Ja: alle utlendinger kan kjøpe bolig i Spania, enten de er bosatt der eller ikke, og enten de kommer fra EU, Storbritannia eller et land utenfor Europa. Du trenger et NIE (spansk identifikasjonsnummer for utlendinger) og en konto i en spansk bank, og i Andalucía må du regne med 7 % ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, overdragelsesavgift) ved kjøp av brukt bolig, eller 11,2 % IVA (merverdiavgift) og AJD (impuesto de actos jurídicos documentados, dokumentavgift) ved nybygg, i tillegg til notar og tinglysing. Denne guiden, revidert 30. oktober 2026 med offisielle kilder, går gjennom prosessen steg for steg. Den erstatter ikke rådgivning fra en advokat eller skatterådgiver.
Kjøpsprosessen steg for steg
1. Søk og valg av bolig
Beregn det totale budsjettet: kjøpesum pluss skatter og utgifter. Skattene avhenger av typen eiendom: brukt bolig (ITP), nybygg fra utbygger (IVA og AJD) eller kjøp på plantegning.
Alle salgsannonser må inneholde boligens energimerke (Real Decreto 390/2021, art. 15). Hvis det mangler, be om det.
2. Reservasjon og arras-kontrakt
Etter reservasjonen signeres en arras-kontrakt (contrato de arras, en forhåndsavtale med et depositum som sikkerhet). Ved arras penitenciales (art. 1454 i Código Civil) mister kjøperen depositumet hvis han trekker seg, og hvis selgeren trekker seg, må han betale det tilbake doblet. Det er lurt å la en advokat gjennomgå type arras, fristene og fordelingen av utgiftene.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Ifølge Policía Nacional kan utlendinger som har økonomiske, faglige eller sosiale forbindelser til Spania søke om NIE. Du søker:
- I Spania, hos utlendingskontorene (Oficinas de Extranjería) eller på politistasjoner (Comisarías de Policía).
- Fra utlandet, via Spanias konsulater.
Dokumentasjon: skjema EX-15 og kvittering for betalt gebyr, modelo 790, kode 012. Maksimal behandlingstid: fem dager fra søknaden er registrert.
4. Bankkonto i Spania
En spansk konto gjør det enklere å betale kjøpesummen, skattene og regninger med fast trekk (IBI, som er den kommunale eiendomsskatten, «comunidad», altså fellesutgiftene til sameiet, og strøm, vann og lignende). Spør banken hvilken dokumentasjon den krever av ikke-bosatte.
5. Due diligence: hva du bør sjekke før du signerer
- Nota simple fra Registro de la Propiedad (det spanske eiendomsregisteret): bekrefter hvem som er eier, og om det finnes pantelån, beslag eller andre heftelser. Den bestilles hos registeret eller på nett via Colegio de Registradores, og har kun informativ verdi.
- Reguleringsmessig status og tillatelser: boligen må være lovlig oppført og ha den bruks- eller beboelsestillatelse eller «declaración responsable de ocupación» som kreves.
- Comunidad de propietarios (sameiet): i escritura (kjøpsdokumentet som signeres hos notar) må selgeren erklære at han er à jour med fellesutgiftene, og legge frem sekretærens gjeldsbevis med presidentens godkjenning (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Gå gjennom vedtektene: de kan forby eller begrense turistutleie.
- IBI: be om siste kvittering; den viser den skattemessige verdien (valor catastral) og bekrefter at det ikke er utestående gjeld.
- Energisertifikat: obligatorisk ved salg av eksisterende boliger, med maksimal gyldighet på ti år (fem år hvis karakteren er G).
- Selger som ikke er bosatt i Spania: kjøperen må holde tilbake 3 % av kjøpesummen og betale det inn til Hacienda (skattemyndighetene) med modelo 211 innen én måned etter kjøpet.
6. Boliglån for ikke-bosatte
Det finnes ingen offisiell tallfesting, men ifølge sammenligningstjenester for boliglån finansierer bankene vanligvis rundt 60–70 % av den laveste verdien av kjøpesum og takst for ikke-bosatte. Resten, pluss skatter og utgifter, må du dekke selv.
Ley 5/2019 om boliglån beskytter deg: banken må gi deg FEIN og FiAE (standardiserte opplysningsskjemaer for boliglån) minst ti kalenderdager før signeringen, og notaren kontrollerer at dette er gjort og gir deg gratis rådgivning før escritura. Ifølge Banco de España betaler kunden takseringen, mens banken dekker notar, registrering, gestoría og skatter knyttet til pantelånet.
