Köpa hus i Spanien som utlänning: komplett guide 2026

Ja: alla utlänningar kan köpa en bostad i Spanien, oavsett om de är bosatta där eller inte, och oavsett om de kommer från EU, Storbritannien eller ett land utanför Europa. Du behöver ett NIE (spanskt utlänningsnummer), ett konto i en spansk bank och i Andalusien bör du räkna med 7 % ITP (överlåtelseskatt vid köp av begagnad bostad) vid köp av begagnad bostad, eller 11,2 % IVA (moms) och AJD (stämpelskatt) vid nyproduktion, utöver notarie och fastighetsregister. Den här guiden, som reviderades den 30 oktober 2026 med officiella källor, går igenom processen steg för steg. Den ersätter inte rådgivning från en advokat eller skatterådgivare.

Köpprocessen, steg för steg

1. Sökning och val av bostad

Räkna ut den totala budgeten: pris plus skatter och kostnader. Skatterna beror på typen av fastighet: begagnad bostad (ITP), nyproduktion från byggherre (IVA och AJD) eller köp på ritning.

Varje försäljningsannons måste ange fastighetens energiklassificering (Real Decreto 390/2021, art. 15). Saknas den, be om den.

2. Reservation och arras-avtal

Efter reservationen undertecknas ett arras-avtal (köpeavtal med handpenning) med en handpenning. Vid arras penitenciales (arras med ångerrätt, art. 1454 i Código Civil) förlorar köparen handpenningen om han eller hon backar ur, och om säljaren drar sig ur återbetalar denne den dubbelt. Det är lämpligt att en advokat granskar typen av arras, tidsfristerna och fördelningen av kostnader.

3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Enligt Policía Nacional kan utlänningar som har ekonomiska, yrkesmässiga eller sociala intressen i Spanien ansöka om NIE. Du ansöker:

• I Spanien, hos utlänningsmyndighetens kontor (Oficinas de Extranjería) eller på polisstationer (Comisarías de Policía).
• Från utlandet, via Spaniens konsulat.

Handlingar: formulär EX-15 och kvitto på betald avgift enligt modelo 790, código 012. Längsta handläggningstid: fem dagar från det att ansökan registrerats.

4. Bankkonto i Spanien

Ett spanskt konto underlättar betalningen av priset, skatterna och autogirobetalda räkningar (IBI, comunidad, el, vatten m.m.). IBI är den kommunala fastighetsskatten och comunidad är avgiften till comunidad de propietarios, bostadsrättsföreningen eller fastighetsägargemenskapen. Fråga banken vilka handlingar den kräver av icke-bosatta.

5. Due diligence: vad du ska kontrollera före undertecknandet

• Nota simple från Registro de la Propiedad (fastighetsregistret): bekräftar vem som är ägare och om det finns inteckningar, kvarstäder eller andra belastningar. Den begärs hos registret eller på internet via Colegio de Registradores och har enbart informativt värde.
• Stadsplaneringssituation och licenser: bostaden ska vara lagligt uppförd och ha den boendelicens eller declaración responsable de ocupación (ansvarsförsäkran om ibruktagande) som krävs.
• Comunidad de propietarios: i escritura (den notariella köpehandlingen) ska säljaren intyga att han eller hon är skuldfri till föreningen och lämna skuldintyg från sekreteraren med ordförandens godkännande (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Granska stadgarna: de kan förbjuda eller begränsa turistuthyrning.
• IBI: be om det senaste kvittot; det visar valor catastral (taxeringsvärdet) och bekräftar att det inte finns skulder.
• Energideklaration: obligatorisk vid försäljning av befintliga bostäder, med längst tio års giltighet (fem om klassen är G).
• Säljare som är icke-bosatt: köparen måste hålla inne 3 % av priset och betala in det till Hacienda (den spanska skattemyndigheten) med modelo 211 inom en månad från köpet.

6. Bolån för icke-bosatta

Det finns ingen officiell siffra, men enligt jämförelsetjänster för bolån brukar bankerna finansiera icke-bosatta med omkring 60–70 % av det lägsta av pris och värdering. Resten, plus skatter och kostnader, står du själv för.

