Sì: qualsiasi straniero può comprare una casa in Spagna, che sia residente o meno, cittadino UE, britannico o extraeuropeo. Servono un NIE (numero di identificazione per stranieri), un conto presso una banca spagnola e, in Andalusia, bisogna mettere in conto il 7 % di ITP (imposta di trasmissione patrimoniale) per l’usato oppure l’11,2 % tra IVA e AJD (imposta sugli atti giuridici documentati) per le nuove costruzioni, oltre a notaio e registro. Questa guida, rivista il 30 ottobre 2026 sulla base di fonti ufficiali, illustra il processo passo dopo passo; non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un consulente fiscale.
Il processo di acquisto, passo dopo passo
1. Ricerca e scelta dell’immobile
Calcola il budget complessivo: prezzo più imposte e spese. Le imposte dipendono dal tipo di immobile: usato (ITP), nuova costruzione acquistata dal costruttore (IVA e AJD) o acquisto sulla carta.
Ogni annuncio di vendita deve riportare l’etichetta di efficienza energetica dell’immobile (Real Decreto 390/2021, art. 15). Se non compare, chiedila.
2. Prenotazione e contratto di arras
Dopo la prenotazione si firma un contratto di arras (caparra) con un acconto. Nelle arras penitenciales (caparra penitenziale, art. 1454 del Código Civil), se l’acquirente recede perde l’acconto e, se a ritirarsi è il venditore, lo restituisce raddoppiato. È opportuno che un avvocato verifichi il tipo di arras, i termini e la ripartizione delle spese.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Secondo la Policía Nacional, possono richiedere il NIE gli stranieri che hanno rapporti con la Spagna per interessi economici, professionali o sociali. Si richiede:
- In Spagna, presso gli uffici stranieri (Oficinas de Extranjería) o i commissariati di Polizia.
- Dall’estero, tramite gli uffici consolari spagnoli.
Documentazione: modulo EX-15 e ricevuta di pagamento della tassa modelo 790, codice 012. Termine massimo di risoluzione: cinque giorni dal momento in cui la richiesta viene registrata.
4. Conto bancario in Spagna
Un conto spagnolo facilita il pagamento del prezzo, delle imposte e delle bollette domiciliate (IBI, spese condominiali, utenze). Chiedi alla banca quale documentazione richiede ai non residenti.
5. Due diligence: cosa verificare prima di firmare
- Nota simple del Registro de la Propiedad (visura del registro immobiliare): conferma chi è il titolare e se esistono ipoteche, pignoramenti o altri gravami. Si richiede al Registro o online tramite il Colegio de Registradores e ha valore puramente informativo.
- Situazione urbanistica e licenze: l’immobile deve essere regolare e disporre della licenza o della declaración responsable (dichiarazione di responsabilità) di occupazione pertinente.
- Comunidad de propietarios (condominio): nella escritura (atto pubblico di compravendita) il venditore deve dichiarare di essere in regola con le spese e presentare il certificato dei debiti rilasciato dal segretario con il visto del presidente (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Leggi lo statuto: può vietare o limitare l’affitto turistico.
- IBI (imposta comunale sugli immobili): chiedi l’ultima ricevuta; indica il valore catastale e conferma l’assenza di debiti.
- Certificato di efficienza energetica: obbligatorio nella vendita di immobili esistenti, con validità massima di dieci anni (cinque se la classe è G).
- Venditore non residente: l’acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo e versarlo a Hacienda (l’erario spagnolo) con il modelo 211 entro un mese dall’acquisto.
6. Mutuo per non residenti
Non esiste una cifra ufficiale, ma secondo i comparatori di mutui le banche finanziano di norma i non residenti intorno al 60-70 % del minore tra prezzo e perizia; il resto, più imposte e spese, è a tuo carico.
La Ley 5/2019 sul credito immobiliare ti tutela: la banca deve consegnarti la FEIN (scheda europea di informazioni normalizzate) e la FiAE (scheda di avvertenze standardizzate) almeno dieci giorni di calendario prima della firma, e il notaio verifica tale consegna e ti assiste gratuitamente prima della escritura. Secondo il Banco de España, il cliente paga la perizia e la banca si fa carico di notaio, registro, gestoría (agenzia di pratiche amministrative) e imposte del mutuo.