7. Signering av escritura hos notar
Kjøpet formaliseres i en offentlig escritura hos notar. Notarens honorar beregnes etter en offisiell gebyrtariff (Real Decreto 1426/1989), lik for alle notarer.
8. Skatter og registrering i Registro
Etter signeringen gjøres opp den aktuelle skatten (ITP eller AJD) med modelo 600. I Andalucía er fristen to måneder fra dagen etter signeringen. Deretter registreres escritura i Registro de la Propiedad, hvis honorarer også følger en offisiell gebyrtariff.
9. Abonnementer og registreringer
Overføring av abonnementer for vann, strøm, gass og internett, og fast trekk for IBI, renovasjon og comunidad. Hvis du ikke skal bo i Spania, er det lurt å ha en rådgiver til de årlige skattemeldingene.
Hva koster det å kjøpe bolig i Andalucía?
Brukt bolig: ITP
I Andalucía er kjøp av brukt bolig underlagt Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) på 7 % (generell sats, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). Grunnlaget er den høyeste verdien av prisen i escritura og referanseverdien fra Catastro (matrikkelen).
Det finnes reduserte satser for primærbolig: 6 % hvis verdien ikke overstiger 150 000 €, og 3,5 % for visse grupper, for eksempel personer under 35 år opp til 150 000 €. En sekundærbolig kjøpt av en ikke-bosatt kjøper beskattes etter den generelle satsen.
Endring varslet for 2027: Junta de Andalucías budsjettforslag for 2027, godkjent av Consejo de Gobierno 30. oktober 2026, senker den generelle satsen til 6,75 % og hever grensen for de reduserte satsene til 200 000 € fra 1. januar 2027, forutsatt at det andalusiske parlamentet vedtar det. Frem til da gjelder 7 %.
Nybygg: IVA og AJD
Ved førstegangssalg fra en utbygger betaler du 10 % IVA (bolig med inntil to garasjeplasser og tilbehør solgt samtidig; 4 % for visse typer subsidierte boliger) pluss Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) på 1,2 % i Andalucía.
| Post | Brukt bolig | Nybygg | Merknad |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % forventet i 2027) | Gjelder ikke | Av den høyeste verdien av kjøpesum og referanseverdi |
| IVA | Gjelder ikke | 10 % | Av kjøpesummen |
| AJD ved kjøpet | Gjelder ikke | 1,2 % | Av kjøpesummen |
| Notar | Offisiell gebyrtariff | Offisiell gebyrtariff | Trappetrinn etter verdi; be om tilbud |
| Registro de la Propiedad | Offisiell gebyrtariff | Offisiell gebyrtariff | Trappetrinn etter verdi |
| Gestoría | Fritt honorar | Fritt honorar | Valgfritt |
| Takst ved boliglån | Betales av kjøperen | Betales av kjøperen | Resten av utgiftene til pantelånet betales av banken |
| Tilbakeholdelse på 3 % (modelo 211) | Hvis selgeren ikke er bosatt i Spania | Gjelder ikke | Ikke en kostnad: trekkes fra kjøpesummen |
| Veiledende total | 7 % pluss gebyrer | 11,2 % pluss gebyrer | Be om tilbud fra notar og registro |
Hvis kontrakten ikke sier noe annet, betaler selgeren plusvalía municipal (kommunal skatt på verdiøkningen av tomten) og kjøperen betaler skattene ved kjøpet, registreringen og kopiene av escritura.
Hvilke skatter betaler en boligeier hvert år?
- IBI: kommunal skatt på boligens skattemessige verdi (valor catastral); satsen fastsettes av hver kommune.
- Comunidad de propietarios: avgift i henhold til vedtektene og sameiets budsjett.
- Renovasjon: kommunal avgift som varierer fra kommune til kommune (Ley 7/2022 om avfall).
- IRNR for ikke-bosatte (impuesto sobre la renta de no residentes, inntektsskatt for ikke-bosatte): selv om du ikke leier ut, tillegger Hacienda deg en årlig inntekt på 1,1 % eller 2 % av valor catastral, og du betaler 19 % hvis du er bosatt i EU, Island eller Norge, eller 24 % i alle andre tilfeller, med modelo 210. Hvis du leier ut, beskattes du av leieinntektene.
- Impuesto sobre el Patrimonio (formuesskatt) i Andalucía: bunnfradrag på 700 000 €, og Andalucía gir 100 % bonifikasjon. Ikke-bosatte beskattes bare for eiendeler i Spania; hvilket regelverk som gjelder for dem, bør en rådgiver bekrefte.
