Cudzoziemiec kupujący nieruchomość w Hiszpanii to już nie tylko luksus: kto kupuje, by tu mieszkać, i co to oznacza na Costa del Sol

Zagraniczny kupujący nie pasuje już wyłącznie do obrazu luksusowej willi: według Keller Williams popyt międzynarodowy stanowi około 22 % analizowanych przez firmę transakcji (rok wcześniej 18 %), a coraz większa część nabywców szuka domu, w którym będzie mieszkać i pracować w Hiszpanii. Dla Costa del Sol, gdzie kupujący z zagranicy odgrywa pierwszoplanową rolę, wniosek jest jasny: trzeba odróżniać, kto kupuje, w jakim celu i z jakim budżetem.

Co mówią dane o popycie zagranicznym?

Keller Williams España y Andorra, z siedzibą w Marbelli, szacuje popyt zagraniczny na około 22 % transakcji w swojej analizie, wobec 18 % rok wcześniej. Ponadto liczba kontaktów, zapytań o informacje i wizyt kupujących z zagranicy wzrosła o 10–12 % w pierwszych trzech kwartałach 2026 roku. Uwaga na niuans: ten wzrost mierzy zainteresowanie, a nie sfinalizowane transakcje.

Kto kupuje więcej: cudzoziemiec rezydent czy nierezydent?

Według Consejo General del Notariado (Generalnej Rady Notariatu), cytowanej przez Keller Williams, w drugim półroczu 2025 roku cudzoziemcy rezydenci dokonali 62,8 % zakupów mieszkań realizowanych przez cudzoziemców, a ich transakcje wzrosły o 3,3 % rok do roku. W tym samym okresie transakcje nierezydentów spadły o 15,1 %. Innymi słowy, punkt ciężkości przesuwa się w stronę tych, którzy już tu mieszkają.

Ile za metr kwadratowy płacą Hiszpanie, rezydenci i nierezydenci?

Dane Notariado z pierwszego półrocza 2025 roku dotyczące wolnorynkowych mieszkań pokazują ogromną różnicę między profilami kupujących:

Cudzoziemiec rezydent płaci niemal tyle samo co kupujący Hiszpan, natomiast nierezydent płaci wyraźnie więcej. Mimo to są to średnie krajowe z bardzo różnych nieruchomości, a Leonardo Cromstedt, prezes Keller Williams España y Andorra, ostrzega, że nie należy utożsamiać każdego zakupu cudzoziemca z wysokim budżetem. Są to ponadto dane z 2025 roku, których nie można bezpośrednio porównywać z danymi z 2026 roku.

Kto kupuje, by mieszkać, a nie by spędzać wakacje?

Za etykietą „cudzoziemiec” kryją się bardzo różne profile. Cromstedt podsumowuje różnicę między osobą, która kupuje, by spędzać tu kilka tygodni w roku, a tą, która szuka domu, by zbudować tu swoje życie. Wśród tych ostatnich są:

• Rodziny, dla których priorytetem jest bliskość szkoły.
• Profesjonaliści, którzy chcą skrócić dojazd do pracy lub pracować zdalnie.
• Gospodarstwa domowe, które zgromadziły wkład własny na kredyt hipoteczny i potrzebują finansowania.

Dla nich liczą się praca, szkoły, transport, usługi, dostępne oszczędności, koszty transakcji i dostęp do finansowania. Narodowość natomiast niewiele mówi o możliwościach finansowych, rodzaju nieruchomości czy sposobie jej wykorzystania.

Co to oznacza dla Málagi i Costa del Sol?

Artykuł nie analizuje konkretnych obszarów, ale lokalny wniosek nasuwa się sam: w Marbelli, Esteponie czy Fuengiroli obok siebie funkcjonują nabywca drugiego domu, inwestor i rodzina osiedlająca się tu na stałe. Każdy z tych profili zwraca uwagę na coś innego. Ten, kto tu mieszka, porównuje szkoły, dojazdy i usługi; inwestor – rentowność; osoba spędzająca tu wakacje – widoki i wspólnotę. Jako punkt odniesienia dla cen ofertowych: nasz raport rynkowy z października 2026 roku podaje medianę dla Costa del Sol na poziomie 4738 €/m², z bardzo zróżnicowanymi przedziałami w poszczególnych gminach:

Są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne, obliczone na podstawie 8233 aktywnych ogłoszeń EVS PROPERTY GROUP; wszystkie gminy możesz zobaczyć w naszym raporcie rynkowym dotyczącym Costa del Sol.

Wniosek: sklasyfikuj kupującego, zanim zaczniesz szukać domu

Keller Williams proponuje klasyfikować kupującego według miejsca zamieszkania, budżetu i przeznaczenia nieruchomości: wypoczynek, rentowność lub codzienne życie. To dobry punkt wyjścia także wtedy, gdy myślisz o zakupie: określenie, do czego ma służyć dom, wpływa na wybór okolicy, rodzaju nieruchomości i finansowania. W EVS PROPERTY GROUP pomożemy Ci przełożyć to na praktykę, od poszukiwań aż po zakup.

Najczęściej zadawane pytania