Ja: inom vissa gränser kan din bostad svara för skatteskulder som den tidigare ägaren orsakat, även om du själv inte har haft något med dem att göra. Mekanismen kallas afección fiscal och innebär att vissa skatter säkras av själva fastigheten, så att skulden följer med huset och inte bara med personen. Den goda nyheten är att risken är begränsad, går att kontrollera innan du skriver under och kan avvärjas med tre eller fyra dokument.
Vad är afección fiscal egentligen?
Det är en lagstadgad säkerhet som myndigheterna har i egendomen. När en försäljning eller ett arv lämnar skatter som inte har reglerats korrekt blir fastigheten bunden till betalningen av den skulden. I praktiken tar det sig uttryck i en anteckning i Registro de la Propiedad (det spanska fastighetsregistret) – den välkända nota marginal de afección – som upplyser alla framtida köpare om att säkerheten finns.
Det vanligaste fallet är inte den försumlige säljaren utan frågan om värdering: om Hacienda (den spanska skattemyndigheten) anser att fastigheten deklarerades till ett lägre belopp än dess referensvärde (valor de referencia) skickar den ut en tilläggsdebitering av överlåtelseskatten (impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP). Om den tilläggsdebiteringen inte betalas svarar bostaden för skulden.
Vilka skulder följer med fastigheten och vilka gör det inte?
Det här är tabellen du bör ha framför dig innan du skriver under, eftersom inte alla säljarens skulder ärvs av köparen:
| Post | Följer den med bostaden? | Gräns eller tidsfrist |
|---|---|---|
| IBI (den årliga fastighetsskatten, impuesto sobre bienes inmuebles) och kommunala avgifter | Ja, fastigheten svarar | Ej preskriberade år, i allmänhet fyra år |
| Tilläggsdebitering av ITP eller Sucesiones (arvsskatt) | Ja, genom nota de afección | Anteckningen förfaller efter fem år |
| Avgifter till comunidad de propietarios (fastighetsägarsamfälligheten) | Ja, lägenheten svarar | Innevarande år plus de tre föregående |
| Säljarens bolån (hipoteca) | Ja, om det inte avförs i registret | Fram till avförandet i registret |
| Plusvalía municipal (kommunal skatt på värdeökning på tomtmark) | Betalas av säljaren, med ett undantag | Om säljaren inte är bosatt i Spanien svarar köparen |
| El, vatten, internet | Nej, det är personliga skulder för abonnenten | Ingen verkan på fastigheten |
| Böter och andra skulder hos säljaren | Nej | Utom om utmätning redan har antecknats i registret |
Två rader förtjänar särskild uppmärksamhet. Raden om comunidad, eftersom beloppet kan bli högt om en extra avgift (derrama) beslutats och ingen har betalat den. Och raden om plusvalía municipal: när säljaren inte är bosatt i Spanien gör lagen köparen ansvarig för betalningen av skatten, något som är särskilt vanligt på Costa del Sol.
Hur länge varar risken?
Nota de afección gäller i fem år från sitt datum; efter den tiden förfaller den och säkrar ingenting längre. Dessutom preskriberas skatteskulder i allmänhet efter fyra år, en frist som avbryts varje gång myndigheten vidtar en åtgärd som delges den skyldige.
I praktiken betyder det att den verkliga risken är koncentrerad till de första åren efter det föregående köpet. Om bostaden du tittar på bytte ägare för åtta år sedan och nota marginal redan har förfallit är den frågan avklarad.
Kan de utmäta huset över en natt?
Nej. Innan någon rör fastigheten måste det ha föregåtts av ett förfarande med delgivning av skulden, en frivillig betalningsfrist och ett indrivningsförfarande (vía de apremio). Utmätningen är det sista ledet, inte det första, och i varje fas finns möjlighet att invända, betala eller överklaga.
Det är också bra att veta att om du till slut betalar en skuld som egentligen hörde till säljaren behåller du rätten att kräva honom på beloppet. Det är en tvist du helst slipper, men pengarna är inte förlorade per definition.
Vad bör du kontrollera innan du skriver under?
- Nota simple (ett enkelt utdrag) från Registro de la Propiedad, uppdaterad till signeringsdagen: där framgår gällande hypotek, utmätningar och notas de afección.
- De senaste betalda IBI-kvittona och kommunens intyg om att inga kommunala skatter och avgifter är obetalda.
- Intyg från administrador de fincas (fastighetsförvaltaren) som styrker att bostaden är à jour med avgifterna och som specificerar beslutade extra avgifter som ännu inte betalats.
