Tak: w pewnych granicach Twoja nieruchomość może odpowiadać za długi podatkowe, które powstały za czasów poprzedniego właściciela, nawet jeśli nie miałeś z nimi nic wspólnego. Mechanizm ten nazywa się afección fiscal (obciążenie podatkowe nieruchomości) i polega na tym, że zapłata określonych podatków jest zabezpieczona na samej nieruchomości, więc dług podąża za domem, a nie tylko za osobą. Dobra wiadomość jest taka, że to ryzyko jest ograniczone, można je sprawdzić przed podpisaniem umowy i da się je zneutralizować za pomocą trzech lub czterech dokumentów.
Czym dokładnie jest afección fiscal?
To ustawowe zabezpieczenie, jakie administracja ma na danej nieruchomości. Gdy w wyniku sprzedaży lub spadku pozostają podatki, które nie zostały prawidłowo rozliczone, nieruchomość zostaje obciążona na poczet tego długu. W praktyce oznacza to wpis w Registro de la Propiedad (hiszpańskiej księdze wieczystej), czyli znaną nota marginal de afección (adnotację na marginesie o obciążeniu), która ostrzega każdego przyszłego kupującego o istnieniu takiego zabezpieczenia.
Najczęstszy przypadek nie dotyczy niesolidnego sprzedającego, lecz wyceny: jeśli urząd skarbowy uzna, że nieruchomość została zgłoszona poniżej jej wartości referencyjnej, wystawia dodatkowy wymiar podatku od transakcji (impuesto de transmisiones). Jeśli ten wymiar nie zostanie zapłacony, odpowiada za niego nieruchomość.
Jakie długi podążają za nieruchomością, a jakie nie?
Oto tabela, którą warto mieć przed oczami przed podpisaniem umowy, ponieważ nie wszystkie długi sprzedającego przechodzą na kupującego:
| Pozycja | Czy podąża za nieruchomością? | Limit lub termin |
|---|---|---|
| IBI (roczny podatek od nieruchomości) i opłaty gminne | Tak, odpowiada nieruchomość | Lata, które nie uległy przedawnieniu, co do zasady cztery lata |
| Dodatkowy wymiar ITP (podatku od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego) lub podatku od spadków (Sucesiones) | Tak, poprzez adnotację o obciążeniu | Adnotacja wygasa po pięciu latach |
| Składki na rzecz wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios) | Tak, odpowiada lokal | Rok bieżący oraz trzy poprzednie |
| Hipoteka sprzedającego | Tak, jeśli nie zostanie wykreślona w księdze wieczystej | Do czasu wykreślenia w rejestrze |
| Plusvalía municipal (gminny podatek od wzrostu wartości gruntu) | Płaci ją sprzedający, z jednym wyjątkiem | Jeśli sprzedający nie mieszka w Hiszpanii, odpowiada kupujący |
| Prąd, woda, internet | Nie, to osobiste długi właściciela umowy | Brak wpływu na nieruchomość |
| Mandaty i inne długi sprzedającego | Nie | Chyba że zajęcie komornicze zostało już wpisane do księgi wieczystej |
Dwa wiersze zasługują na szczególną uwagę. Pierwszy to wspólnota, bo kwota może być wysoka, jeśli uchwalono derramę (jednorazową opłatę na pokrycie wydatków) i nikt jej nie zapłacił. Drugi to plusvalía municipal: gdy sprzedający nie jest rezydentem w Hiszpanii, ustawa czyni kupującego odpowiedzialnym za zapłatę tego podatku, co jest szczególnie częste na Costa del Sol.
Jak długo trwa to ryzyko?
Adnotacja o obciążeniu obowiązuje przez pięć lat od swojej daty; po upływie tego terminu wygasa i niczego już nie zabezpiecza. Co do zasady zobowiązania podatkowe przedawniają się ponadto po czterech latach, a termin ten ulega przerwaniu za każdym razem, gdy administracja podejmie wobec zobowiązanego czynność, o której został powiadomiony.
W praktyce oznacza to, że realne ryzyko koncentruje się w pierwszych latach po poprzednim zakupie. Jeśli nieruchomość, którą oglądasz, zmieniła właściciela osiem lat temu, a adnotacja na marginesie już wygasła, ten front jest zamknięty.
Czy mogą Ci zająć dom z dnia na dzień?
Nie. Zanim ktokolwiek ruszy nieruchomość, musi zostać przeprowadzone postępowanie obejmujące powiadomienie o długu, dobrowolny termin zapłaty i tryb egzekucyjny (vía de apremio). Zajęcie jest ostatnim ogniwem, a nie pierwszym, a na każdym etapie można zgłosić zarzuty, zapłacić lub się odwołać.
Warto też wiedzieć, że jeśli ostatecznie zapłacisz dług, który należał do sprzedającego, zachowujesz roszczenie o zwrot od niego. To proces, którego wolałbyś uniknąć, ale pieniądze nie przepadają z definicji.
Co sprawdzić przed podpisaniem?
- Nota simple (odpis z księgi wieczystej) z Registro de la Propiedad, aktualna na dzień podpisania: to w niej widnieją obowiązujące hipoteki, zajęcia i adnotacje o obciążeniu.
- Ostatnie opłacone rachunki za IBI oraz zaświadczenie z urzędu gminy (ayuntamiento), że nie ma zaległości w podatkach lokalnych.