Ley 5/2019 om fastighetskrediter skyddar dig: banken ska lämna FEIN och FiAE till dig minst tio kalenderdagar före undertecknandet, och notarien kontrollerar att det har skett och rådger dig kostnadsfritt före escritura. Enligt Banco de España betalar kunden värderingen, medan banken står för notarie, register, gestoría (administrativ ombudsbyrå) och skatter för bolånet.

7. Undertecknande av escritura inför notarie

Köpet formaliseras i en offentlig escritura inför notarie. Notariens arvode beräknas enligt en officiell taxa (Real Decreto 1426/1989), densamma för alla notarier.

8. Skatter och inskrivning i registret

Efter undertecknandet betalas den skatt som gäller (ITP eller AJD) med modelo 600. I Andalusien är fristen två månader från dagen efter undertecknandet. Därefter skrivs escritura in i Registro de la Propiedad, vars arvoden också styrs av en taxa.

9. Abonnemang och anmälningar

Byte av innehavare för vatten, el, gas och internet samt autogiro för IBI, sophämtning och comunidad. Om du inte kommer att bo i Spanien är det lämpligt att ha en rådgivare för de årliga deklarationerna.

Vad kostar det att köpa en bostad i Andalusien?

Begagnad bostad: ITP

I Andalusien beskattas köp av en begagnad bostad med Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) på 7 % (generell skattesats, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). Skatteunderlaget är det högre av det priset som anges i escritura och Catastros referensvärde.

Det finns sänkta skattesatser för permanentbostad: 6 % om värdet inte överstiger 150 000 €, och 3,5 % för vissa grupper, till exempel personer under 35 år upp till 150 000 €. En andrabostad som köps av en icke-bosatt köpare beskattas enligt den generella skattesatsen.

Förändring som aviserats för 2027: Junta de Andalucías budgetförslag för 2027, som godkändes av Consejo de Gobierno den 30 oktober 2026, sänker den generella skattesatsen till 6,75 % och höjer gränsen för de sänkta skattesatserna till 200 000 € från och med den 1 januari 2027, om det andalusiska parlamentet godkänner det. Fram till dess gäller 7 %.

Nyproduktion: IVA och AJD

Vid en byggherres första försäljning betalas 10 % IVA (bostad med upp till två garageplatser och tillhörande utrymmen som säljs samtidigt; 4 % för vissa skyddade bostäder) plus Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) på 1,2 % i Andalusien.

Om avtalet inte säger något annat betalar säljaren plusvalía municipal (kommunal skatt på markvärdets uppgång) och köparen betalar köpets skatter, inskrivningen och kopiorna av escritura.

Vilka skatter betalar en fastighetsägare varje år?

• IBI: kommunal skatt på valor catastral; skattesatsen fastställs av varje kommun.
• Comunidad de propietarios: avgift enligt stadgarna och föreningens budget.
• Sophämtning: kommunal avgift som varierar mellan kommuner (Ley 7/2022 om avfall).
• IRNR (inkomstskatt för icke-bosatta) för icke-bosatta: även om du inte hyr ut tillräknar Hacienda dig en årlig inkomst på 1,1 % eller 2 % av valor catastral, och du beskattas med 19 % om du är bosatt i EU, Island eller Norge, eller med 24 % i övriga fall, med modelo 210. Om du hyr ut beskattas du för intäkterna.
• Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) i Andalusien: skattefritt minimum på 700 000 € och Andalusien ger 100 % skattelättnad. Icke-bosatta beskattas endast för sina tillgångar i Spanien; vilka regler som gäller för dem bör en rådgivare bekräfta.

Särskilda situationer

Är det säkert att köpa på ritning?

Om du betalar pengar till byggherren innan bygget är klart, ålägger Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación honom att garantera återbetalning, med lagstadgad ränta, genom kautionsförsäkring eller bankgaranti om bygget inte påbörjas eller inte blir klart i tid, och att ta emot betalningen på ett särskilt, separat konto. Be om försäkringsbrevet eller den individuella garantin i ditt namn före varje betalning.

