Oui : dans certaines limites, votre logement peut répondre de dettes fiscales générées par l’ancien propriétaire, même si vous n’y êtes pour rien. Le mécanisme s’appelle l’afección fiscal (affectation fiscale) : certains impôts sont garantis par le bien lui-même, de sorte que la dette suit la maison et pas seulement la personne. La bonne nouvelle, c’est que le risque est circonscrit, qu’il peut être vérifié avant la signature et qu’il se neutralise avec trois ou quatre documents.
Qu’est-ce que l’afección fiscal exactement ?
Il s’agit d’une garantie légale que l’administration détient sur le bien. Lorsqu’une vente ou une succession laisse des impôts en attente d’être correctement liquidés, l’immeuble reste affecté au paiement de cette dette. Concrètement, cela se traduit par une inscription au Registro de la Propiedad (le registre foncier espagnol) — la fameuse nota marginal de afección (mention marginale d’affectation) — qui avertit tout futur acheteur de l’existence de cette garantie.
Le cas le plus fréquent n’est pas celui du vendeur défaillant, mais celui de l’évaluation : si Hacienda (l’administration fiscale) considère que le bien a été déclaré en dessous de sa valeur de référence, elle émet une liquidation complémentaire de l’impôt sur les transmissions. Si cette liquidation n’est pas payée, le logement en répond.
Quelles dettes suivent l’immeuble et lesquelles non ?
Voici le tableau à avoir sous les yeux avant de signer, car toutes les dettes du vendeur ne se transmettent pas :
| Concept | Suit-elle le logement ? | Limite ou délai |
|---|---|---|
| IBI (taxe foncière) et taxes municipales | Oui, l’immeuble en répond | Exercices non prescrits, en général quatre ans |
| Liquidation complémentaire d’ITP (droits de mutation) ou de Sucesiones (droits de succession) | Oui, au moyen de la nota de afección | La mention expire au bout de cinq ans |
| Charges de la comunidad de propietarios (copropriété) | Oui, l’appartement en répond | Année en cours plus les trois précédentes |
| Hypothèque du vendeur | Oui, si elle n’est pas annulée au Registre | Jusqu’à la radiation au registre |
| Plusvalía municipal (taxe municipale sur la plus-value) | Payée par le vendeur, avec une exception | Si le vendeur ne réside pas en Espagne, c’est l’acheteur qui en répond |
| Électricité, eau, internet | Non, ce sont des dettes personnelles du titulaire | Sans effet sur l’immeuble |
| Amendes et autres dettes du vendeur | Non | Sauf saisie déjà inscrite au Registre |
Deux lignes méritent une attention particulière. Celle de la copropriété, car le montant peut être élevé si un appel de fonds exceptionnel a été voté et que personne ne l’a payé. Et celle de la plusvalía municipal : lorsque le vendeur n’est pas résident en Espagne, la loi rend l’acheteur responsable du paiement de l’impôt, une situation particulièrement courante sur la Costa del Sol.
Combien de temps le risque dure-t-il ?
La nota de afección est valable cinq ans à compter de sa date ; passé ce délai, elle expire et ne garantit plus rien. En règle générale, par ailleurs, les dettes fiscales se prescrivent au bout de quatre ans, un délai qui est interrompu chaque fois que l’administration accomplit une action notifiée au redevable.
En pratique, cela signifie que le risque réel se concentre sur les premières années suivant l’achat précédent. Si le logement que vous visitez a changé de mains il y a huit ans et que la mention marginale a déjà expiré, ce front est clos.
Peut-on vous saisir la maison du jour au lendemain ?
Non. Avant que quiconque touche à l’immeuble, il doit y avoir une procédure avec notification de la dette, un délai de paiement volontaire et une phase de recouvrement forcé (vía de apremio). La saisie est le dernier maillon, pas le premier, et à chaque étape il est possible de contester, de payer ou de former un recours.
Il faut savoir en outre que, si vous finissez par payer une dette qui incombait au vendeur, vous conservez l’action pour la lui réclamer. C’est un litige que vous préféreriez ne pas avoir, mais l’argent n’est pas perdu pour autant.
Que vérifier avant de signer ?
- Une nota simple (extrait du registre foncier) du Registro de la Propiedad actualisée au jour de la signature : c’est là qu’apparaissent les hypothèques, saisies et mentions d’affectation en vigueur.
- Les derniers reçus d’IBI payés et un certificat de la mairie attestant que le vendeur est à jour de ses impôts municipaux.
- Un certificat de l’administrador de fincas (syndic) attestant que le logement est à jour de ses charges et détaillant les appels de fonds exceptionnels approuvés et en attente.