- Zaświadczenie od administrador de fincas (zarządcy nieruchomości), potwierdzające, że lokal nie ma zaległości w składkach, ze wskazaniem uchwalonych i niezapłaconych derram.
- Referencia catastral (numer referencyjny katastru) i valor de referencia (wartość referencyjna) nieruchomości, aby przewidzieć, czy zadeklarowana cena może wywołać dodatkowy wymiar podatku.
- Jeśli sprzedający nie mieszka w Hiszpanii, uwzględnienie retencji w wysokości 3% ceny, którą kupujący musi wpłacić do urzędu skarbowego (Hacienda) na poczet podatku sprzedającego.
Wszystkie te dokumenty zamawia się przed podpisaniem, a nie po nim, a ich koszt jest nieistotny w porównaniu z kosztem przykrej niespodzianki. Notariusz sprawdza stan księgi wieczystej w chwili sporządzania escritury (aktu notarialnego), ale nie kontroluje zaległości wobec wspólnoty ani wobec gminy: to zadanie kupującego i jego doradcy.
Czy zakup na Costa del Sol coś zmienia?
Zmienia się względna waga dwóch rodzajów ryzyka. Pierwszym jest plusvalía municipal w przypadku sprzedającego nierezydenta, co tutaj jest codziennością: w Marbelli, Esteponie, Mijas czy Benahavís znaczna część sprzedających ma rezydencję podatkową poza Hiszpanią i wtedy to kupujący staje się zobowiązanym do zapłaty wobec gminy.
Drugim jest dodatkowy wymiar podatku od transakcji. W Andaluzji ogólna stawka ITP wynosi 7%, więc różnica w wycenie rzędu 50 000 € w stosunku do zadeklarowanej ceny przekłada się na około 3500 € dodatkowego podatku, plus odsetki. Porównanie ceny z wartością referencyjną przed podpisaniem escritury przestaje być szczegółem technicznym i staje się elementem budżetu.
Podsumowanie
Afección fiscal budzi większy lęk z niewiedzy niż wynika to z jej rzeczywistego zakresu. To nie ukryta pułapka: jest wpisana do księgi wieczystej, ma datę wygaśnięcia, ogranicza się do konkretnych podatków i wymaga postępowania z uprzednimi powiadomieniami, zanim dojdzie do poważniejszych konsekwencji. Dobrze przygotowany zakup, z aktualną na dany dzień nota simple, zaświadczeniami z gminy i od wspólnoty oraz spojrzeniem na wartość referencyjną, sprowadza ryzyko praktycznie do zera.
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika lub doradcy podatkowego, który powinien przeanalizować Twój konkretny przypadek przed podpisaniem umowy.
W EVS PROPERTY GROUP weryfikujemy te dokumenty w każdej transakcji, którą obsługujemy, ponieważ problem wykryty przed podpisaniem to formalność, a wykryty po podpisaniu to proces sądowy. Jeśli oglądasz nieruchomość na Costa del Sol i chcesz, abyśmy sprawdzili jej sytuację księgową i podatkową, zanim podejmiesz jakikolwiek krok, napisz do nas, a przeanalizujemy ją razem z Tobą, bez zobowiązań.
Najczęstsze pytania
Czy urząd skarbowy może żądać ode mnie IBI, którego nie zapłacił poprzedni właściciel?
Tak. IBI to dług zabezpieczony na samej nieruchomości, więc gmina może skierować roszczenie wobec lokalu za lata, które nie uległy przedawnieniu, co do zasady za cztery ostatnie lata. Dlatego warto wymagać od sprzedającego opłaconych rachunków oraz zaświadczenia z gminy o braku zaległości.
Za ile lat składek na rzecz wspólnoty odpowiada kupujący?
Za rok bieżący i trzy poprzednie lata kalendarzowe, zgodnie z Ley de Propiedad Horizontal (ustawą o własności poziomej). Dlatego nigdy nie należy podpisywać umowy bez zaświadczenia od zarządcy nieruchomości, które powinno też wskazywać uchwalone i niezapłacone derramy.
Czym jest nota marginal de afección w księdze wieczystej?
To adnotacja ostrzegająca, że nieruchomość jest obciążona na poczet podatku wynikającego z przeniesienia własności, zwykle ITP lub podatku od spadków (Sucesiones). Widnieje w nota simple, wskazuje datę i wygasa po pięciu latach. Jeśli zobaczysz obowiązującą adnotację, wyjaśnij jej pochodzenie przed podpisaniem.
Kto płaci plusvalía municipal, jeśli sprzedający mieszka poza Hiszpanią?
Kupujący, którego ustawa wskazuje jako zastępcę podatnika, gdy sprzedający nie mieszka w Hiszpanii. Może on później dochodzić zwrotu tej kwoty od sprzedającego, ale wobec gminy to on jest zobowiązany. Na Costa del Sol jest to bardzo częsta sytuacja i należy ją uregulować w umowie.
Czym jest retencja w wysokości 3% przy zakupie od nierezydenta?
Gdy sprzedający nie ma rezydencji podatkowej w Hiszpanii, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego na poczet podatku należnego od sprzedającego. Nie jest to dodatkowy koszt dla kupującego, lecz część ceny, która trafia do administracji zamiast do sprzedającego.
