Ja: elke buitenlander kan een huis in Spanje kopen, of hij nu in Spanje woont of niet, uit de EU komt, Brit is of van buiten Europa komt. Je hebt een NIE (Spaans identificatienummer voor buitenlanders) nodig, een rekening bij een Spaanse bank en je moet in Andalusië rekening houden met 7 % ITP (overdrachtsbelasting op bestaande woningen) bij een tweedehandswoning of met 11,2 % aan IVA (Spaanse btw) en AJD (zegelbelasting op notariële akten) bij nieuwbouw, plus notaris- en registerkosten. Deze gids, herzien op 30 oktober 2026 aan de hand van officiële bronnen, loopt het proces stap voor stap door; hij vervangt niet het advies van een advocaat of belastingadviseur.
Het aankoopproces, stap voor stap
1. Zoeken en de woning kiezen
Bereken het totale budget: prijs plus belastingen en kosten. De belastingen hangen af van het type onroerend goed: tweedehands (ITP), nieuwbouw van een projectontwikkelaar (IVA en AJD) of aankoop op plan.
Elke verkoopadvertentie moet het energie-efficiëntielabel van de woning vermelden (Real Decreto 390/2021, art. 15). Staat het er niet bij, vraag er dan om.
2. Reservering en contrato de arras
Na de reservering wordt een contrato de arras (voorlopig koopcontract met aanbetaling) getekend, met een aanbetaling. Bij arras penitenciales (art. 1454 van de Código Civil, het Spaanse burgerlijk wetboek) verliest de koper de aanbetaling als hij afziet van de koop, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij zich terugtrekt. Het is verstandig een advocaat het type arras, de termijnen en de verdeling van de kosten te laten controleren.
3. NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Volgens de Policía Nacional kunnen buitenlanders die om economische, professionele of sociale redenen een band met Spanje hebben een NIE aanvragen. Dat kan:
- In Spanje, bij de Oficinas de Extranjería (vreemdelingenkantoren) of Comisarías de Policía (politiebureaus).
- Vanuit het buitenland, via de Spaanse consulaire vertegenwoordigingen.
Benodigde documenten: formulier EX-15 en het betalingsbewijs van de heffing modelo 790, code 012. Maximale beslistermijn: vijf dagen vanaf het moment dat de aanvraag is geregistreerd.
4. Bankrekening in Spanje
Met een Spaanse rekening betaal je gemakkelijker de koopprijs, de belastingen en de automatisch geïncasseerde rekeningen (IBI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting; de bijdrage aan de comunidad de propietarios, de vereniging van eigenaars; nutsvoorzieningen). Vraag bij de bank na welke documenten zij van niet-ingezetenen verlangt.
5. Due diligence: wat controleer je voor de ondertekening?
- Nota simple van het Registro de la Propiedad (Spaans eigendomsregister): bevestigt wie de eigenaar is en of er hypotheken, beslagen of andere lasten op rusten. Je vraagt haar aan bij het Registro of online via het Colegio de Registradores; ze heeft alleen informatieve waarde.
- Stedenbouwkundige situatie en vergunningen: de woning moet gelegaliseerd zijn en over de passende vergunning of declaración responsable de ocupación (verklaring voor ingebruikname) beschikken.
- Comunidad de propietarios: in de escritura (notariële akte) moet de verkoper verklaren dat hij zijn bijdragen heeft betaald en het schuldcertificaat van de secretaris, voorzien van het akkoord van de voorzitter, overleggen (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Lees de statuten: die kunnen toeristische verhuur verbieden of beperken.
- IBI: vraag het laatste aanslagbiljet op; daarop staat de kadastrale waarde en kun je zien dat er geen schulden zijn.
- Energiecertificaat: verplicht bij de verkoop van bestaande woningen, met een maximale geldigheid van tien jaar (vijf als het label G is).
- Verkoper niet-ingezetene: de koper moet 3 % van de prijs inhouden en binnen een maand na de aankoop met modelo 211 aan Hacienda (de Spaanse belastingdienst) afdragen.