7. Firma della escritura davanti al notaio
La compravendita si formalizza in escritura pública davanti al notaio. I suoi onorari si calcolano con una tariffa ufficiale (Real Decreto 1426/1989), uguale per tutti i notai.
8. Imposte e iscrizione nel Registro
Dopo la firma si liquida l’imposta dovuta (ITP o AJD) con il modelo 600; in Andalusia il termine è di due mesi dal giorno successivo alla firma. In seguito la escritura viene iscritta nel Registro de la Propiedad, i cui onorari sono anch’essi regolati da una tariffa.
9. Utenze e volture
Cambio di intestazione di acqua, luce, gas e internet e domiciliazione di IBI, rifiuti e spese condominiali. Se non risiederai in Spagna, è opportuno avvalersi di un consulente per le dichiarazioni annuali.
Quanto costa comprare una casa in Andalusia?
Immobile usato: ITP
In Andalusia l’acquisto di un’abitazione usata è soggetto all’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 7 % (aliquota generale, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). La base imponibile è il maggiore tra il prezzo indicato nella escritura e il valore di riferimento del Catastro.
Esistono aliquote ridotte per l’abitazione principale: 6 % se il valore non supera 150.000 € e 3,5 % per determinate categorie, come gli under 35 fino a 150.000 €. Una seconda casa acquistata da un non residente è soggetta all’aliquota generale.
Modifica annunciata per il 2027: il Proyecto de Ley de Presupuestos della Junta per il 2027, approvato dal Consejo de Gobierno il 30 ottobre 2026, abbassa l’aliquota generale al 6,75 % e porta a 200.000 € il limite per le aliquote ridotte a partire dal 1º gennaio 2027, se il Parlamento andaluso lo approverà. Fino ad allora resta in vigore il 7 %.
Nuova costruzione: IVA e AJD
Nella prima vendita da parte di un costruttore si paga l’IVA (imposta sul valore aggiunto) al 10 % (abitazione con fino a due posti auto e pertinenze vendute contestualmente; 4 % per alcune abitazioni protette) più l’Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) all’1,2 % in Andalusia.
| Voce | Usato | Nuova costruzione | Nota |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % previsto nel 2027) | Non si applica | Sul maggiore tra prezzo e valore di riferimento |
| IVA | Non si applica | 10 % | Sul prezzo |
| AJD dell’acquisto | Non si applica | 1,2 % | Sul prezzo |
| Notaio | Tariffa ufficiale | Tariffa ufficiale | Scaglionata in base al valore; chiedi un preventivo |
| Registro de la Propiedad | Tariffa ufficiale | Tariffa ufficiale | Scaglionata in base al valore |
| Gestoría | Onorari liberi | Onorari liberi | Facoltativa |
| Perizia con mutuo | La paga l’acquirente | La paga l’acquirente | Le altre spese del mutuo le paga la banca |
| Ritenuta del 3 % (modelo 211) | Se il venditore è non residente | Non si applica | Non è un costo: si detrae dal prezzo |
| Totale indicativo | 7 % più tariffe | 11,2 % più tariffe | Chiedi un preventivo a notaio e registro |
Se il contratto non prevede diversamente, il venditore paga la plusvalía municipal (imposta comunale sull’incremento di valore dei terreni urbani) e l’acquirente le imposte dell’acquisto, l’iscrizione e le copie della escritura.
Quali imposte paga ogni anno un proprietario?
- IBI: imposta comunale calcolata sul valore catastale; l’aliquota la fissa ciascun comune.
- Comunidad de propietarios: quota in base allo statuto e al bilancio preventivo del condominio.
- Rifiuti: tassa comunale che varia a seconda del comune (Ley 7/2022 sui rifiuti).
- IRNR per i non residenti (imposta sul reddito dei non residenti): anche se non affitti, Hacienda imputa un reddito annuo pari all’1,1 % o al 2 % del valore catastale e si paga il 19 % se si risiede nell’UE, in Islanda o in Norvegia, oppure il 24 % negli altri casi, con il modelo 210. Se affitti, si è tassati sui redditi percepiti.
- Imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) in Andalusia: minimo esente di 700.000 € e l’Andalusia la agevola al 100 %. I non residenti pagano solo per i beni che possiedono in Spagna; quale normativa si applichi a loro deve essere confermato da un consulente.
Situazioni particolari
È sicuro comprare sulla carta?
Se versi denaro al costruttore prima della fine dei lavori, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación lo obbliga a garantirne la restituzione, con l’interesse legale, mediante assicurazione cauzionale o fideiussione bancaria se i lavori non iniziano o non terminano nei tempi previsti, e a incassarlo su un conto speciale separato. Chiedi la polizza o la fideiussione individuale a tuo nome prima di ogni pagamento.
Posso affittare la mia casa ai turisti in Andalusia?
Dipende da tre livelli. La Junta de Andalucía richiede una declaración responsable nel Registro de Turismo de Andalucía e il rispetto di requisiti tecnici (Decreto 28/2016, modificato dal Decreto 31/2024), oltre alla licenza comunale quando necessaria. Il comune può limitare o sospendere nuove abitazioni turistiche. E dal 3 aprile 2025 (Ley Orgánica 1/2025) occorre l’approvazione espressa dei 3/5 della comunidad de propietarios per avviare l’attività in un edificio.
Il Tribunal Supremo (Corte suprema) ha annullato nel maggio 2026 il registro unico statale delle locazioni (NRUA), pur mantenendo lo sportello unico digitale per le piattaforme; il registro andaluso resta obbligatorio. Il Real Decreto-ley 29/2026, in vigore dall’8 ottobre 2026, prevede un’IVA del 10 % per gli affitti arredati fino a 30 notti dal 1º dicembre e una possibile maggiorazione dell’IBI nelle zone tensionadas (ad alta tensione abitativa); al momento della chiusura di questa guida era in attesa di convalida da parte del Congreso.
Esiste ancora il Golden Visa in Spagna?
No. Il visto di residenza per investimento immobiliare (500.000 €) è stato soppresso dalla Ley Orgánica 1/2025, con effetto dal 3 aprile 2025. Comprare una casa non dà più, da solo, il diritto di risiedere in Spagna.
Acquirenti britannici dopo la Brexit
- Regola 90/180: fino a 90 giorni in qualsiasi periodo di 180 nello spazio Schengen senza visto; essere proprietari non estende questo limite. Dal 10 aprile 2026 il Sistema di Ingressi e Uscite (EES) conta i giorni automaticamente.
- Soggiorni più lunghi: serve un visto; chi non intende lavorare opta di solito per il visto di residenza non lucrativa, che richiede mezzi economici pari al 400 % dell’IPREM (più il 100 % per ogni familiare) e un’assicurazione sanitaria.
- Fiscalità: in quanto non residenti extra UE, pagano l’IRNR al 24 %.
Domande frequenti
Uno straniero può comprare una casa in Spagna?
Sì, che risieda o meno in Spagna. Ti serviranno un NIE e, in pratica, un conto presso una banca spagnola.
Quante imposte si pagano comprando casa in Spagna?
In Andalusia, il 7 % di ITP per l’usato (6,75 % previsto nel 2027 se il bilancio sarà approvato) oppure il 10 % di IVA più l’1,2 % di AJD per la nuova costruzione, oltre a notaio e registro secondo tariffa.
Che percentuale finanzia una banca a un non residente?
Non esiste un limite ufficiale. Secondo i comparatori di mutui, la quota abituale è del 60-70 % del minore tra prezzo e perizia.
Comprare casa in Spagna dà diritto alla residenza?
No. Il Golden Visa per investimento immobiliare è stato soppresso con effetto dal 3 aprile 2025.
Quanti giorni posso trascorrere nella mia casa in Spagna se sono britannico?
Fino a 90 giorni in qualsiasi periodo di 180 nello spazio Schengen, a meno che tu non ottenga un visto o un permesso di soggiorno.
Quali imposte paga ogni anno un proprietario non residente?
IBI, tassa sui rifiuti e IRNR: il 19 % (UE/SEE) o il 24 % (resto del mondo) su un reddito imputato dell’1,1 % o del 2 % del valore catastale, oppure sui canoni se affitti.
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