L’acquirente straniero non rientra più soltanto nell’immagine della villa di lusso: secondo Keller Williams, la domanda internazionale rappresenta circa il 22 % delle compravendite analizzate (il 18 % l’anno precedente), e una quota crescente cerca una casa in cui vivere e lavorare in Spagna. Per la Costa del Sol, dove l’acquirente internazionale è protagonista, la lettura è chiara: bisogna distinguere chi compra, per quale scopo e con quale budget.
Cosa dicono i dati sulla domanda straniera?
Keller Williams España y Andorra, con sede a Marbella, colloca la domanda straniera intorno al 22 % delle compravendite della propria analisi, contro il 18 % dell’anno precedente. Inoltre, i contatti, le richieste di informazioni e le visite di acquirenti stranieri sono aumentati tra il 10 % e il 12 % nei primi tre trimestri del 2026. Attenzione alla sfumatura: questo aumento misura l’interesse, non le operazioni concluse.
Compra di più lo straniero residente o quello non residente?
Secondo il Consejo General del Notariado, citato da Keller Williams, nel secondo semestre del 2025 gli stranieri residenti hanno effettuato il 62,8 % degli acquisti di abitazioni compiuti da stranieri, e le loro operazioni sono salite del 3,3 % su base annua. Nello stesso periodo, quelle dei non residenti sono calate del 15,1 %. In altre parole, il peso si sposta verso chi già vive qui.
Quanto pagano al metro quadro spagnoli, residenti e non residenti?
I dati del Notariado del primo semestre del 2025 sulle abitazioni libere (vivienda libre, cioè non soggette a protezione pubblica) mostrano un divario enorme tra i diversi profili:
| Profilo dell’acquirente | Prezzo medio al m² |
|---|---|
| Acquirenti spagnoli | 1.809 €/m² |
| Stranieri residenti | 1.912 €/m² |
| Stranieri non residenti | 3.126 €/m² |
Lo straniero residente paga quasi quanto l’acquirente spagnolo, mentre il non residente paga decisamente di più. Tuttavia, si tratta di medie nazionali riferite ad abitazioni molto diverse, e Leonardo Cromstedt, presidente di Keller Williams España y Andorra, avverte che non conviene associare ogni acquisto straniero a un budget elevato. Sono inoltre cifre del 2025, che non si possono confrontare direttamente con quelle del 2026.
Chi compra per vivere e non per le vacanze?
Dietro l’etichetta «straniero» si nascondono profili molto diversi. Cromstedt riassume la differenza tra chi compra per trascorrere qualche settimana all’anno e chi cerca una casa in cui costruire qui la propria vita. Tra questi ultimi troviamo:
- Famiglie che danno priorità alla vicinanza a una scuola.
- Professionisti che vogliono ridurre il tragitto verso il lavoro o lavorare da remoto.
- Nuclei familiari che mettono insieme l’anticipo di un mutuo e hanno bisogno di finanziamento.
Per loro contano il lavoro, le scuole, i trasporti, i servizi, i risparmi disponibili, le spese dell’operazione e l’accesso al finanziamento. La nazionalità, invece, dice poco sulla capacità economica, sul tipo di immobile o sull’uso che ne verrà fatto.
Cosa significa a Málaga e sulla Costa del Sol?
L’articolo non analizza zone specifiche, ma la lettura locale è immediata: a Marbella, Estepona o Fuengirola convivono l’acquirente di seconda casa, l’investitore e la famiglia che si trasferisce tutto l’anno. Ogni profilo guarda a cose diverse. Chi vive qui confronta scuole, accessi e servizi; chi investe, la redditività; chi viene in vacanza, la vista e la comunità. Come riferimento sui prezzi di offerta, il nostro rapporto di mercato di ottobre 2026 colloca la mediana della Costa del Sol a 4.738 €/m², con intervalli molto diversi tra i vari comuni:
| Comune | Prezzo mediano | Mediana €/m² |
|---|---|---|
| Marbella | 950.000 € | 6.096 €/m² |
| Fuengirola | 560.000 € | 5.417 €/m² |
| Málaga | 625.000 € | 4.955 €/m² |
| Estepona | 637.000 € | 4.750 €/m² |
| Mijas | 550.000 € | 4.367 €/m² |
Sono prezzi di offerta, non di chiusura, calcolati su 8.233 annunci attivi di EVS PROPERTY GROUP; puoi consultare tutti i comuni nel nostro rapporto di mercato della Costa del Sol.
Conclusione: classificare l’acquirente prima di cercare casa
Keller Williams propone di classificare l’acquirente in base alla residenza, al budget e alla destinazione dell’immobile: svago, redditività o vita quotidiana. È un buon punto di partenza anche se stai pensando di comprare: definire per quale scopo vuoi la casa condiziona la zona, il tipo di abitazione e il finanziamento. In EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a concretizzarlo sul territorio, dalla ricerca fino all’acquisto.
Domande frequenti
Che percentuale delle compravendite riguarda gli stranieri?
Keller Williams colloca la domanda straniera intorno al 22 % delle compravendite analizzate, contro il 18 % dell’anno precedente. È un dato del proprio portafoglio, non dell’intero mercato.
Gli stranieri pagano la casa più degli spagnoli?
Dipende dal profilo. Secondo il Notariado (primo semestre del 2025), lo straniero residente ha pagato 1.912 €/m² contro i 1.809 €/m² dello spagnolo, mentre il non residente ha pagato 3.126 €/m².
Comprare da residente significa che si tratta della prima casa?
Non necessariamente. Risiedere in Spagna non implica che l’acquisto sia l’abitazione principale: può essere anche un investimento o una seconda casa.
Cosa pesa più della nazionalità per chi si trasferisce in Spagna?
Il lavoro, le scuole, i trasporti, i servizi, i risparmi disponibili, le spese dell’operazione e l’accesso al finanziamento.
