Ja: Innerhalb bestimmter Grenzen kann Ihre Immobilie für Steuerschulden haften, die der frühere Eigentümer verursacht hat, auch wenn Sie damit nichts zu tun hatten. Der Mechanismus heißt afección fiscal (steuerliche Haftung der Immobilie): Bestimmte Steuern sind durch die Immobilie selbst gesichert, sodass die Schuld mit dem Haus „wandert“ und nicht nur an der Person hängt. Die gute Nachricht: Das Risiko ist begrenzt, lässt sich vor der Unterzeichnung prüfen und mit drei oder vier Dokumenten ausräumen.
Was genau ist die afección fiscal?
Es handelt sich um eine gesetzliche Sicherheit, die die Verwaltung am Objekt hat. Wenn bei einem Kauf oder einer Erbschaft Steuern nicht korrekt festgesetzt und gezahlt wurden, haftet die Immobilie für diese Schuld. In der Praxis zeigt sich das in einem Eintrag im Registro de la Propiedad (spanisches Grundbuch) – dem bekannten Randvermerk (nota marginal de afección) –, der jeden künftigen Käufer darauf hinweist, dass diese Sicherheit besteht.
Der häufigste Fall ist nicht der säumige Verkäufer, sondern die Bewertung: Wenn die Steuerbehörde Hacienda der Ansicht ist, dass die Immobilie unter ihrem valor de referencia (Referenzwert) deklariert wurde, erlässt sie einen ergänzenden Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer. Wird dieser nicht bezahlt, haftet die Immobilie.
Welche Schulden folgen der Immobilie und welche nicht?
Diese Tabelle sollten Sie vor der Unterzeichnung zur Hand haben, denn nicht alle Schulden des Verkäufers gehen auf den Käufer über:
| Posten | Folgt es der Immobilie? | Grenze bzw. Frist |
|---|---|---|
| IBI (kommunale Grundsteuer) und kommunale Gebühren | Ja, die Immobilie haftet | Nicht verjährte Steuerjahre, in der Regel vier Jahre |
| Ergänzender Steuerbescheid zu ITP (Grunderwerbsteuer beim Kauf von Bestandsimmobilien) oder Sucesiones (Erbschaft- und Schenkungsteuer) | Ja, durch den Haftungsvermerk (nota de afección) | Der Vermerk erlischt nach fünf Jahren |
| Beiträge der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) | Ja, die Wohnung haftet | Laufendes Jahr plus die drei vorangegangenen |
| Hypothek des Verkäufers | Ja, wenn sie im Grundbuch nicht gelöscht wird | Bis zur Löschung im Grundbuch |
| Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) | Zahlt der Verkäufer, mit einer Ausnahme | Wohnt der Verkäufer nicht in Spanien, haftet der Käufer |
| Strom, Wasser, Internet | Nein, persönliche Schulden des Vertragsinhabers | Keine Auswirkung auf die Immobilie |
| Bußgelder und andere Schulden des Verkäufers | Nein | Außer bei bereits im Grundbuch eingetragener Pfändung |
Zwei Zeilen verdienen besondere Aufmerksamkeit. Zum einen die der Eigentümergemeinschaft, denn der Betrag kann hoch sein, wenn es eine Sonderumlage (derrama) gab und niemand sie bezahlt hat. Zum anderen die der plusvalía municipal: Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, macht das Gesetz den Käufer zum Verantwortlichen für die Zahlung der Steuer – an der Costa del Sol ein besonders häufiger Fall.
Wie lange besteht das Risiko?
Der Haftungsvermerk gilt fünf Jahre ab seinem Datum; danach erlischt er und sichert nichts mehr. Außerdem verjähren Steuerschulden allgemein nach vier Jahren, wobei die Frist jedes Mal unterbrochen wird, wenn die Verwaltung dem Schuldner gegenüber eine Maßnahme mitteilt.
In der Praxis bedeutet das: Das tatsächliche Risiko konzentriert sich auf die ersten Jahre nach dem vorherigen Kauf. Wenn die Immobilie, die Sie sich ansehen, vor acht Jahren den Besitzer gewechselt hat und der Randvermerk bereits erloschen ist, ist dieser Punkt erledigt.
Kann man Ihnen das Haus von heute auf morgen pfänden?
Nein. Bevor jemand die Immobilie antastet, muss es ein Verfahren mit Mitteilung der Schuld, eine freiwillige Zahlungsfrist und ein Vollstreckungsverfahren (vía de apremio) geben. Die Pfändung ist das letzte Glied der Kette, nicht das erste, und in jeder Phase besteht die Möglichkeit, Einwände zu erheben, zu zahlen oder Rechtsmittel einzulegen.
Zudem sollten Sie wissen: Falls Sie am Ende eine Schuld begleichen, die dem Verkäufer oblag, behalten Sie den Anspruch, sie von ihm zurückzufordern. Ein Rechtsstreit, den Sie lieber vermeiden würden, aber das Geld ist nicht von vornherein verloren.
Was sollten Sie vor der Unterzeichnung prüfen?
- Nota simple (Grundbuchauszug) des Registro de la Propiedad, aktualisiert auf den Tag der Unterzeichnung: Dort erscheinen Hypotheken, Pfändungen und gültige Haftungsvermerke.
- Die zuletzt bezahlten IBI-Belege und eine Bescheinigung der Gemeinde, dass die kommunalen Abgaben beglichen sind.
