Tak: każdy cudzoziemiec może kupić dom w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy tam mieszka, i czy pochodzi z UE, z Wielkiej Brytanii, czy spoza Europy. Potrzebujesz numeru NIE (Número de Identidad de Extranjero, hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego cudzoziemca) i rachunku w hiszpańskim banku. W Andaluzji musisz też uwzględnić 7 % ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, podatek od przeniesienia własności) przy zakupie z rynku wtórnego albo 11,2 % IVA (hiszpańskiego VAT) i AJD (Actos Jurídicos Documentados, podatek od aktów prawnych) przy nowym budownictwie, a do tego opłaty notarialne i rejestrowe (Registro de la Propiedad to hiszpański rejestr nieruchomości). Ten przewodnik, zweryfikowany 30 października 2026 roku na podstawie źródeł oficjalnych, krok po kroku omawia cały proces; nie zastępuje porady prawnika ani doradcy podatkowego.
Proces zakupu krok po kroku
1. Poszukiwanie i wybór nieruchomości
Oblicz całkowity budżet: cena plus podatki i koszty. Podatki zależą od rodzaju nieruchomości: rynek wtórny (ITP), nowe budownictwo od dewelopera (IVA i AJD) lub zakup na planie.
Każde ogłoszenie sprzedaży musi zawierać etykietę efektywności energetycznej nieruchomości (Real Decreto 390/2021, art. 15). Jeśli jej brakuje, poproś o nią.
2. Rezerwacja i umowa arras
Po rezerwacji podpisuje się umowę arras (umowę z zadatkiem) wraz z wpłatą zadatku. W przypadku arras penitenciales (art. 1454 Código Civil), czyli zadatku z prawem odstąpienia, kupujący, który rezygnuje, traci zadatek, a sprzedający, który się wycofuje, zwraca go w podwójnej wysokości. Warto, aby prawnik sprawdził rodzaj arras, terminy i podział kosztów.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Według Policía Nacional o NIE mogą ubiegać się cudzoziemcy powiązani z Hiszpanią interesami gospodarczymi, zawodowymi lub społecznymi. Wniosek składa się:
- w Hiszpanii, w Urzędach ds. Cudzoziemców (Oficinas de Extranjería) lub w komisariatach policji,
- z zagranicy, w hiszpańskich placówkach konsularnych.
Dokumenty: formularz EX-15 i potwierdzenie opłaty modelo 790, código 012. Maksymalny termin rozpatrzenia wynosi pięć dni od wpisania wniosku do rejestru.
4. Rachunek bankowy w Hiszpanii
Hiszpański rachunek ułatwia zapłatę ceny, podatków i rachunków płaconych poleceniem zapłaty (IBI, czyli roczny podatek od nieruchomości, opłaty na rzecz wspólnoty właścicieli – comunidad de propietarios – oraz media). Zapytaj bank, jakich dokumentów wymaga od nierezydentów.
5. Due diligence: co sprawdzić przed podpisaniem
- Nota simple z Registro de la Propiedad (informacyjny wypis z rejestru): potwierdza, kto jest właścicielem i czy istnieją hipoteki, zajęcia komornicze lub inne obciążenia. Można ją zamówić w rejestrze lub przez internet za pośrednictwem Colegio de Registradores; ma wyłącznie wartość informacyjną.
- Sytuacja urbanistyczna i pozwolenia: nieruchomość musi być zalegalizowana i mieć odpowiednią licencję lub oświadczenie (declaración responsable) dotyczące zamieszkiwania.
- Comunidad de propietarios: w escritura (akcie notarialnym) sprzedający musi oświadczyć, że ma uregulowane opłaty, i przedstawić zaświadczenie o zadłużeniu wystawione przez sekretarza z akceptacją przewodniczącego (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Sprawdź statut: może zakazywać lub ograniczać wynajem turystyczny.
- IBI: poproś o ostatni rachunek; wskazuje on wartość katastralną i potwierdza brak zaległości.
