Ja: innenfor visse grenser kan boligen din hefte for skattegjeld som forrige eier har pådratt seg, selv om du ikke har noe med den å gjøre. Mekanismen kalles afección fiscal (skattemessig heftelse) og går ut på at visse skatter er sikret med selve eiendommen, slik at gjelden følger boligen og ikke bare personen. Den gode nyheten er at risikoen er avgrenset, kan kontrolleres før du signerer og kan nøytraliseres med tre–fire dokumenter.
Hva er egentlig afección fiscal?
Det er en lovbestemt sikkerhet som skattemyndighetene har i eiendommen. Når et kjøp eller et arveoppgjør etterlater skatter som ikke er korrekt oppgjort, hefter eiendommen for betalingen av denne gjelden. I praksis innebærer det en påtegning i Registro de la Propiedad (det spanske eiendomsregisteret) – den kjente «nota marginal de afección» – som varsler enhver fremtidig kjøper om at denne sikkerheten finnes.
Det vanligste tilfellet er ikke selgeren som ikke betaler, men verdsettelsen: Hvis skattemyndighetene (Hacienda) mener at eiendommen ble oppgitt til en verdi under referanseverdien, sender de et tilleggsoppgjør for omsetningsavgiften. Hvis dette oppgjøret ikke betales, hefter boligen.
Hvilken gjeld følger eiendommen, og hvilken gjør ikke det?
Dette er tabellen du bør ha foran deg før du signerer, for ikke all gjeld fra selgeren går i arv:
| Post | Følger den boligen? | Begrensning eller frist |
|---|---|---|
| IBI (eiendomsskatt) og kommunale avgifter | Ja, eiendommen hefter | Ikke foreldede år, vanligvis fire år |
| Tilleggsoppgjør for ITP (omsetningsavgift) eller arveavgift (Sucesiones) | Ja, gjennom påtegning om heftelse | Påtegningen utløper etter fem år |
| Fellesutgifter i comunidad de propietarios (sameiet) | Ja, leiligheten hefter | Inneværende år pluss de tre foregående |
| Selgerens pantelån | Ja, hvis det ikke slettes i registeret | Frem til sletting i registeret |
| Plusvalía municipal (kommunal verdistigningsskatt) | Betales av selgeren, med ett unntak | Hvis selgeren ikke er bosatt i Spania, hefter kjøperen |
| Strøm, vann, internett | Nei, det er personlig gjeld for abonnenten | Ingen virkning på eiendommen |
| Bøter og annen gjeld hos selgeren | Nei | Med mindre det allerede er tatt beslag som er påtegnet i registeret |
To rader fortjener særlig oppmerksomhet. Den om sameiet, fordi beløpet kan være høyt hvis det ble vedtatt et ekstraordinært utlegg (derrama) som ingen betalte. Og den om plusvalía municipal: Når selgeren ikke er bosatt i Spania, gjør loven kjøperen ansvarlig for betalingen av skatten, noe som er særlig vanlig på Costa del Sol.
Hvor lenge varer risikoen?
Påtegningen om heftelse gjelder i fem år fra datoen den ble registrert; etter den fristen utløper den og sikrer ikke lenger noe. Som hovedregel foreldes dessuten skattegjeld etter fire år, en frist som avbrytes hver gang forvaltningen foretar en varslet handling overfor den skyldige.
I praksis betyr dette at den reelle risikoen er konsentrert i de første årene etter forrige kjøp. Hvis boligen du ser på skiftet eier for åtte år siden og påtegningen allerede er utløpt, er denne fronten lukket.
Kan de ta beslag i huset over natten?
Nei. Før noen kan røre eiendommen må det foreligge en prosedyre med varsel om gjelden, en frivillig betalingsfrist og en tvangsinnfordring (vía de apremio). Beslaglegging er det siste leddet, ikke det første, og i hver fase er det mulig å protestere, betale eller klage.
Det er også greit å vite at hvis du ender opp med å betale en gjeld som selgeren skulle ha dekket, beholder du retten til å kreve beløpet tilbake fra ham eller henne. Det er en tvist du helst slipper, men pengene er ikke tapt per definisjon.
Hva bør du sjekke før du signerer?
- Nota simple (utskrift fra eiendomsregisteret) fra Registro de la Propiedad, oppdatert til signeringsdagen: Her fremgår gjeldende pant, beslag og påtegninger om heftelse.
- Siste betalte IBI-kvitteringer og kommunens bekreftelse på at kommunale skatter og avgifter er betalt.
- Bekreftelse fra administrador de fincas (sameieforvalteren) på at boligen er à jour med fellesutgiftene, med oversikt over vedtatte ekstraordinære utlegg som ikke er betalt.
