Perché cala la domanda di mutui in Spagna e cosa significa per comprare sulla Costa del Sol

La domanda di mutui in Spagna è crollata del 40% nel terzo trimestre del 2026, il maggior calo trimestrale in tre anni, secondo il Banco de España. Per chi cerca casa sulla Costa del Sol la buona notizia è che il mercato resta attivo, ma conviene capire perché il credito rallenta e come pianificare il finanziamento.

Di quanto è davvero calata la domanda di mutui?

Il saldo netto delle banche spagnole che hanno rilevato un calo delle richieste di mutui per l’acquisto di abitazioni ha raggiunto il 40% nel terzo trimestre del 2026, secondo l’indagine sui prestiti bancari (Encuesta de Préstamos Bancarios, EPB) del Banco de España. È il dato trimestrale più alto degli ultimi tre anni e supera il calo registrato dall’insieme dell’area euro. La domanda è diminuita anche per i crediti alle imprese e per i prestiti al consumo, anche se con minore intensità rispetto al comparto abitativo.

Perché il credito ipotecario rallenta?

Le stesse banche intervistate indicano come causa principale i due rialzi dei tassi della Banca Centrale Europea tra giugno e settembre 2026, che hanno portato il costo del denaro al 2,5%. A ciò si aggiungono prospettive peggiori per il mercato immobiliare e una minore fiducia dei consumatori, i due fattori che la BCE individua come determinanti in tutta l’area euro. L’effetto si vede anche sull’Euribor, che ha chiuso ottobre 2026 al 3,23%, rendendo più cari i mutui a tasso variabile.

Una tendenza che interessa tutta l’area euro

Secondo l’indagine della BCE su 159 banche europee, il saldo netto degli istituti che hanno rilevato cali nelle richieste di mutui per l’abitazione è salito al 27% in estate, contro il 15% del trimestre precedente: il dato più alto dal 2023. Spagna, Germania e Francia hanno registrato i cali più marcati, mentre in Italia la domanda è rimasta stabile. Le banche hanno inoltre rilevato un aumento netto fino al 5% dei rifiuti delle richieste di mutuo, sopra la media storica del 4% dal 2015.

Il contrasto: in Spagna le case continuano a vendersi

Nonostante la frenata delle nuove richieste, i dati sulle compravendite non mostrano (ancora) lo stesso rallentamento. Secondo l’INE, ad agosto 2026 sono state firmate 49.319 compravendite di abitazioni (il 3,4% in più rispetto a un anno prima) e 33.841 mutui ipotecari (il 2,3% in più), con un importo medio di 181.285 euro. La spiegazione più probabile è lo sfasamento temporale: queste operazioni riflettono richieste di mesi fa, prima che i rialzi dei tassi della BCE si facessero sentire con forza. Le stesse banche prevedono già un ulteriore irrigidimento dei criteri di concessione nel quarto trimestre, soprattutto in Francia, Spagna e Italia.

Cosa significa per chi compra sulla Costa del Sol

In zone come Marbella o Málaga, buona parte della domanda internazionale acquista in contanti o si finanzia fuori dalla Spagna, per cui l’irrigidimento del credito bancario spagnolo la colpisce meno direttamente. Tuttavia conviene tenerne conto se si intende richiedere un mutuo locale: le banche chiedono ora maggiori garanzie e analizzano con più attenzione il profilo di rischio prima di approvare, e con un Euribor sopra il 3% il mutuo a tasso fisso guadagna terreno rispetto a quello variabile. Il nostro consiglio pratico: richiedere la preapprovazione della banca prima di iniziare le visite agli immobili e confrontare almeno due o tre istituti, perché in questo contesto di irrigidimento generalizzato le condizioni variano parecchio da una banca all’altra.

Conclusione

Il quadro complessivo è quello di un mercato del credito più esigente in tutta la Spagna, ma con le compravendite che ancora reggono e con la Costa del Sol relativamente protetta dal peso della domanda internazionale e dagli acquisti in contanti. Se stai valutando di comprare nella zona, in EVS PROPERTY GROUP possiamo aiutarti a pianificare l’operazione, con o senza mutuo, e a trovare l’immobile più adatto al tuo budget reale.

Domande frequenti

Le banche spagnole continuano a concedere mutui agli stranieri?

Sì. Le banche continuano ad approvare mutui a non residenti e stranieri, ma con criteri più severi dopo il rialzo dei tassi della BCE: più documentazione, più garanzie e, in generale, una percentuale di finanziamento un po’ inferiore rispetto a prima del 2026.

Come incide il rialzo dei tassi della BCE sull’acquisto a Marbella o Málaga?

Incide soprattutto su chi ha bisogno di un finanziamento in Spagna: le rate dei mutui a tasso variabile salgono con l’Euribor e le banche chiedono più garanzie. La domanda internazionale che acquista in contanti o si finanzia fuori dal paese ne risente molto meno.

L’Euribor continuerà a salire?

L’Euribor ha chiuso ottobre 2026 al 3,23%, dopo il rialzo dei tassi della BCE al 2,5% tra giugno e settembre. La sua evoluzione futura dipenderà dalle prossime decisioni della BCE, che finora non ha annunciato nuovi rialzi.

Conviene di più comprare in contanti adesso che finanziarsi con un mutuo?

Dipende dal profilo di ciascun acquirente. Pagare in contanti evita il rincaro del credito, ma molti acquirenti preferiscono finanziare una parte per mantenere liquidità. Con l’Euribor sopra il 3%, confrontare mutuo a tasso fisso e variabile e chiedere più offerte alle banche è più importante che mai.

Dove posso consultare i prezzi reali per zona sulla Costa del Sol?

Nel nostro report di mercato in tempo reale della Costa del Sol pubblichiamo mediane di prezzo e €/m² per comune, aggiornate ogni mese, così da poter confrontare le zone con dati reali prima di decidere dove comprare.