La demanda de hipotecas en España se desplomó un 40% en el tercer trimestre de 2026, el mayor retroceso trimestral en tres años, según el Banco de España. Para quien busca comprar en la Costa del Sol, la buena noticia es que el mercado sigue activo, pero conviene entender por qué se frena el crédito y cómo planificar la financiación.
¿Cuánto ha caído realmente la demanda de hipotecas?
El saldo neto de bancos españoles que detectaron una caída en las solicitudes de hipotecas para la compra de vivienda llegó al 40% en el tercer trimestre de 2026, según la Encuesta de Préstamos Bancarios (EPB) del Banco de España. Es el dato trimestral más alto de los últimos tres años y supera el retroceso registrado por el conjunto de la eurozona. La demanda también cayó en los créditos a empresas y en los préstamos al consumo, aunque con menor intensidad que en la vivienda.
¿Por qué se frena el crédito hipotecario?
Los propios bancos encuestados señalan como principal causa las dos subidas de tipos del Banco Central Europeo entre junio y septiembre de 2026, que dejaron el precio del dinero en el 2,5%. A esto se suman unas peores perspectivas del mercado inmobiliario y una menor confianza del consumidor, los dos factores que el BCE identifica como determinantes en toda la eurozona. El efecto se nota también en el euríbor, que cerró octubre de 2026 en el 3,23%, encareciendo las hipotecas a tipo variable.
Una tendencia que se extiende por toda la eurozona
Según la encuesta del BCE a 159 bancos europeos, el saldo neto de entidades que detectaron caídas en las peticiones de hipotecas para vivienda subió al 27% en verano, frente al 15% del trimestre anterior: el dato más alto desde 2023. España, Alemania y Francia registraron los descensos más marcados, mientras que en Italia la demanda se mantuvo estable. Los bancos también constataron un aumento neto hasta el 5% en el rechazo de solicitudes de hipoteca, por encima de la media histórica del 4% desde 2015.
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Caída de demanda hipotecaria en España (T3 2026) | 40 % (saldo neto, Banco de España) |
| Caída de demanda hipotecaria en la eurozona (verano 2026) | 27 % (frente al 15 % del trimestre anterior) |
| Previsión de caída en la eurozona para el T4 2026 | 36 % (saldo neto esperado por los bancos) |
| Caída prevista en Francia para el T4 2026 | 88 % (la más pronunciada desde 2022) |
| Euríbor a cierre de octubre de 2026 | 3,23 % |
| Tipo de interés del BCE desde septiembre de 2026 | 2,5 % |
El contraste: la vivienda en España sigue vendiéndose
A pesar del frenazo en las nuevas solicitudes, los datos de compraventas no muestran (todavía) el mismo parón. Según el INE, en agosto de 2026 se firmaron 49.319 compraventas de vivienda (un 3,4% más que un año antes) y 33.841 préstamos hipotecarios (un 2,3% más), con un importe medio de 181.285 euros. La explicación probable es el desfase temporal: estas operaciones reflejan solicitudes de meses atrás, antes de que las subidas de tipos del BCE se notaran con fuerza. Los propios bancos ya anticipan un endurecimiento mayor de los criterios de concesión en el cuarto trimestre, sobre todo en Francia, España e Italia.
Qué significa esto para comprar en la Costa del Sol
En zonas como Marbella o Málaga, buena parte de la demanda internacional compra en efectivo o financia fuera de España, por lo que el endurecimiento del crédito bancario español le afecta menos directamente. Aun así, conviene tenerlo en cuenta si se va a solicitar una hipoteca local: los bancos piden ahora más garantías y analizan con más cuidado el perfil de riesgo antes de aprobar, y un euríbor por encima del 3% hace que la hipoteca a tipo fijo gane terreno frente a la variable. Nuestro consejo práctico: pedir la pre-aprobación del banco antes de empezar a visitar propiedades, y comparar al menos dos o tres entidades, porque las condiciones varían bastante entre bancos en este contexto de endurecimiento generalizado.
Conclusión
La foto completa es la de un mercado de crédito más exigente en toda España, pero con las compraventas aún sosteniéndose y con la Costa del Sol relativamente protegida por su peso de comprador internacional y en efectivo. Si estás valorando comprar en la zona, en EVS Property podemos ayudarte a planificar la operación —con o sin hipoteca— y a encontrar la propiedad que se ajusta a tu presupuesto real.
Preguntas frecuentes
¿Siguen concediendo hipotecas a extranjeros los bancos españoles?
Sí. Los bancos siguen aprobando hipotecas a no residentes y extranjeros, pero con criterios más estrictos desde la subida de tipos del BCE: más documentación, más garantías y, en general, un porcentaje de financiación algo menor que antes de 2026.
¿Cómo afecta la subida de tipos del BCE a comprar en Marbella o Málaga?
Afecta sobre todo a quien necesita financiación en España: las cuotas de hipoteca variable suben con el euríbor y los bancos piden más garantías. La demanda internacional que compra en efectivo o financia fuera del país lo nota mucho menos.
¿Va a seguir subiendo el euríbor?
El euríbor cerró octubre de 2026 en el 3,23%, tras la subida de tipos del BCE al 2,5% entre junio y septiembre. Su evolución futura dependerá de las próximas decisiones del BCE, que hasta ahora no ha anunciado nuevas subidas.
¿Es mejor comprar en efectivo ahora que financiar con hipoteca?
Depende del perfil de cada comprador. Pagar en efectivo evita el encarecimiento del crédito, pero muchos compradores prefieren financiar una parte para mantener liquidez. Con el euríbor por encima del 3%, comparar hipoteca fija y variable y pedir varias ofertas bancarias es más importante que nunca.
¿Dónde puedo consultar precios reales por zona en la Costa del Sol?
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