- Świadectwo efektywności energetycznej: obowiązkowe przy sprzedaży istniejących mieszkań i domów, ważne maksymalnie dziesięć lat (pięć, jeśli klasa to G).
- Sprzedający nierezydent: kupujący musi zatrzymać 3 % ceny i wpłacić je do Hacienda (hiszpańskiego urzędu skarbowego) na formularzu modelo 211 w ciągu miesiąca od zakupu.
6. Kredyt hipoteczny dla nierezydentów
Nie ma oficjalnych danych, ale według porównywarek kredytów hipotecznych banki zazwyczaj finansują nierezydentów w przedziale 60-70 % niższej z dwóch wartości: ceny lub wyceny. Resztę, wraz z podatkami i kosztami, wnosisz sam.
Chroni cię Ley 5/2019 o kredycie hipotecznym: bank musi wręczyć ci FEIN (standardowy europejski arkusz informacyjny) i FiAE (arkusz standaryzowanych ostrzeżeń) co najmniej dziesięć dni kalendarzowych przed podpisaniem, a notariusz sprawdza, czy to nastąpiło, i bezpłatnie cię doradza przed podpisaniem escritury. Według Banco de España klient płaci za wycenę, a bank pokrywa koszty notariusza, rejestru, gestoría (biura załatwiającego formalności) i podatków związanych z hipoteką.
7. Podpisanie escritury u notariusza
Umowa sprzedaży zostaje sformalizowana w akcie notarialnym (escritura pública) przed notariuszem. Jego honoraria oblicza się według oficjalnej taryfy (Real Decreto 1426/1989), jednakowej dla wszystkich notariuszy.
8. Podatki i wpis do rejestru
Po podpisaniu rozlicza się odpowiedni podatek (ITP lub AJD) na formularzu modelo 600; w Andaluzji termin wynosi dwa miesiące od dnia następującego po podpisaniu. Następnie escritura jest wpisywana do Registro de la Propiedad, którego honoraria również podlegają taryfie.
9. Media i zgłoszenia
Zmiana właściciela w umowach na wodę, prąd, gaz i internet oraz ustawienie polecenia zapłaty dla IBI, opłaty za wywóz śmieci i czynszu na rzecz wspólnoty. Jeśli nie zamierzasz mieszkać w Hiszpanii, warto skorzystać z pomocy doradcy przy rocznych zeznaniach.
Ile kosztuje zakup domu w Andaluzji?
Rynek wtórny: ITP
W Andaluzji zakup nieruchomości używanej podlega podatkowi Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) w wysokości 7 % (stawka ogólna, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). Podstawę stanowi wyższa z dwóch wartości: cena wpisana do escritury albo wartość referencyjna z Katastru (Catastro).
Dla mieszkania na stałe obowiązują stawki obniżone: 6 %, jeśli wartość nie przekracza 150 000 €, oraz 3,5 % dla niektórych grup, np. osób poniżej 35. roku życia do kwoty 150 000 €. Drugi dom nierezydenta podlega stawce ogólnej.
Zmiana zapowiedziana na 2027 rok: projekt ustawy budżetowej Junta de Andalucía na 2027 rok, zatwierdzony przez Consejo de Gobierno 30 października 2026 roku, obniża stawkę ogólną do 6,75 % i podnosi do 200 000 € limit dla stawek obniżonych od 1 stycznia 2027 roku, o ile zatwierdzi go parlament Andaluzji. Do tego czasu obowiązuje 7 %.