- Referencia catastral (matrikkelreferanse) og referanseverdi for eiendommen, for å forutse om den oppgitte prisen kan utløse et tilleggsoppgjør.
- Hvis selgeren ikke er bosatt i Spania: en plan for den tilbakeholdelsen på 3 % av prisen som kjøperen må innbetale til Hacienda som forskudd på selgerens skatt.
Alle disse dokumentene innhentes før signeringen, ikke etter, og kostnaden er ubetydelig sammenlignet med kostnaden ved en ubehagelig overraskelse. Notaren kontrollerer registerstatus på tidspunktet for escritura (skjøtet), men kontrollerer verken sameiegjeld eller kommunal gjeld: Det er kjøperens og rådgiverens jobb.
Er det noe annerledes hvis du kjøper på Costa del Sol?
Det som endrer seg, er den relative vekten av to risikoer. Den første er plusvalía municipal med selger som ikke er bosatt i Spania, noe som er hverdagen her: I Marbella, Estepona, Mijas og Benahavís har en betydelig andel av selgerne skattemessig bosted utenfor Spania, og da er det kjøperen som er betalingspliktig overfor kommunen.
Den andre er tilleggsoppgjøret for omsetningsavgiften. I Andalucía er den alminnelige satsen for ITP 7 %, så en verdsettelsesforskjell på 50 000 € i forhold til oppgitt pris tilsvarer omtrent 3 500 € i ekstra skatt, pluss renter. Å sammenligne prisen med referanseverdien før skjøtet utferdiges er ikke lenger en teknisk detalj, men en del av budsjettet.
Konklusjon
Afección fiscal skremmer mer på grunn av manglende kunnskap enn på grunn av sin reelle rekkevidde. Det er ingen skjult felle: Den er påtegnet i registeret, har en utløpsdato, er begrenset til visse bestemte skatter og krever en prosedyre med varsler før det går så langt. Et godt forberedt kjøp, med dagsaktuell nota simple, kommunale og sameiebekreftelser og et blikk på referanseverdien, gjør at risikoen i praksis er null.
Denne artikkelen er kun informativ og erstatter ikke rådgivning fra en advokat eller skatterådgiver, som er den som bør gjennomgå din konkrete sak før du signerer.
Hos EVS PROPERTY GROUP gjennomgår vi denne dokumentasjonen i hver transaksjon vi følger opp, fordi et problem som oppdages før signeringen er en formalitet, mens et som oppdages etterpå er en tvist. Hvis du ser på en bolig på Costa del Sol og vil at vi skal kontrollere registermessig og skattemessig status før du tar noe skritt, skriv til oss, så går vi gjennom det sammen med deg, uforpliktende.
Ofte stilte spørsmål
Kan Hacienda kreve meg for IBI som forrige eier ikke betalte?
Ja. IBI er en gjeld som eiendommen selv sikrer, slik at kommunen kan gå mot boligen for ikke foreldede år, vanligvis de fire siste. Derfor bør du kreve at selgeren legger frem betalte kvitteringer og en kommunal bekreftelse på at alt er betalt.
Hvor mange års fellesutgifter overtar kjøperen?
Inneværende år og de tre foregående kalenderårene, i henhold til Ley de Propiedad Horizontal (loven om eierseksjoner). Det er grunnen til at du aldri bør signere uten bekreftelse fra administrador de fincas, som i tillegg må vise vedtatte ekstraordinære utlegg som ikke er betalt.
Hva er nota marginal de afección i registeret?
Det er en påtegning som advarer om at eiendommen hefter for betalingen av en skatt knyttet til overdragelsen, vanligvis ITP eller arveavgift (Sucesiones). Den fremgår av nota simple, oppgir datoen og utløper etter fem år. Hvis du ser en som fortsatt gjelder, bør du avklare opprinnelsen før du signerer.
Hvem betaler plusvalía municipal hvis selgeren bor utenfor Spania?
Kjøperen, som loven utpeker som erstatter for skattyteren når selgeren ikke er bosatt i Spania. Kjøperen kan senere kreve beløpet tilbake fra selgeren, men overfor kommunen er det kjøperen som er betalingspliktig. På Costa del Sol er dette et svært vanlig tilfelle og bør avtales i kontrakten.
Hva er tilbakeholdelsen på 3 % når man kjøper fra en person som ikke er bosatt i Spania?
Når selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania, må kjøperen holde tilbake 3 % av prisen og innbetale den til Hacienda som forskudd på selgerens skatt. Det er ikke en ekstra kostnad for kjøperen, men en del av prisen som betales til skattemyndighetene i stedet for til selgeren.
