Инфляция в июле выросла до 3,5 %: что это значит для покупки жилья на Costa del Sol

Инфляция в Испании по итогам июля 2026 года составила 3,5 % в годовом выражении. Это на три десятых процентного пункта больше, чем в июне, и самый высокий уровень с мая 2024 года по опережающим данным INE. Для тех, кто покупает жильё на Costa del Sol, эффект не прямой и касается не цены самого объекта, а трёх вполне конкретных вещей: стоимости финансирования, стоимости содержания и реальной доходности, если недвижимость сдаётся в аренду.

Почему IPC вырос в июле?

Рост связан с энергетикой. Топливо и электроэнергия подорожали сильнее, чем в июле прошлого года, и это тянет вверх общий индекс. Базовая инфляция, которая не учитывает энергию и свежие продукты и лучше отражает глубинную тенденцию, растёт сдержаннее и достигает 3,0 %.

К цифрам стоит относиться спокойно, потому что говорят они не об одном и том же:

Важный нюанс: инфляция держится выше 3 % уже пятый месяц подряд, то есть очень далеко от 2 %, которые Европейский центральный банк считает своей целью. Это опережающие данные: INE подтвердит их в середине августа.

Растут ли цены на жильё, когда растёт инфляция?

Не автоматически и не сразу. Исторически недвижимость в периоды инфляции ведёт себя как достаточно надёжное средство сохранения стоимости: деньги на счёте ежемесячно теряют покупательную способность, а хорошо расположенный физический актив, как правило, её сохраняет. Поэтому жильё на побережье обычно привлекает капитал именно тогда, когда общий уровень цен ускоряется.

Тем не менее на Costa del Sol цену определяет не столько ежемесячный IPC, сколько дефицит предложения в зонах с лучшей инфраструктурой. Ниже приведены реальные медианные значения по нашему портфелю на сегодняшний день, которые удобно использовать как отправную точку для любых расчётов:

Эти данные ежемесячно обновляются в нашем обзоре рынка Costa del Sol, где их можно отфильтровать по району и типу недвижимости.

Как инфляция влияет на мою ипотеку?

Это самый прямой канал. Европейский центральный банк (ЕЦБ) устанавливает ставки, ориентируясь на инфляцию в еврозоне, а Euribor (euríbor) движется в предвосхищении этих решений. Чем дольше IPC остаётся выше целевого уровня, тем меньше у ЕЦБ возможностей смягчить ставки и тем менее вероятно, что ипотека с переменной ставкой подешевеет в ближайшее время.

Для покупателя, который берёт кредит, практический вывод прост: если спред по ипотеке с фиксированной ставкой сегодня укладывается в ваш бюджет, неопределённость говорит в пользу фиксации. Если вы выбираете переменную ставку, стоит рассчитать платёж для сценария, при котором ставки на один пункт выше нынешних, и убедиться, что он остаётся комфортным.

А если я покупаю, чтобы сдавать?

Здесь нужно разделять два случая. Арендная плата за жильё, которое сдаётся как постоянное место проживания, больше не индексируется свободно по IPC: после реформы закона о жилье (ley de vivienda) применяется специальный индекс-ориентир, который публикует INE и который создан именно для того, чтобы рост арендных ставок не повторял пики инфляции. В туристической аренде, напротив, цену определяет спрос от сезона к сезону, и на побережье этот спрос хорошо выдержал повышение ставок последних лет.

О чём обычно забывают, так это о реальной доходности. Если объект приносит 5 % брутто, а инфляция составляет 3,5 %, реальная прибыль до расходов — около 1,5 %. Это не обесценивает инвестицию, но меняет разговор: в такой обстановке локация, заполняемость и контроль расходов важнее ожидаемого роста стоимости.

Содержание жилья тоже дорожает

Когда рост идёт за счёт электроэнергии, удар приходится на счета собственника: кондиционирование, общий бассейн, лифты, освещение территории комплекса. В комплексах с большим количеством общих зон эта статья годового бюджета весит больше, чем кажется в момент подписания.

• Запросите фактический размер взноса в comunidad de propietarios (сообщество собственников) за последний год, а не оценочный, который называет продавец.
• Проверьте, есть ли утверждённые или планируемые derramas (внеочередные взносы собственников) на энергоэффективность.
• Изучите энергетический сертификат: в жилье на побережье разница между классами заметна по счетам за охлаждение.
• В новостройке оценивайте аэротермию (тепловой насос) и изоляцию как постоянную экономию, а не как эстетическую опцию.

Так хорошее ли сейчас время для покупки?

Одних месячных данных по инфляции недостаточно, чтобы ускорить или отложить покупку. Зато они подсказывают, что цифры нужно уточнять: финансирование, просчитанное на разные сценарии ставок, проверенные расходы на comunidad и коммунальные услуги, а также ожидаемая доходность в реальном, а не номинальном выражении. Тот, кто приходит с ясностью по этим трём пунктам, садится за стол переговоров в лучшей позиции, чем тот, кто смотрит только на стартовую цену.

В EVS PROPERTY GROUP мы выполняем такой расчёт с каждым клиентом до начала просмотров: какой район подходит под бюджет, какие реальные расходы у объекта и какую доходность он даёт после всех затрат. Если вы рассматриваете покупку в Marbella, Estepona, Benalmádena или Mijas, давайте сначала поговорим о цифрах, а не о фотографиях.

Часто задаваемые вопросы