Nowe budownictwo: IVA i AJD
Przy pierwszej sprzedaży przez dewelopera płaci się IVA w wysokości 10 % (mieszkanie z maksymalnie dwoma miejscami garażowymi i pomieszczeniami przynależnymi sprzedawanymi jednocześnie; 4 % w przypadku niektórych mieszkań chronionych) oraz podatek Actos Jurídicos Documentados (AJD) w wysokości 1,2 % w Andaluzji.
| Pozycja | Rynek wtórny | Nowe budownictwo | Uwaga |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % planowane w 2027) | Nie dotyczy | Od wyższej z wartości: ceny lub wartości referencyjnej |
| IVA | Nie dotyczy | 10 % | Od ceny |
| AJD przy zakupie | Nie dotyczy | 1,2 % | Od ceny |
| Notariusz | Oficjalna taryfa | Oficjalna taryfa | Stopniowana według wartości; poproś o wycenę |
| Registro de la Propiedad | Oficjalna taryfa | Oficjalna taryfa | Stopniowana według wartości |
| Gestoría | Honoraria ustalane dowolnie | Honoraria ustalane dowolnie | Opcjonalnie |
| Wycena przy kredycie hipotecznym | Płaci kupujący | Płaci kupujący | Pozostałe koszty hipoteki pokrywa bank |
| Zatrzymanie 3 % (modelo 211) | Jeśli sprzedający jest nierezydentem | Nie dotyczy | To nie jest koszt: kwota jest potrącana z ceny |
| Razem (orientacyjnie) | 7 % plus taryfy urzędowe | 11,2 % plus taryfy urzędowe | Poproś o wycenę kosztów notariusza i rejestru |
Jeśli umowa nie stanowi inaczej, sprzedający płaci plusvalía municipal (miejski podatek od przyrostu wartości gruntu), a kupujący podatki od zakupu, wpis do rejestru i kopie escritury.
Jakie podatki właściciel płaci co roku?
- IBI: podatek gminny od wartości katastralnej; stawkę ustala każda gmina.
- Comunidad de propietarios: opłata zgodna ze statutem i budżetem wspólnoty.
- Wywóz śmieci: opłata gminna, różna w zależności od gminy (Ley 7/2022 o odpadach).
- IRNR dla nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, podatek dochodowy nierezydentów): nawet jeśli nie wynajmujesz, Hacienda przypisuje ci roczny dochód w wysokości 1,1 % lub 2 % wartości katastralnej, a podatek wynosi 19 %, jeśli mieszkasz w UE, Islandii lub Norwegii, albo 24 % w pozostałych przypadkach, na formularzu modelo 210. Jeśli wynajmujesz, płacisz podatek od uzyskanych dochodów.
- Impuesto sobre el Patrimonio (podatek od majątku) w Andaluzji: kwota wolna od podatku wynosi 700 000 €, a Andaluzja udziela 100 % bonifikaty. Nierezydenci płacą podatek tylko od swojego majątku w Hiszpanii; to, jakie przepisy ich dotyczą, powinien potwierdzić doradca.
Sytuacje szczególne
Czy zakup na planie jest bezpieczny?
Jeśli przekazujesz pieniądze deweloperowi przed zakończeniem budowy, Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación zobowiązuje go do zagwarantowania ich zwrotu wraz z odsetkami ustawowymi, za pomocą ubezpieczenia kaucyjnego lub gwarancji bankowej, jeśli budowa nie rozpocznie się lub nie zakończy w terminie, oraz do przyjmowania tych środków na wyodrębnionym rachunku specjalnym. Przed każdą płatnością poproś o polisę lub gwarancję indywidualną wystawioną na twoje nazwisko.
Czy mogę wynajmować nieruchomość turystom w Andaluzji?
Zależy to od trzech poziomów. Junta de Andalucía wymaga oświadczenia (declaración responsable) w Registro de Turismo de Andalucía oraz spełnienia wymogów technicznych (Decreto 28/2016, zmieniony przez Decreto 31/2024), a także licencji gminnej, jeśli jest wymagana. Gmina może ograniczyć lub zawiesić nowe mieszkania turystyczne. Ponadto od 3 kwietnia 2025 roku (Ley Orgánica 1/2025) do rozpoczęcia tej działalności w budynku potrzebna jest wyraźna zgoda 3/5 wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios).