- Bescheinigung des Hausverwalters (administrador de fincas), dass für die Immobilie keine Beitragsrückstände bestehen, mit Angabe beschlossener, noch offener Sonderumlagen.
- Katasterreferenz und valor de referencia der Immobilie, um abzuschätzen, ob der angegebene Preis einen ergänzenden Steuerbescheid auslösen kann.
- Wenn der Verkäufer nicht in Spanien wohnt: Einplanen der Einbehaltung von 3 % des Preises, die der Käufer auf Rechnung der Steuer des Verkäufers an Hacienda abführen muss.
Alle diese Dokumente werden vor der Unterzeichnung eingeholt, nicht danach, und ihre Kosten fallen kaum ins Gewicht im Vergleich zu einem bösen Erwachen. Der Notar prüft die grundbuchliche Lage zum Zeitpunkt der escritura (notarielle Kaufurkunde), kontrolliert aber weder Gemeinschafts- noch kommunale Schulden: Das ist Aufgabe des Käufers und seines Beraters.
Ändert sich etwas, wenn Sie an der Costa del Sol kaufen?
Es verschiebt sich das relative Gewicht zweier Risiken. Das erste ist die plusvalía municipal bei nicht ansässigem Verkäufer, die hier ein Alltagsszenario ist: In Marbella, Estepona, Mijas oder Benahavís hat ein großer Teil der Verkäufer seinen steuerlichen Wohnsitz außerhalb Spaniens, und dann ist der Käufer gegenüber der Gemeinde zahlungspflichtig.
Das zweite ist der ergänzende Steuerbescheid zur Grunderwerbsteuer. In Andalusien beträgt der allgemeine ITP-Satz 7 %; eine Bewertungsdifferenz von 50.000 € gegenüber dem angegebenen Preis bedeutet also rund 3.500 € zusätzliche Steuer, zuzüglich Zinsen. Den Preis vor der Beurkundung mit dem valor de referencia zu vergleichen, ist kein technisches Detail mehr, sondern Teil des Budgets.
Fazit
Die afección fiscal schreckt mehr aus Unkenntnis als wegen ihrer tatsächlichen Tragweite. Sie ist keine versteckte Falle: Sie ist im Grundbuch eingetragen, hat ein Ablaufdatum, beschränkt sich auf bestimmte Steuern und setzt ein Verfahren mit Vorwarnungen voraus, bevor es ernst wird. Ein gut vorbereiteter Kauf – mit der tagesaktuellen nota simple, den Bescheinigungen der Gemeinde und der Eigentümergemeinschaft und einem Blick auf den valor de referencia – senkt das Risiko praktisch auf null.
Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater, der Ihren konkreten Fall vor der Unterzeichnung prüfen sollte.
EVS PROPERTY GROUP prüft diese Unterlagen bei jeder Transaktion, die wir begleiten, denn ein vor der Unterzeichnung entdecktes Problem ist ein Behördengang, nach der Unterzeichnung ein Rechtsstreit. Wenn Sie sich eine Immobilie an der Costa del Sol ansehen und möchten, dass wir ihre grundbuchliche und steuerliche Situation prüfen, bevor Sie einen Schritt unternehmen, schreiben Sie uns, und wir besprechen es unverbindlich mit Ihnen.
Häufig gestellte Fragen
Kann Hacienda von mir die IBI fordern, die der frühere Eigentümer nicht bezahlt hat?
Ja. Die IBI ist eine Schuld, für die die Immobilie selbst haftet; die Gemeinde kann sich also für die nicht verjährten Jahre, in der Regel die letzten vier, an die Immobilie halten. Deshalb sollten Sie vom Verkäufer die bezahlten Belege und eine Bescheinigung der Gemeinde verlangen, dass keine Rückstände bestehen.
Für wie viele Jahre Gemeinschaftsbeiträge haftet der Käufer?
Für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre, gemäß der Ley de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz). Deshalb sollten Sie nie ohne die Bescheinigung des Hausverwalters unterschreiben, die zudem beschlossene und noch nicht bezahlte Sonderumlagen ausweisen muss.
Was ist der Randvermerk der afección im Grundbuch?
Es ist der Eintrag, der darauf hinweist, dass die Immobilie für die Zahlung einer aus der Übertragung entstehenden Steuer haftet, normalerweise ITP oder Sucesiones. Er erscheint in der nota simple, nennt das Datum und erlischt nach fünf Jahren. Sehen Sie einen gültigen Vermerk, klären Sie seinen Ursprung vor der Unterzeichnung.
Wer zahlt die plusvalía municipal, wenn der Verkäufer im Ausland lebt?
Der Käufer, den das Gesetz in diesem Fall als Steuerschuldner anstelle des Steuerpflichtigen bestimmt, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist. Er kann den Betrag später vom Verkäufer zurückfordern, doch gegenüber der Gemeinde ist er der Zahlungspflichtige. An der Costa del Sol ist das ein sehr häufiger Fall und sollte im Vertrag verhandelt werden.
Was ist die Einbehaltung von 3 % beim Kauf von einem Nichtansässigen?
Wenn der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig ist, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und auf Rechnung der Steuer des Verkäufers an Hacienda abführen. Das sind keine Zusatzkosten für den Käufer, sondern ein Teil des Preises, der anstelle des Verkäufers an die Verwaltung gezahlt wird.