Kan jag hyra ut min bostad till turister i Andalusien?

Det beror på tre nivåer. Junta de Andalucía kräver en declaración responsable (ansvarsförsäkran) i Registro de Turismo de Andalucía och tekniska krav (Decreto 28/2016, ändrat genom Decreto 31/2024), samt kommunal licens när det är tillämpligt. Kommunen kan begränsa eller stoppa nya turistbostäder. Och sedan den 3 april 2025 (Ley Orgánica 1/2025) krävs uttryckligt godkännande av 3/5 av comunidad de propietarios för att starta verksamheten i en byggnad.

Tribunal Supremo (Spaniens högsta domstol) ogiltigförklarade i maj 2026 det statliga enhetliga registret för uthyrning (NRUA), men behåller den digitala enda kontaktpunkten för plattformarna; det andalusiska registret är fortfarande obligatoriskt. Real Decreto-ley 29/2026, som gäller sedan den 8 oktober 2026, föreskriver 10 % IVA för möblerad uthyrning på upp till 30 nätter från och med den 1 december och en möjlig IBI-tilläggsavgift i zonas tensionadas (områden med hög bostadspress); den väntade på validering i Congreso när den här guiden avslutades.

Finns Golden Visa fortfarande i Spanien?

Nej. Uppehållsvisumet för fastighetsinvestering (500 000 €) avskaffades genom Ley Orgánica 1/2025, med verkan från och med den 3 april 2025. Att köpa en bostad ger inte längre i sig rätt att bo i Spanien.

Brittiska köpare efter Brexit

• 90/180-regeln: upp till 90 dagar under en period på 180 dagar i Schengenområdet utan visum; att äga en bostad förlänger inte den gränsen. Sedan den 10 april 2026 räknar in- och utresesystemet (EES) dagarna automatiskt.
• Längre vistelser: ett visum krävs; den som inte ska arbeta väljer vanligen uppehållsvisum utan förvärvsarbete (residencia no lucrativa), som kräver ekonomiska medel motsvarande 400 % av IPREM (indikatorn för offentliga inkomster; plus 100 % per familjemedlem) och sjukförsäkring.
• Beskattning: som icke-bosatta från ett land utanför EU beskattas de i IRNR med 24 %.

Vanliga frågor

Kan en utlänning köpa en bostad i Spanien?

Ja, oavsett om han eller hon är bosatt i Spanien eller inte. Du behöver ett NIE och, i praktiken, ett konto i en spansk bank.

Hur mycket skatt betalar man när man köper en bostad i Spanien?

I Andalusien 7 % ITP vid köp av begagnad bostad (6,75 % väntas 2027 om budgeten godkänns) eller 10 % IVA plus 1,2 % AJD vid nyproduktion, plus notarie och register enligt taxa.

Hur stor andel finansierar en bank åt en icke-bosatt?

Det finns ingen officiell gräns. Enligt jämförelsetjänster för bolån är det vanliga 60–70 % av det lägsta av pris och värdering.

Ger ett bostadsköp i Spanien rätt till uppehållstillstånd?

Nej. Golden Visa för fastighetsinvestering avskaffades med verkan från och med den 3 april 2025.

Hur många dagar kan jag vistas i min bostad i Spanien om jag är brittisk?

Upp till 90 dagar under en period på 180 dagar i Schengenområdet, såvida du inte skaffar ett visum eller uppehållstillstånd.

Vilka skatter betalar en icke-bosatt fastighetsägare varje år?

IBI, sopavgift och IRNR: 19 % (EU/EES) eller 24 % (övriga) på en tillräknad inkomst på 1,1 % eller 2 % av valor catastral, eller på hyresintäkterna om du hyr ut.

Köp med EVS PROPERTY GROUP på Costa del Sol

EVS PROPERTY GROUP arbetar från sitt kontor i Benalmádena med köpare från olika länder och ger service på flera språk. Vi hjälper dig att söka bostad i Málaga, Marbella, Fuengirola eller Estepona, samordnar visningarna och följer med dig i kontakterna med notarie, bank och de rådgivare du väljer. Skriv till oss och berätta vad du söker.