dernier bulletin de l’Observatorio de Vivienda y Suelo du Ministerio de Vivienda, le prix du logement a clôturé 2025 environ 7 % au-dessus des maximums atteints lors du boom de 2007. Le logement libre a atteint 2 230 €/m² après une hausse de 13,1 % sur l’année, la cinquième année consécutive de progression. Sommes-nous face à une nouvelle bulle ? La réponse courte est que ce cycle ressemble très peu au précédent.
Les chiffres du nouveau record
En 2007, en pleine euphorie, le mètre carré avait atteint 2 085,5 €. Aujourd’hui, il le dépasse largement. Les transactions battent elles aussi des records : en 2025, 752 098 opérations ont été signées, soit 5,1 % de plus que l’année précédente et le plus gros volume depuis ce même 2007. À cela s’ajoute le fait que des établissements comme BBVA prévoient de nouvelles hausses proches de 7 % pour 2026, et que des marchés sous tension comme Madrid dépassent déjà les 5 980 €/m².
Pourquoi 2025 n’est pas 2007
La différence de fond tient au moteur de la hausse. Le boom d’il y a presque deux décennies s’est gonflé grâce au crédit facile, à la surabondance de logements neufs et à la spéculation. Le cycle actuel est presque l’inverse : la hausse est tirée par la rareté de l’offre, puisque l’on construit très en dessous de la demande, face à un acheteur plus solvable et à un crédit bien plus exigeant. Il n’y a pas un excès de logements en attente d’acquéreur ; il y a un manque de logements pour ceux qui veulent acheter.
La Costa del Sol, en première ligne de la demande
Málaga et la Costa del Sol concentrent certains des marchés les plus dynamiques du pays. La combinaison d’une demande internationale, du climat, des infrastructures et d’un foncier limité maintient la pression sur les prix au-dessus de la moyenne nationale dans de nombreux secteurs. Pour l’acheteur, cela renforce une idée : attendre que les prix « baissent » n’a pas été la meilleure stratégie ces dernières années. Pour le propriétaire qui vend, le moment est favorable. Et pour l’investisseur, l’association de la valorisation et de la demande locative reste attractive, toujours avec une analyse réaliste de chaque zone.
Comment lire ce marché sans perdre la tête
Record n’est pas synonyme de bulle, mais ce n’est pas non plus un open bar. Bien acheter dépend toujours des fondamentaux habituels : l’emplacement, la qualité du bien, un prix cohérent avec la zone et un plan de financement réaliste. La différence, c’est qu’il convient aujourd’hui d’agir avec une bonne information et de la réactivité, car le bon produit au bon prix n’attend pas.
Conclusion
Que le logement dépasse les niveaux de 2007 en dit plus sur la solidité structurelle de la demande que sur un risque imminent de correction. Sur la Costa del Sol, où l’offre est limitée et où l’intérêt international ne faiblit pas, la clé est de décider avec de bons conseils. Chez EVS, nous analysons avec vous chaque zone et chaque opportunité, que vous souhaitiez acheter votre logement, vendre au meilleur moment ou investir. Parlons-en.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
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