Wohnungen zum Verkauf in Estepona 2026: Preise pro m² und nach Zonen, Meerblick und Kaufnebenkosten

Wohnungen zum Verkauf in Estepona haben am 13. November 2026 einen Median-Angebotspreis von 535.000 € bzw. 4.870 €/m², laut den 912 Inseraten für Wohnungen und Apartments im Katalog von EVS PROPERTY GROUP. Eine Bestandswohnung mit Meerblick kostet pro Quadratmeter 24 % mehr als eine ohne.

Eine Nuance sollten Sie im Hinterkopf behalten: Es handelt sich um Angebotspreise, also um das, was die Verkäufer verlangen, und nicht um tatsächliche Abschlusspreise. Dennoch vermitteln sie ein realistisches Bild des Marktes, bevor Sie die erste Besichtigung machen. In diesem Ratgeber gehen wir das Budget nach Schlafzimmern durch, den Quadratmeterpreis in den einzelnen Zonen, was Meer, erste Strandlinie oder Neubau jeweils aufschlagen, die Mietrendite und die Kaufnebenkosten.

Was kostet eine Wohnung in Estepona 2026?

Die mittlere Hälfte der Wohnungsinserate bewegt sich zwischen 405.000 € und 730.000 €, mit einem Median von 535.000 €. Der Markt ist nicht nur Luxus: 82 Inserate (9 %) liegen unter 300.000 € und 418 (46 %) unter 500.000 €. Am anderen Ende überschreiten 106 Inserate (12 %) die Marke von einer Million Euro.

Die Zahl der Schlafzimmer beeinflusst das Budget am stärksten. Hier der Überblick nach Typologie:

Wohnungen mit zwei Schlafzimmern sind die größte Gruppe, mit 424 Inseraten, einem Median von 485.000 € und 98 m². Wer mit einem knapperen Einstiegsbudget sucht, findet Wohnungen mit einem Schlafzimmer ab etwa 249.000 € am unteren Ende ihrer üblichen Spanne. Zum Vergleich mit anderen Immobilientypen in Estepona: Reihenhäuser haben einen Median von 650.000 € (3.933 €/m², 160 Inserate), Villen von 1.450.000 € (5.106 €/m², 339 Inserate).

Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Estepona nach Zonen?

Dies sind die Mediane der Wohnungen nach Zonen, so wie sie in unserem Katalog geführt werden. Ein ehrlicher Hinweis: Der Großteil der Inserate ist keiner konkreten Zone zugeordnet und entfällt auf den Ortskern selbst und die nahe gelegenen Urbanisationen; deshalb fasst diese Zeile 603 Inserate zusammen.

Die Nueva Milla de Oro, der Küstenstreifen zwischen der Stadt Estepona und San Pedro de Alcántara (Marbella), ist mit 6.354 €/m² die teuerste Zone der Tabelle. El Paraíso, Atalaya, Cancelada, Bel Air, Costalita und Selwo bilden den östlichen Teil der Gemeinde in Richtung Marbella; ihre Mediane reichen von 4.205 €/m² in Bel Air bis 5.450 €/m² in Costalita.

Valle Romano, eine Golfzone westlich der Stadt, markiert mit 3.705 €/m² die unterste Stufe; bei nur 9 Inseraten ist der Median jedoch wenig stabil und als Richtwert zu verstehen. Zur Altstadt, zu Seghers und zu Costa Natura nennen wir keine Zahlen, da uns dafür nicht genügend eigene Daten vorliegen: Käufer fragen nach diesen Zonen, ihr Preisniveau lässt sich aber besser anhand konkreter Inserate einschätzen.

Wie viel mehr kostet eine Wohnung mit Meerblick in Estepona?

In einer Analyse von 8.399 Inseraten der Costa del Sol vom 3. November 2026 haben wir gemessen, wie viel jedes Merkmal zum Quadratmeterpreis in Estepona beiträgt:

Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 98 m², der medianen Wohnfläche einer Zweizimmerwohnung, würde ohne Meerblick bei 4.375 €/m² etwa 428.750 € kosten. Mit Meerblick, bei 5.405 €/m², stiege der Preis auf rund 529.690 €: ein Unterschied von etwa 101.000 €. Der Aufschlag für Meerblick in Estepona (24 %) entspricht dem der gesamten Küste; in Marbella beträgt er 22 %, in Fuengirola 37 % und in Manilva 8 %.

Die erste Strandlinie ist der größte Sprung: 61 % mehr in Estepona, gegenüber durchschnittlich 52 % an der Küste. Ein Neubau kostet 21 % mehr als eine Bestandsimmobilie (15 % an der Küste insgesamt und 16 % in Marbella). Sanierungsbedürftige Wohnungen sind pro Quadratmeter 18 % günstiger, aber Vorsicht: An der Küste kann eine Renovierung leicht mehrere hundert Euro pro Quadratmeter kosten, die scheinbare Ersparnis muss man also abziehen.

Estepona oder Marbella? Und Manilva oder Casares?

