Ja: inden for visse grænser kan din bolig hæfte for skattegæld, som den tidligere ejer har skabt, selv om du intet havde med den at gøre. Mekanismen kaldes afección fiscal (skattemæssig hæftelse på ejendommen) og går ud på, at visse skatter er sikret ved selve ejendommen, så gælden følger huset og ikke kun personen. Den gode nyhed er, at risikoen er afgrænset, kan kontrolleres, før du skriver under, og kan neutraliseres med tre eller fire dokumenter.
Hvad er afección fiscal helt præcist?
Det er en lovmæssig sikkerhed, som myndighederne har i ejendommen. Når en handel eller et arveopgør efterlader skatter, der ikke er afregnet korrekt, hæfter ejendommen for betalingen af denne gæld. I praksis sker det ved en notering i Registro de la Propiedad (det spanske tingbogsregister) – den såkaldte nota marginal de afección (marginnotat om hæftelse) – som advarer enhver fremtidig køber om, at der findes en sådan sikkerhed.
Det mest almindelige tilfælde er ikke den sælger, der ikke betaler, men spørgsmålet om værdiansættelse: Hvis skattemyndighederne (Hacienda) mener, at ejendommen er angivet til en lavere værdi end referenceværdien (valor de referencia), udsender de en supplerende opkrævning af overdragelsesskatten. Hvis denne opkrævning ikke betales, hæfter boligen.
Hvilken gæld følger ejendommen, og hvilken gør ikke?
Dette er den tabel, du bør have foran dig, før du skriver under, for ikke al sælgers gæld overgår til køber:
| Post | Følger den boligen? | Grænse eller frist |
|---|---|---|
| IBI (spansk ejendomsskat) og kommunale gebyrer | Ja, ejendommen hæfter | Ikke forældede år, generelt fire år |
| Supplerende opkrævning af ITP (overdragelsesskat) eller arveafgift (Sucesiones) | Ja, ved hæftelsesnotat | Notatet bortfalder efter fem år |
| Bidrag til comunidad de propietarios (ejerforeningen) | Ja, lejligheden hæfter | Indeværende år plus de tre foregående |
| Sælgers pantelån | Ja, hvis det ikke er slettet i registret | Indtil sletning i registret |
| Plusvalía municipal (kommunal værdistigningsskat) | Betales af sælger, med én undtagelse | Hvis sælger ikke bor i Spanien, hæfter køber |
| Strøm, vand, internet | Nej, det er ejerens personlige gæld | Ingen virkning på ejendommen |
| Bøder og anden gæld hos sælger | Nej | Medmindre der allerede er noteret en udlægsforretning i registret |
To rækker fortjener særlig opmærksomhed. Den om ejerforeningen, fordi beløbet kan være højt, hvis der har været en ekstraordinær opkrævning (derrama), som ingen har betalt. Og den om plusvalía municipal: Når sælger ikke er bosat i Spanien, gør loven køberen ansvarlig for betalingen af skatten, hvilket er særligt hyppigt på Costa del Sol.
Hvor længe varer risikoen?
Hæftelsesnotatet har en gyldighed på fem år fra sin dato; efter denne frist bortfalder det og sikrer ikke længere noget. Generelt forældes skattegæld desuden efter fire år, en frist der afbrydes, hver gang myndighederne foretager en handling, som er meddelt den skyldige.
I praksis betyder det, at den reelle risiko er koncentreret i årene lige efter det forrige køb. Hvis den bolig, du kigger på, skiftede ejer for otte år siden, og marginnotatet allerede er bortfaldet, er den front lukket.
Kan man tage dit hus fra dig fra den ene dag til den anden?
Nej. Før nogen rører ved ejendommen, skal der gennemføres en procedure med underretning om gælden, en frivillig betalingsfrist og en tvangsinddrivelse (vía de apremio). Udlæg er det sidste led, ikke det første, og i hver fase er der mulighed for at gøre indsigelser, betale eller klage.
Det er desuden godt at vide, at hvis du ender med at betale en gæld, som påhvilede sælger, bevarer du retten til at kræve beløbet tilbage fra ham. Det er en retssag, du helst vil undgå, men pengene er ikke tabt per definition.
Hvad bør du kontrollere, før du skriver under?
- Nota simple (udskrift fra tingbogen) fra Registro de la Propiedad, opdateret til dagen for underskriften: her fremgår pantelån, udlæg og gældende hæftelsesnotater.
- De seneste betalte IBI-kvitteringer og et certifikat fra kommunen (ayuntamiento) om, at alle kommunale skatter er betalt.
