Kyllä: tiettyjen rajojen sisällä asuntosi voi vastata edellisen omistajan aiheuttamista veloista, vaikka sinulla ei olisi ollut niiden kanssa mitään tekemistä. Mekanismia kutsutaan nimellä afección fiscal (verotuksellinen kiinnitys eli kiinteistöön kohdistuva verovastuu). Siinä tietyt verot katetaan itse kiinteistöllä, joten velka kulkee talon mukana eikä vain henkilön mukana. Hyvä uutinen on, että riski on rajattu, se voidaan tarkistaa ennen allekirjoitusta ja se saadaan neutraloitua kolmella tai neljällä asiakirjalla.
Mitä afección fiscal tarkalleen on?
Se on lakisääteinen vakuus, joka viranomaisella on omaisuuteen. Kun kauppa tai perintö jättää veroja asianmukaisesti maksamatta, kiinteistö sidotaan kyseisen velan maksamiseen. Käytännössä tämä näkyy merkintänä Registro de la Propiedadissa (kiinteistörekisteri) – niin sanottuna nota marginal de afección -reunamerkintänä –, joka kertoo kaikille tuleville ostajille tämän vakuuden olemassaolosta.
Yleisin tapaus ei ole maksukyvytön myyjä vaan arvostus: jos verottaja katsoo, että kiinteistö on ilmoitettu viitearvoaan (valor de referencia) alhaisempaan arvoon, se antaa lisäveropäätöksen luovutusverosta. Jos tätä päätöstä ei makseta, asunto vastaa velasta.
Mitkä velat seuraavat kiinteistöä ja mitkä eivät?
Tämä on taulukko, joka kannattaa pitää edessä ennen allekirjoitusta, sillä kaikki myyjän velat eivät siirry ostajalle:
| Maksu | Seuraako asuntoa? | Raja tai määräaika |
|---|---|---|
| IBI (kiinteistövero) ja kunnalliset maksut | Kyllä, kiinteistö vastaa | Vanhentumattomat verovuodet, yleensä neljä vuotta |
| ITP:n (luovutusvero) tai perintöveron lisäveropäätös | Kyllä, afección-merkinnän (nota de afección) kautta | Merkintä raukeaa viiden vuoden kuluttua |
| Comunidad de propietariosin (taloyhtiö) vastikkeet | Kyllä, asunto vastaa | Kuluva vuosi ja kolme edellistä |
| Myyjän asuntolaina (hipoteca) | Kyllä, jos sitä ei ole kuoletettu rekisteristä | Rekisteröityyn poistamiseen asti |
| Plusvalía municipal (kunnallinen arvonnousuvero) | Myyjä maksaa, yhtä poikkeusta lukuun ottamatta | Jos myyjä ei asu Espanjassa, ostaja vastaa |
| Sähkö, vesi, internet | Ei, ovat haltijan henkilökohtaisia velkoja | Ei vaikutusta kiinteistöön |
| Sakot ja muut myyjän velat | Ei | Paitsi jos ulosmittaus on jo merkitty rekisteriin |
Kaksi riviä ansaitsee erityishuomiota. Taloyhtiön rivi, koska summa voi olla suuri, jos on tehty ylimääräinen vastikekanto (derrama) eikä kukaan ole maksanut sitä. Ja plusvalía municipalin rivi: kun myyjä ei ole Espanjassa asuva, laki tekee ostajasta veron maksuvastuullisen, mikä on erityisen yleistä Costa del Solilla.
Kuinka kauan riski kestää?
Afección-merkintä on voimassa viisi vuotta päivämäärästään; sen jälkeen se raukeaa eikä enää takaa mitään. Lisäksi verovelat vanhentuvat yleensä neljässä vuodessa, ja vanhentumisaika katkeaa aina, kun viranomainen tekee velvolliselle tiedoksiannetun toimen.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että todellinen riski keskittyy edellisen oston jälkeisiin ensimmäisiin vuosiin. Jos tarkastelemasi asunto on vaihtanut omistajaa kahdeksan vuotta sitten ja reunamerkintä on jo rauennut, tämä rintama on suljettu.
Voidaanko talosi ulosmitata yhdessä yössä?
Ei. Ennen kuin kiinteistöön kosketaan, on käytävä läpi menettely, johon kuuluvat velan tiedoksianto, vapaaehtoinen maksuaika ja pakkoperintävaihe (vía de apremio). Ulosmittaus on viimeinen lenkki, ei ensimmäinen, ja jokaisessa vaiheessa on mahdollisuus esittää väitteitä, maksaa tai hakea muutosta.
On myös hyvä tietää, että jos päädyt maksamaan velan, joka kuului myyjälle, sinulla säilyy oikeus vaatia se häneltä takaisin. Se on oikeusprosessi, jota mieluummin välttäisit, mutta rahaa ei periaatteessa menetetä.
Mitä tarkistaa ennen allekirjoitusta?
- Allekirjoituspäivään ajantasaistettu nota simple Registro de la Propiedadista (kiinteistörekisteriote): siinä näkyvät voimassa olevat kiinnitykset, ulosmittaukset ja afección-merkinnät.
- Viimeisimmät maksetut IBI-kuitit ja kunnan todistus siitä, että kunnallisverot on maksettu ajallaan.
- Isännöitsijän (administrador de fincas) todistus siitä, että asunnon vastikkeet on maksettu, sekä erittely hyväksytyistä maksamattomista ylimääräisistä vastikkeista.