Spesielle situasjoner
Er det trygt å kjøpe på plantegning?
Hvis du overfører penger til utbyggeren før byggingen er ferdig, forplikter Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación ham til å garantere tilbakebetaling, med lovbestemt rente, gjennom en kausjonsforsikring eller bankgaranti hvis byggingen ikke starter eller ikke ferdigstilles i tide, og til å motta pengene på en egen, atskilt konto. Be om police eller garanti i ditt navn før hver betaling.
Kan jeg leie ut boligen min til turister i Andalucía?
Det avhenger av tre nivåer. Junta de Andalucía krever en declaración responsable (egenerklæring) i Registro de Turismo de Andalucía og tekniske krav (Decreto 28/2016, endret ved Decreto 31/2024), i tillegg til kommunal lisens der det er påkrevd. Kommunen kan begrense eller stanse nye turistboliger. Og siden 3. april 2025 (Ley Orgánica 1/2025) kreves det uttrykkelig godkjenning fra 3/5 av comunidad de propietarios for å starte virksomheten i en bygning.
Tribunal Supremo (Høyesterett) annullerte i mai 2026 det statlige enhetsregisteret for utleie (NRUA), men opprettholder det digitale ettstoppsvinduet for plattformene. Det andalusiske registeret er fortsatt obligatorisk. Real Decreto-ley 29/2026, i kraft siden 8. oktober 2026, legger opp til 10 % IVA på møblert utleie på inntil 30 netter fra 1. desember og et mulig påslag på IBI i presset boligmarkeder (zonas tensionadas). Dekretet ventet på godkjenning (convalidación) i Congreso da denne guiden ble avsluttet.
Finnes Golden Visa fortsatt i Spania?
Nei. Oppholdsvisumet for eiendomsinvesteringer (500 000 €) ble avskaffet ved Ley Orgánica 1/2025, med virkning fra 3. april 2025. Å kjøpe en bolig gir ikke lenger i seg selv rett til å bo i Spania.
Britiske kjøpere etter Brexit
- 90/180-regelen: opptil 90 dager i en hvilken som helst periode på 180 dager i Schengen-området uten visum; å eie bolig utvider ikke denne grensen. Siden 10. april 2026 teller inn- og utreisesystemet (EES) dagene automatisk.
- Lengre opphold: det kreves visum. Den som ikke skal jobbe, velger vanligvis oppholdsvisum uten arbeid (visado de residencia no lucrativa), som krever økonomiske midler tilsvarende 400 % av IPREM (pluss 100 % per familiemedlem) og helseforsikring.
- Beskatning: som ikke-bosatte fra utenfor EU beskattes de med IRNR på 24 %.
Ofte stilte spørsmål
Kan en utlending kjøpe bolig i Spania?
Ja, enten man er bosatt i Spania eller ikke. Du trenger et NIE og, i praksis, en konto i en spansk bank.
Hvor mye betaler man i skatt når man kjøper bolig i Spania?
I Andalucía 7 % ITP ved kjøp av brukt bolig (6,75 % forventet i 2027 hvis budsjettet vedtas) eller 10 % IVA pluss 1,2 % AJD ved nybygg, i tillegg til notar og registro etter gebyrtariff.
Hvor mye finansierer en bank for en ikke-bosatt?
Det finnes ingen offisiell grense. Ifølge sammenligningstjenester for boliglån er det vanlige 60–70 % av den laveste verdien av kjøpesum og takst.
Gir boligkjøp i Spania rett til opphold?
Nei. Golden Visa for eiendomsinvesteringer ble avskaffet med virkning fra 3. april 2025.
Hvor mange dager kan jeg tilbringe i boligen min i Spania hvis jeg er britisk?
Opptil 90 dager i en hvilken som helst periode på 180 dager i Schengen-området, med mindre du får visum eller oppholdstillatelse.
Hvilke skatter betaler en ikke-bosatt boligeier hvert år?
IBI, renovasjonsavgift og IRNR: 19 % (EU/EØS) eller 24 % (resten) av en tillagt inntekt på 1,1 % eller 2 % av valor catastral, eller av leieinntektene hvis du leier ut.
Kjøp med EVS PROPERTY GROUP på Costa del Sol
EVS PROPERTY GROUP jobber fra kontoret sitt i Benalmádena med kjøpere fra mange land og betjener på flere språk. Vi hjelper deg med å finne bolig i Málaga, Marbella, Fuengirola eller Estepona, koordinerer visningene og følger deg opp sammen med notaren, banken og rådgiverne du velger. Skriv til oss og fortell hva du leter etter.