Tribunal Supremo (hiszpański Sąd Najwyższy) w maju 2026 roku unieważnił jednolity państwowy rejestr najmu (NRUA), choć utrzymał cyfrowe jednolite okienko dla platform; rejestr andaluzyjski nadal jest obowiązkowy. Real Decreto-ley 29/2026, obowiązujący od 8 października 2026 roku, przewiduje IVA w wysokości 10 % dla umeblowanego najmu do 30 nocy od 1 grudnia oraz możliwą dopłatę do IBI w strefach napięcia rynkowego (zonas tensionadas); w chwili zamknięcia tego przewodnika oczekiwał na konwalidację w Congreso (hiszpańskim parlamencie).
Czy w Hiszpanii nadal istnieje Golden Visa?
Nie. Wiza pobytowa za inwestycję w nieruchomość (500 000 €) została zniesiona przez Ley Orgánica 1/2025 ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 roku. Zakup nieruchomości sam w sobie nie daje już prawa do pobytu w Hiszpanii.
Brytyjscy kupujący po Brexicie
- Zasada 90/180: do 90 dni w dowolnym okresie 180 dni w strefie Schengen bez wizy; posiadanie nieruchomości nie wydłuża tego limitu. Od 10 kwietnia 2026 roku System Wjazdów i Wyjazdów (EES) liczy dni automatycznie.
- Dłuższe pobyty: potrzebna jest wiza; osoby, które nie zamierzają pracować, zwykle wybierają wizę pobytową bez prawa do pracy (visado de residencia no lucrativa), która wymaga środków finansowych w wysokości 400 % wskaźnika IPREM (plus 100 % na każdego członka rodziny) oraz ubezpieczenia zdrowotnego.
- Opodatkowanie: jako nierezydenci spoza UE płacą IRNR według stawki 24 %.
Najczęściej zadawane pytania
Czy cudzoziemiec może kupić dom w Hiszpanii?
Tak, niezależnie od tego, czy mieszka w Hiszpanii. Będziesz potrzebować numeru NIE i w praktyce rachunku w hiszpańskim banku.
Ile podatków płaci się przy zakupie domu w Hiszpanii?
W Andaluzji 7 % ITP na rynku wtórnym (6,75 % planowane w 2027 roku, jeśli budżet zostanie zatwierdzony) albo 10 % IVA plus 1,2 % AJD przy nowym budownictwie, do tego notariusz i rejestr według taryfy.
Jaki procent ceny finansuje bank nierezydentowi?
Nie ma oficjalnego limitu. Według porównywarek kredytów hipotecznych zwykle jest to 60-70 % niższej z dwóch wartości: ceny lub wyceny.
Czy zakup domu w Hiszpanii daje prawo pobytu?
Nie. Golden Visa za inwestycję w nieruchomość została zniesiona ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 roku.
Ile dni mogę spędzić w swoim domu w Hiszpanii, jeśli jestem Brytyjczykiem?
Do 90 dni w dowolnym okresie 180 dni w strefie Schengen, chyba że uzyskasz wizę lub zezwolenie na pobyt.
Jakie podatki co roku płaci właściciel nierezydent?
IBI, opłatę za wywóz śmieci i IRNR: 19 % (UE/EOG) lub 24 % (pozostałe kraje) od przypisanego dochodu w wysokości 1,1 % lub 2 % wartości katastralnej albo od dochodów z najmu, jeśli wynajmujesz.
Kup nieruchomość z EVS PROPERTY GROUP na Costa del Sol
EVS PROPERTY GROUP pracuje ze swojego biura w Benalmádenie z kupującymi z różnych krajów i obsługuje klientów w kilku językach. Pomagamy szukać nieruchomości w Máladze, Marbelli, Fuengiroli lub Esteponie, koordynujemy oglądania i towarzyszymy ci u notariusza, w banku i u doradców, których wybierzesz. Napisz do nas i powiedz, czego szukasz.