- Kiinteistön katastaaritunnus (referencia catastral) ja viitearvo (valor de referencia), jotta voit ennakoida, voiko ilmoitettu hinta aiheuttaa lisäveropäätöksen.
- Jos myyjä ei asu Espanjassa, varautuminen 3 %:n pidätykseen kauppahinnasta, jonka ostajan on maksettava verottajalle myyjän veron ennakkona.
Kaikki nämä asiakirjat pyydetään ennen allekirjoitusta, ei sen jälkeen, ja niiden hinta on vähäinen verrattuna säikähdyksen hintaan. Notaari tarkistaa rekisteritilanteen escritura-kauppakirjan allekirjoitushetkellä (escritura: notaarin vahvistama kauppakirja), mutta ei valvo taloyhtiön tai kunnan velkoja: se on ostajan ja hänen neuvonantajansa tehtävä.
Muuttaako jokin, jos ostat Costa del Solilta?
Kahden riskin suhteellinen paino muuttuu. Ensimmäinen on plusvalía municipal silloin, kun myyjä ei asu Espanjassa; täällä se on arkipäivää: Marbellassa, Esteponassa, Mijasissa tai Benahavísissa huomattava osa myyjistä on verotuksellisesti asuinmaassa Espanjan ulkopuolella, jolloin ostajasta tulee kunnalle maksuvelvollinen.
Toinen on luovutusveron lisäveropäätös. Andalusiassa ITP:n yleinen verokanta on 7 %, joten 50 000 euron arvostusero ilmoitettuun hintaan nähden tarkoittaa noin 3 500 euron lisäveroa korkoineen. Hinnan vertaaminen viitearvoon ennen kauppakirjan allekirjoitusta ei ole enää tekninen yksityiskohta vaan budjettikysymys.
Johtopäätös
Afección fiscal pelottaa enemmän tietämättömyyden kuin todellisen ulottuvuutensa vuoksi. Se ei ole piilotettu ansa: se on merkitty rekisteriin, sillä on päättymispäivä, se rajoittuu tiettyihin veroihin ja edellyttää menettelyä, jossa varoitetaan ennen kuin asiat etenevät pidemmälle. Hyvin valmisteltu kauppa, jossa on päivän nota simple, kunnan ja taloyhtiön todistukset sekä katse viitearvoon, vie riskin käytännössä nollaan.
Tämä artikkeli on informatiivinen eikä korvaa asianajajan tai veroneuvojan neuvontaa; hänen tulee tarkistaa juuri sinun tapauksesi ennen allekirjoitusta.
EVS PROPERTY GROUP tarkistaa nämä asiakirjat jokaisessa kaupassa, jossa olemme mukana, koska ennen allekirjoitusta havaittu ongelma on muodollisuus, mutta sen jälkeen havaittuna se on oikeusriita. Jos katselet asuntoa Costa del Solilta ja haluat, että tarkistamme sen rekisteri- ja verotilanteen ennen kuin otat yhtään askelta, ota yhteyttä, niin käymme asian läpi kanssasi sitoumuksetta.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko verottaja periä minulta IBI:n, jota edellinen omistaja ei maksanut?
Kyllä. IBI on velka, jonka kiinteistö itse takaa, joten kunta voi kohdistaa perinnän asuntoon vanhentumattomilta verovuosilta, yleensä neljältä viimeiseltä vuodelta. Siksi myyjältä kannattaa vaatia maksetut kuitit ja kunnan todistus siitä, että verot on maksettu ajallaan.
Montako vuotta taloyhtiön vastikkeita ostaja joutuu vastaamaan?
Kuluvan vuoden ja kolme edellistä kalenterivuotta Ley de Propiedad Horizontalin (kerrostalo-osakeomistuksen laki) mukaan. Siksi ei koskaan pidä allekirjoittaa ilman isännöitsijän todistusta, jossa on lisäksi näkyttävä hyväksytyt ja maksamattomat ylimääräiset vastikkeet.
Mikä on afección-reunamerkintä rekisterissä?
Se on merkintä, joka varoittaa, että kiinteistö on sidottu omistuksen siirrosta johtuvan veron maksuun, tavallisesti ITP:n tai perintöveron (Sucesiones). Se näkyy nota simplessä, siinä on päivämäärä ja se raukeaa viiden vuoden kuluttua. Jos näet voimassa olevan merkinnän, selvitä sen alkuperä ennen allekirjoitusta.
Kuka maksaa plusvalía municipalin, jos myyjä asuu Espanjan ulkopuolella?
Ostaja, jonka laki määrää veronmaksajan sijaiseksi, kun myyjä ei asu Espanjassa. Hän voi vaatia summan myöhemmin myyjältä, mutta kuntaan nähden maksuvelvollinen on hän. Costa del Solilla tämä on hyvin yleinen tilanne, ja siitä on sovittava sopimuksessa.
Mikä on 3 %:n pidätys, kun ostetaan Espanjassa asumattomalta?
Kun myyjä ei ole verotuksellisesti Espanjan asukas, ostajan on pidätettävä 3 % hinnasta ja maksettava se verottajalle myyjälle kuuluvan veron ennakkona. Se ei ole ostajalle lisäkustannus vaan osa kauppahintaa, joka maksetaan viranomaiselle myyjän sijaan.