- Fastighetsreferens (referencia catastral) och fastighetens referensvärde, för att kunna förutse om det deklarerade priset kan leda till en tilläggsdebitering.
- Om säljaren inte är bosatt i Spanien: räkna med det källskatteavdrag (retención) på 3 % av priset som köparen ska betala in till Hacienda som förskott på säljarens skatt.
Alla dessa dokument begärs före undertecknandet, inte efter, och deras kostnad är obetydlig jämfört med kostnaden för en otrevlig överraskning. Notarien kontrollerar registersituationen vid tidpunkten för escritura (den notariella köpehandlingen), men granskar varken comunidad-skulder eller kommunala skulder: det är köparens och hans rådgivares uppgift.
Förändras något om du köper på Costa del Sol?
Det som förändras är den relativa tyngden hos två risker. Den första är plusvalía municipal när säljaren är utlandsbosatt, vilket här är ett vardagligt scenario: i Marbella, Estepona, Mijas eller Benahavís har en stor del av säljarna sin skatterättsliga hemvist utanför Spanien, och då blir köparen betalningsskyldig gentemot kommunen.
Den andra är tilläggsdebiteringen av överlåtelseskatten. I Andalusien är den allmänna ITP-satsen 7 %, så en värderingsskillnad på 50 000 € mot det deklarerade priset motsvarar cirka 3 500 € i extra skatt, plus ränta. Att jämföra priset med referensvärdet innan du skriver under escritura är därför inte längre en teknisk detalj utan en budgetfråga.
Slutsats
Afección fiscal skrämmer mer på grund av okunskap än genom sin verkliga räckvidd. Det är ingen dold fälla: den är antecknad i registret, har ett utgångsdatum, är begränsad till vissa bestämda skatter och kräver ett förfarande med föregående underrättelser innan det går längre. Ett väl förberett köp, med dagsaktuell nota simple, kommunala intyg och intyg från comunidad samt en blick på referensvärdet, gör risken i praktiken till noll.
Den här artikeln är informativ och ersätter inte rådgivning från en advokat eller skatterådgivare, som är den som bör granska ditt specifika fall innan du skriver under.
På EVS PROPERTY GROUP går vi igenom denna dokumentation i varje affär vi följer, eftersom ett problem som upptäcks före undertecknandet är en administrativ åtgärd, och ett som upptäcks efteråt är en rättstvist. Om du tittar på en bostad på Costa del Sol och vill att vi kontrollerar dess register- och skattesituation innan du tar något steg, skriv till oss så går vi igenom det tillsammans med dig, utan förpliktelser.
Vanliga frågor
Kan Hacienda kräva mig på den IBI som den tidigare ägaren inte betalade?
Ja. IBI är en skuld som fastigheten själv säkrar, så kommunen kan gå mot bostaden för ej preskriberade år, i allmänhet de fyra senaste. Därför bör du kräva att säljaren visar betalda kvitton och ett kommunalt intyg om att inga skulder finns.
Hur många års avgifter till comunidad övertar köparen?
Innevarande år och de tre föregående kalenderåren, enligt Ley de Propiedad Horizontal (den spanska lagen om flerbostadsfastigheter). Det är skälet till att du aldrig bör skriva under utan intyg från administrador de fincas, som dessutom ska ange beslutade extra avgifter som ännu inte är betalda.
Vad är nota marginal de afección i registret?
Det är den anteckning som varnar för att fastigheten är bunden till betalningen av en skatt som följer av överlåtelsen, normalt ITP eller Sucesiones. Den framgår av nota simple, anger datum och förfaller efter fem år. Om du ser en som fortfarande gäller, ta reda på dess ursprung innan du skriver under.
Vem betalar plusvalía municipal om säljaren bor utanför Spanien?
Köparen, som lagen utpekar som ersättande skattskyldig (sustituto del contribuyente) när säljaren inte är bosatt i Spanien. Han kan sedan kräva säljaren på beloppet, men gentemot kommunen är det han som är betalningsskyldig. På Costa del Sol är det ett mycket vanligt fall och bör regleras i avtalet.
Vad är retención på 3 % när man köper av en utlandsbosatt?
När säljaren inte är skatterättsligt bosatt i Spanien ska köparen hålla inne 3 % av priset och betala in det till Hacienda som förskott på den skatt som säljaren ska betala. Det är ingen extra kostnad för köparen, utan en del av priset som betalas till myndigheten i stället för till säljaren.