- La référence cadastrale et la valeur de référence du bien, afin d’anticiper si le prix déclaré peut entraîner une liquidation complémentaire.
- Si le vendeur ne réside pas en Espagne, la prévision de la retenue de 3 % du prix que l’acheteur doit verser à Hacienda au titre de l’impôt du vendeur.
Tous ces documents se demandent avant la signature, pas après, et leur coût est négligeable comparé à celui d’une mauvaise surprise. Le notaire vérifie la situation registrale au moment de l’escritura (acte authentique de vente), mais il ne contrôle ni les dettes de copropriété ni les dettes municipales : c’est le travail de l’acheteur et de son conseiller.
Cela change-t-il quelque chose si vous achetez sur la Costa del Sol ?
Cela modifie le poids relatif de deux risques. Le premier est la plusvalía municipal avec un vendeur non résident, qui est ici un scénario quotidien : à Marbella, Estepona, Mijas ou Benahavís, une part importante des vendeurs a sa résidence fiscale hors d’Espagne, et c’est alors l’acheteur qui devient redevable du paiement auprès de la mairie.
Le second est la liquidation complémentaire de l’impôt sur les transmissions. En Andalousie, le taux général de l’ITP est de 7 %, de sorte qu’un écart d’évaluation de 50 000 € par rapport au prix déclaré se traduit par environ 3 500 € d’impôt supplémentaire, majorés d’intérêts. Comparer le prix à la valeur de référence avant l’escritura cesse d’être un détail technique pour devenir une question de budget.
Conclusion
L’afección fiscal effraie davantage par méconnaissance que par sa portée réelle. Ce n’est pas un piège caché : elle est inscrite au Registre, elle a une date d’expiration, elle se limite à certains impôts précis et elle exige une procédure avec des avertissements avant d’aller plus loin. Un achat bien préparé, avec la nota simple du jour, les certificats municipaux et de copropriété et un coup d’œil à la valeur de référence, ramène le risque pratiquement à zéro.
Cet article est informatif et ne remplace pas les conseils d’un avocat ou d’un conseiller fiscal, qui doit examiner votre cas concret avant la signature.
Chez EVS PROPERTY GROUP, nous examinons cette documentation dans chaque opération que nous accompagnons, car un problème détecté avant la signature est une formalité, alors que détecté après, c’est un litige. Si vous visitez un logement sur la Costa del Sol et souhaitez que nous vérifiions sa situation registrale et fiscale avant que vous ne fassiez le moindre pas, écrivez-nous et nous l’examinerons avec vous, sans engagement.
Questions fréquentes
Hacienda peut-elle me réclamer l’IBI que l’ancien propriétaire n’a pas payé ?
Oui. L’IBI est une dette que l’immeuble garantit lui-même, de sorte que la mairie peut se retourner contre le logement pour les exercices non prescrits, en général les quatre dernières années. C’est pourquoi il convient d’exiger du vendeur les reçus payés et un certificat municipal attestant qu’il est à jour.
Combien d’années de charges de copropriété l’acheteur assume-t-il ?
L’année en cours et les trois années civiles précédentes, selon la Ley de Propiedad Horizontal (loi sur la propriété horizontale). C’est la raison pour laquelle il ne faut jamais signer sans le certificat de l’administrador de fincas, qui doit en outre mentionner les appels de fonds exceptionnels approuvés et restant à payer.
Qu’est-ce que la nota marginal de afección au Registre ?
C’est l’inscription qui signale que l’immeuble reste affecté au paiement d’un impôt dérivé de la transmission, normalement l’ITP ou Sucesiones. Elle apparaît dans la nota simple, indique la date et expire au bout de cinq ans. Si vous en voyez une en vigueur, faites éclaircir son origine avant de signer.
Qui paie la plusvalía municipal si le vendeur vit hors d’Espagne ?
L’acheteur, que la loi désigne comme substitut du contribuable lorsque le vendeur ne réside pas en Espagne. Il peut ensuite réclamer le montant au vendeur, mais vis-à-vis de la mairie, c’est lui le redevable. Sur la Costa del Sol, c’est un cas très fréquent et il doit être négocié dans le contrat.
Qu’est-ce que la retenue de 3 % lorsqu’on achète à un non-résident ?
Lorsque le vendeur n’a pas sa résidence fiscale en Espagne, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à Hacienda au titre de l’impôt dû par le vendeur. Ce n’est pas un coût supplémentaire pour l’acheteur, mais une partie du prix qui est payée à l’administration au lieu de l’être au vendeur.
