ЕЦБ сохранил ставки, но в декабре ожидается повышение: что это значит для вашей ипотеки на Коста-дель-Соль

29 октября 2026 года ЕЦБ сохранил ставку по депозитам на уровне 2,5 %, однако рынок считает практически решённым повышение на 0,25 пункта на заседании 17 декабря. Для тех, кто хочет купить недвижимость на Коста-дель-Соль с ипотекой, эта пауза не станет облегчением: euríbor (базовая межбанковская ставка, к которой привязано большинство ипотечных кредитов в Испании) остаётся около 3,2 %, а банки уже удорожают свои предложения.

Что решил ЕЦБ и чего ждут в декабре?

После повышения ставок в июне (до 2,25 %) и в сентябре (до 2,5 %) центральный банк сделал паузу. По данным экономической прессы, рынки закладывают вероятность 85 % того, что в декабре последует очередное повышение на 25 базисных пунктов, в результате чего ставка к концу года составит 2,75 %.

Осторожность ЕЦБ объясняется контекстом: инфляция в еврозоне в сентябре выросла до 3,8 % — максимума за три года, а суверенный долг, прежде всего французский, создаёт напряжение на рынках. Ряд аналитиков даже указывает на то, что часть работы по ужесточению денежно-кредитной политики выполняют сами облигации.

Насколько дорожает ипотека?

Euríbor на 12 месяцев закрыл октябрь на уровне около 3,24 % против 2,19 % в октябре 2025 года. Это означает, что в среднем платёж по ипотеке с переменной ставкой вырастает примерно на 1000 евро в год. По кредитам с фиксированной ставкой банки уже несколько недель повышают тарифы — в некоторых случаях до 0,40 пункта; сегодня TIN (номинальная процентная ставка) колеблется от 2,75 % до 3,50 %.

Охлаждается ли рынок жилья?

Данные нотариусов за август указывают на рынок с меньшим числом сделок, но с ценами, которые всё ещё растут: заключено 34 599 сделок купли-продажи, что на 9,8 % меньше, чем год назад (восьмое подряд снижение и минимум за шесть лет), и подписано 19 875 ипотечных кредитов, на 5,6 % меньше. Тем не менее средняя цена проданного квадратного метра выросла на 12,8 % — примерно до 1959 евро.

Не стоит смешивать источники: нотариусы и INE (Национальный институт статистики) измеряют разные показатели, поэтому их августовские цифры не совпадают. Но все данные подтверждают резкое торможение кредитования: по опросу Banco de España, чистые 40 % банков отметили падение спроса на ипотеку для покупки жилья, а на четвёртый квартал банковский сектор ожидает снижения спроса и более жёстких критериев. Мы разбирали это в нашей статье о том, почему в Испании падает спрос на ипотеку.

Что это значит для покупки в Марбелье, Малаге или Эстепоне?

На Коста-дель-Соль значительная часть иностранных покупателей платит наличными или получает финансирование за пределами Испании, поэтому удорожание местных кредитов затрагивает их меньше. Но национальные покупатели и резиденты, зависящие от испанской ипотеки, ощущают перемены, и это может дать чуть больше пространства для торга в среднем ценовом сегменте.

Для ориентира: согласно нашему октябрьскому отчёту о рынке, медианная цена на Коста-дель-Соль составляет 650 000 евро и 4738 евро/м², при этом в Марбелье — 6096 евро/м², в Малаге — 4955, в Эстепоне — 4750. Это цены предложения, а не закрытия сделок; они пересчитываются каждый месяц в обзоре рынка Коста-дель-Соль.

Что можно сделать до декабря?

• Сравнить предложения нескольких банков и ипотечного брокера: разница между банками сегодня больше, чем выгода от любых скидок за сопутствующие продукты.
• Взвесить фиксированную и переменную ставку, рассчитав платёж при euríbor на один пункт выше, а не только при нынешнем.
• Получить предварительное одобрение до просмотра объектов, чтобы знать реальный бюджет и зафиксировать условия.
• Оставить запас: консервативная оценка тасадора (оценщика) или повышение ставок могут уменьшить итоговую сумму финансирования.

Заключение

Пауза ЕЦБ — это передышка по календарю, а не смена курса. Тем, кому нужно финансирование, стоит принимать решение, опираясь на цифры и сравнив предложения. В EVS PROPERTY GROUP мы можем помочь вам рассчитать бюджет и подобрать жильё на Коста-дель-Соль.

Часто задаваемые вопросы