Laut dem EVS-Marktbericht vom November 2026, der alle Wohnungstypen und nicht nur Wohnungen im engeren Sinn abdeckt, hat Estepona 1.389 Inserate und einen Median von 625.900 € (4.825 €/m²). Die mittlere Hälfte liegt zwischen 3.800 und 6.200 €/m². So schneidet es im Vergleich mit den Nachbarn ab:

• Estepona: 625.900 € und 4.825 €/m².
• Marbella: 950.000 € und 6.053 €/m².
• Benahavís: 995.000 € und 5.635 €/m².
• Casares: 465.000 € und 3.591 €/m².
• Manilva: 359.000 € und 3.398 €/m².
• Gesamte Costa del Sol: 649.000 € und 4.744 €/m².

Estepona liegt damit deutlich unter Marbella und Benahavís und über Casares und Manilva. Sein Quadratmeterpreis liegt sehr nah am Durchschnitt der Costa del Sol.

Lohnt sich der Kauf einer Wohnung in Estepona zur Vermietung?

Laut idealista (Oktober 2026) liegt die Miete in Estepona bei 20,8 €/m² pro Monat, 8,2 % mehr als vor einem Jahr; der Höchstwert lag im September 2026 bei 21,1 €/m². Eine Wohnung mit 80 m² käme auf rund 1.664 € im Monat. In Kombination mit den Verkaufspreisen von EVS liegt die Bruttorendite der Langzeitvermietung bei etwa 5,2 %, über dem Durchschnitt der Küste (zwischen 4 % und 5 %) und von Marbella (4,7 %).

Es handelt sich um eine Bruttorendite: Sie wird vor Steuern, Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad), IBI (spanische Grundsteuer), Versicherung und Leerstandszeiten berechnet. Die Nettorendite liegt in der Regel ein bis zwei Prozentpunkte darunter.

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Wohnung in Estepona?

In Andalusien belaufen sich Steuern und Kosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf 7,5 % bis 8 % des Preises. Nehmen wir als Beispiel eine Bestandswohnung für 485.000 €, den Medianpreis einer Zweizimmerwohnung:

Der ITP wird auf den höheren von zwei Werten berechnet: den Preis in der escritura (notarielle Kaufurkunde) oder den Referenzwert des Catastro (Liegenschaftskataster). Bei einer Neubauwohnung gilt eine andere Berechnung: IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % plus AJD (Stempelsteuer, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) von 1,2 %, insgesamt rund 12 %. Beim gleichen Preis von 485.000 € wären das 48.500 € IVA und 5.820 € AJD, also 54.320 €, hinzu kommen Notar und Grundbuch.

Für 2027 hat die Junta de Andalucía eine Senkung des allgemeinen ITP von 7 % auf 6,75 % angekündigt. Sie ist im Haushalt 2027 enthalten, der noch nicht verabschiedet ist, es handelt sich also vorerst nur um eine Ankündigung. Käme sie zur Anwendung, läge die Ersparnis bei einer Wohnung für 485.000 € bei 1.212,50 €, also rund 1.200 €.

Wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren, übernimmt die Bank ihren Anteil an Notar, Grundbuch und Steuer (Ley 5/2019). Sie zahlen die Schätzung, die bei etwa 300–600 € liegt.

Was Sie vor dem Kauf einer Wohnung in Estepona prüfen sollten

• NIE (spanische Ausländeridentifikationsnummer): Ein Ausländer braucht sie für den Kauf. Der Kauf begründet kein Aufenthaltsrecht, da das Golden Visa am 3. April 2025 abgeschafft wurde.
• Nota simple (einfacher Grundbuchauszug): Sie bestätigt, wer der Eigentümer ist und ob Belastungen bestehen.
• Schulden bei der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) und IBI: Fordern Sie die Bescheinigungen vor der Unterzeichnung an.
• Licencia de primera ocupación (Erstbezugsgenehmigung), besonders beim Neubau.
• Beim Neubau: Bankbürgschaft für die Anzahlungen und klare Lieferfristen schriftlich.
• Verkäufer ist Nichtresident: Der Käufer behält 3 % des Preises ein (modelo 211). Wenn Sie als Nichtresident kaufen, reichen Sie jedes Jahr das modelo 210 ein.
• Ein unabhängiger Anwalt, bevor Sie die arras (Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrag) unterzeichnen.

Fazit: So wählen Sie die richtige Wohnung in Estepona

Mit einem Median von 535.000 € und 4.870 €/m² bietet Estepona Wohnungen von unter 300.000 € bis über eine Million, mit deutlichen Unterschieden je nach Zone, Meerblick und Neubau. Sinnvoll ist es, zuerst das Gesamtbudget einschließlich Nebenkosten festzulegen und dann zu entscheiden, wofür sich ein Mehrpreis lohnt: Meer, erste Strandlinie oder eine frisch übergebene Wohnung.

EVS PROPERTY GROUP (EVS PROPERTY GROUP, S.L.) ist eine Immobilienagentur mit Büro in Benalmádena (Av. de Mijas 1), die an der gesamten Costa del Sol tätig ist, einschließlich Estepona. Wir beraten auf Spanisch, Englisch und Russisch, veröffentlichen jeden Monat einen Marktbericht auf Basis unseres eigenen Katalogs und helfen Ihnen bei der Wahl der Zone, bei der Prüfung der Unterlagen mit einem unabhängigen Anwalt und bei der Abwicklung des Kaufs von Anfang bis Ende.

Häufig gestellte Fragen