- Certifikat fra ejendomsadministratoren (administrador de fincas), der bekræfter, at boligen ikke har restancer på bidrag, og som specificerer godkendte, endnu ubetalte ekstraordinære opkrævninger.
- Referencia catastral (matrikelreference) og ejendommens referenceværdi, så du kan forudse, om den angivne pris kan udløse en supplerende opkrævning.
- Hvis sælger ikke bor i Spanien: overslag over tilbageholdelsen på 3 % af prisen, som køberen skal indbetale til Hacienda på konto af sælgers skat.
Alle disse dokumenter indhentes før underskriften, ikke efter, og deres pris er uden betydning sammenlignet med prisen for en ubehagelig overraskelse. Notaren kontrollerer registersituationen på tidspunktet for escritura (skødet), men kontrollerer ikke ejerforeningens eller kommunens krav: det er købers og dennes rådgivers opgave.
Ændrer det noget, hvis du køber på Costa del Sol?
Den relative vægt af to risici ændrer sig. Den første er plusvalía municipal med en sælger, der ikke er bosat i Spanien, hvilket her er et hverdagsscenarie: I Marbella, Estepona, Mijas eller Benahavís har en stor del af sælgerne skattemæssigt hjemsted uden for Spanien, og her bliver køberen den, der skal betale over for kommunen.
Den anden er den supplerende opkrævning af overdragelsesskatten. I Andalusien er den almindelige sats for ITP 7 %, så en værdiforskel på 50.000 € i forhold til den angivne pris svarer til omkring 3.500 € i yderligere skat, plus renter. At sammenligne prisen med referenceværdien, før skødet underskrives, er ikke længere en teknisk detalje, men en del af budgettet.
Konklusion
Afección fiscal skræmmer mere på grund af manglende kendskab end på grund af sin reelle rækkevidde. Det er ikke en skjult fælde: Den er noteret i registret, har en udløbsdato, er begrænset til nogle bestemte skatter og kræver en procedure med varsler, før det går videre. Et velforberedt køb, med dagens nota simple, kommunale certifikater og certifikat fra ejerforeningen samt et blik på referenceværdien, bringer risikoen stort set ned til nul.
Denne artikel er vejledende og erstatter ikke rådgivning fra en advokat eller skatterådgiver, som er den, der bør gennemgå din konkrete sag, før du skriver under.
Hos EVS PROPERTY GROUP gennemgår vi denne dokumentation i hver handel, vi følger, for et problem, der opdages før underskriften, er en formalitet, mens et problem, der opdages bagefter, er en retssag. Hvis du kigger på en bolig på Costa del Sol og ønsker, at vi kontrollerer dens registermæssige og skattemæssige situation, før du tager nogen skridt, så skriv til os, så gennemgår vi det sammen med dig, uden forpligtelser.
Ofte stillede spørgsmål
Kan Hacienda kræve IBI hos mig, som den tidligere ejer ikke har betalt?
Ja. IBI er en gæld, som selve ejendommen sikrer, så kommunen kan gå mod boligen for de ikke forældede år, generelt de seneste fire år. Derfor bør du kræve de betalte kvitteringer fra sælger samt et kommunalt certifikat om, at alt er betalt.
Hvor mange års bidrag til ejerforeningen overtager køber?
Indeværende år og de tre foregående kalenderår, ifølge Ley de Propiedad Horizontal (den spanske lov om ejerlejligheder). Det er grunden til, at man aldrig bør skrive under uden certifikatet fra ejendomsadministratoren, som desuden skal vise de godkendte ekstraordinære opkrævninger, der endnu ikke er betalt.
Hvad er nota marginal de afección i registret?
Det er den notering, der advarer om, at ejendommen hæfter for betalingen af en skat, der udspringer af overdragelsen, normalt ITP eller arveafgift (Sucesiones). Den fremgår af nota simple, angiver datoen og bortfalder efter fem år. Hvis du ser en gældende, så få afklaret dens oprindelse, før du skriver under.
Hvem betaler plusvalía municipal, hvis sælger bor uden for Spanien?
Køberen, som loven udpeger som stedfortræder for skatteyderen, når sælger ikke er bosat i Spanien. Han kan bagefter kræve beløbet tilbage fra sælger, men over for kommunen er det ham, der skal betale. På Costa del Sol er det et meget hyppigt tilfælde, og det bør aftales i kontrakten.
Hvad er tilbageholdelsen på 3 %, når man køber af en ikke-bosiddende?
Når sælger ikke har skattemæssigt hjemsted i Spanien, skal køberen tilbageholde 3 % af prisen og indbetale den til Hacienda på konto af den skat, som sælger skal betale. Det er ikke en ekstra omkostning for køberen, men en del af prisen, der betales til myndighederne i stedet for til sælger.
