Popyt na kredyty hipoteczne w Hiszpanii spadł w trzecim kwartale 2026 roku o 40%. Według Banco de España to największy spadek kwartalny od trzech lat. Dla osób, które chcą kupić nieruchomość na Costa del Sol, dobra wiadomość jest taka, że rynek pozostaje aktywny. Warto jednak zrozumieć, dlaczego akcja kredytowa hamuje i jak zaplanować finansowanie.
O ile naprawdę spadł popyt na kredyty hipoteczne?
Według Ankiety dotyczącej udzielania kredytów bankowych (Encuesta de Préstamos Bancarios, EPB) Banco de España saldo netto hiszpańskich banków, które odnotowały spadek liczby wniosków o kredyty hipoteczne na zakup mieszkania, sięgnęło w trzecim kwartale 2026 roku 40%. To najwyższy wynik kwartalny od trzech lat, przewyższający spadek odnotowany w całej strefie euro. Popyt spadł także w przypadku kredytów dla przedsiębiorstw i kredytów konsumenckich, choć w mniejszym stopniu niż w przypadku kredytów mieszkaniowych.
Dlaczego akcja kredytowa hamuje?
Sami ankietowani przedstawiciele banków wskazują jako główną przyczynę dwie podwyżki stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego (EBC) między czerwcem a wrześniem 2026 roku, po których cena pieniądza wzrosła do 2,5%. Do tego dochodzą gorsze perspektywy rynku nieruchomości i mniejsze zaufanie konsumentów. EBC uznaje te dwa czynniki za decydujące w całej strefie euro. Efekt widać również w Euribor, który na koniec października 2026 roku wyniósł 3,23%, co podnosi koszt kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu.
Trend obejmujący całą strefę euro
Według ankiety EBC przeprowadzonej wśród 159 banków europejskich saldo netto instytucji, które odnotowały spadek liczby wniosków o kredyty mieszkaniowe, wzrosło latem do 27%, wobec 15% w poprzednim kwartale. To najwyższy wynik od 2023 roku. Najbardziej wyraźne spadki odnotowały Hiszpania, Niemcy i Francja, natomiast we Włoszech popyt pozostał stabilny. Banki odnotowały również wzrost netto odrzuceń wniosków kredytowych do 5%, czyli powyżej historycznej średniej z okresu od 2015 roku, wynoszącej 4%.
| Wskaźnik | Dane |
|---|---|
| Spadek popytu na kredyty hipoteczne w Hiszpanii (III kw. 2026) | 40 % (saldo netto, Banco de España) |
| Spadek popytu na kredyty hipoteczne w strefie euro (lato 2026) | 27 % (wobec 15 % w poprzednim kwartale) |
| Prognoza spadku w strefie euro na IV kw. 2026 | 36 % (saldo netto oczekiwane przez banki) |
| Prognozowany spadek we Francji na IV kw. 2026 | 88 % (największy od 2022 roku) |
| Euribor na koniec października 2026 | 3,23 % |
| Stopa procentowa EBC od września 2026 | 2,5 % |
Kontrast: nieruchomości w Hiszpanii nadal się sprzedają
Mimo wyraźnego spadku liczby nowych wniosków dane o transakcjach kupna-sprzedaży nie pokazują (jeszcze) takiego samego zahamowania. Według INE w sierpniu 2026 roku podpisano 49 319 transakcji kupna-sprzedaży mieszkań (o 3,4% więcej niż rok wcześniej) oraz 33 841 umów kredytów hipotecznych (o 2,3% więcej), przy średniej kwocie 181 285 euro. Prawdopodobnym wyjaśnieniem jest opóźnienie w czasie: te transakcje odzwierciedlają wnioski złożone kilka miesięcy wcześniej, zanim podwyżki stóp EBC dały się mocno odczuć. Same banki już zapowiadają dalsze zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów w czwartym kwartale, zwłaszcza we Francji, Hiszpanii i we Włoszech.
Co to oznacza dla zakupu na Costa del Sol
W takich miejscach jak Marbella czy Málaga duża część popytu międzynarodowego to zakupy za gotówkę lub finansowanie poza Hiszpanią, więc zaostrzenie polityki hiszpańskich banków dotyka ich mniej bezpośrednio. Mimo to warto wziąć to pod uwagę, jeśli planujesz kredyt hipoteczny w Hiszpanii. Banki wymagają teraz więcej zabezpieczeń i dokładniej analizują profil ryzyka przed udzieleniem kredytu, a Euribor powyżej 3% sprawia, że kredyt o stałym oprocentowaniu zyskuje przewagę nad zmiennym. Nasza praktyczna rada: uzyskaj wstępną zgodę banku (pre-aprobację) przed rozpoczęciem oglądania nieruchomości i porównaj co najmniej dwie lub trzy instytucje, ponieważ w obecnej sytuacji powszechnego zaostrzenia warunków oferty banków różnią się dość znacznie.
Podsumowanie
Pełny obraz to bardziej wymagający rynek kredytowy w całej Hiszpanii, przy wciąż utrzymującej się liczbie transakcji kupna-sprzedaży i względnie chronionej Costa del Sol, dzięki dużemu udziałowi kupujących z zagranicy oraz kupujących za gotówkę. Jeśli rozważasz zakup w tym regionie, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci zaplanować transakcję, z kredytem hipotecznym lub bez, i znaleźć nieruchomość odpowiadającą Twojemu realnemu budżetowi.
Najczęściej zadawane pytania
Czy hiszpańskie banki nadal udzielają kredytów hipotecznych cudzoziemcom?
Tak. Banki nadal udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom i cudzoziemcom, ale od podwyżki stóp EBC stosują surowsze kryteria: wymagają więcej dokumentów i zabezpieczeń, a poziom finansowania jest zazwyczaj nieco niższy niż przed 2026 rokiem.
Jak podwyżka stóp EBC wpływa na zakup w Marbelli lub Maladze?
Dotyczy to przede wszystkim osób, które potrzebują finansowania w Hiszpanii: raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu rosną wraz z Euribor, a banki wymagają więcej zabezpieczeń. Kupujący z zagranicy, którzy płacą gotówką lub finansują zakup poza Hiszpanią, odczuwają to znacznie mniej.
Czy Euribor będzie nadal rósł?
Euribor zamknął październik 2026 roku na poziomie 3,23%, po podwyżce stóp EBC do 2,5% między czerwcem a wrześniem. Jego dalsza ścieżka będzie zależeć od kolejnych decyzji EBC, który do tej pory nie zapowiedział nowych podwyżek.
Czy lepiej kupować teraz za gotówkę niż finansować kredytem hipotecznym?
To zależy od profilu każdego kupującego. Płatność gotówką pozwala uniknąć droższego kredytu, ale wielu kupujących woli sfinansować część zakupu, aby zachować płynność. Przy Euribor powyżej 3% porównanie kredytu o stałym i zmiennym oprocentowaniu oraz zebranie kilku ofert bankowych jest ważniejsze niż kiedykolwiek.
Gdzie mogę sprawdzić rzeczywiste ceny w poszczególnych częściach Costa del Sol?
W naszym raporcie o rynku Costa del Sol na żywo publikujemy mediany cen i ceny za m² (€/m²) w podziale na gminy, aktualizowane co miesiąc, abyś mógł porównać okolice na podstawie rzeczywistych danych, zanim zdecydujesz, gdzie kupić.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