6. Hypotheek voor niet-ingezetenen
Er is geen officieel cijfer, maar volgens hypotheekvergelijkers financieren banken niet-ingezetenen doorgaans voor ongeveer 60-70 % van de laagste waarde van koopprijs en taxatie; de rest, plus belastingen en kosten, breng je zelf in.
De Ley 5/2019 de crédito inmobiliario beschermt je: de bank moet je de FEIN (gestandaardiseerd informatieblad) en de FiAE (blad met standaardwaarschuwingen) minstens tien kalenderdagen voor de ondertekening overhandigen, en de notaris controleert die overhandiging en adviseert je gratis voor de escritura. Volgens de Banco de España betaalt de klant de taxatie, en neemt de bank de kosten van notaris, registro, gestoría (administratief adviesbureau) en de belastingen op de hypotheek voor haar rekening.
7. Ondertekening van de escritura bij de notaris
De koop wordt vastgelegd in een openbare escritura voor een notaris. Zijn honorarium wordt berekend volgens een officieel tarief (Real Decreto 1426/1989), dat voor alle notarissen gelijk is.
8. Belastingen en inschrijving in het Registro
Na de ondertekening wordt de verschuldigde belasting (ITP of AJD) afgerekend met modelo 600; in Andalusië bedraagt de termijn twee maanden vanaf de dag na de ondertekening. Daarna wordt de escritura ingeschreven in het Registro de la Propiedad, waarvan de honoraria eveneens volgens een tarief worden vastgesteld.
9. Nutsvoorzieningen en aanmeldingen
Overdracht van de naam voor water, elektriciteit, gas en internet, en automatische incasso van IBI, afvalheffing en comunidad. Als je niet in Spanje gaat wonen, is het verstandig een adviseur in te schakelen voor de jaarlijkse aangiften.
Wat kost het om een huis in Andalusië te kopen?
Tweedehandswoning: ITP
In Andalusië wordt de aankoop van een bestaande woning belast met de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) van 7 % (algemeen tarief, Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). De grondslag is het hoogste bedrag van de in de escritura vermelde prijs en de valor de referencia van het Catastro (kadaster).
Voor de hoofdverblijfplaats gelden verlaagde tarieven: 6 % als de waarde niet hoger is dan € 150.000, en 3,5 % voor bepaalde groepen, zoals personen jonger dan 35 jaar tot € 150.000. Een tweede woning van een niet-ingezeten koper wordt tegen het algemene tarief belast.
Aangekondigde wijziging voor 2027: het Proyecto de Ley de Presupuestos de la Junta voor 2027, op 30 oktober 2026 goedgekeurd door de Consejo de Gobierno, verlaagt het algemene tarief naar 6,75 % en verhoogt de grens voor de verlaagde tarieven naar € 200.000 met ingang van 1 januari 2027, als het Andalusische parlement dit goedkeurt. Tot die tijd geldt 7 %.
Nieuwbouw: IVA en AJD
Bij de eerste verkoop door een projectontwikkelaar betaal je 10 % IVA (woning met maximaal twee garageplaatsen en bijgebouwen die tegelijk worden verkocht; 4 % bij bepaalde beschermde woningen), plus de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) van 1,2 % in Andalusië.
| Post | Tweedehands | Nieuwbouw | Opmerking |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (6,75 % verwacht in 2027) | Niet van toepassing | Over het hoogste bedrag van prijs en valor de referencia |
| IVA | Niet van toepassing | 10 % | Over de prijs |
| AJD bij de aankoop | Niet van toepassing | 1,2 % | Over de prijs |
| Notaris | Officieel tarief | Officieel tarief | Trapsgewijs naar waarde; vraag een offerte |
| Registro de la Propiedad | Officieel tarief | Officieel tarief | Trapsgewijs naar waarde |
| Gestoría | Vrije honoraria | Vrije honoraria | Optioneel |
| Taxatie bij een hypotheek | Betaalt de koper | Betaalt de koper | De overige hypotheekkosten betaalt de bank |
| Inhouding van 3 % (modelo 211) | Als de verkoper niet-ingezetene is | Niet van toepassing | Geen kostenpost: wordt op de prijs in mindering gebracht |
| Indicatief totaal | 7 % plus tarieven | 11,2 % plus tarieven | Vraag een offerte voor notaris en registro |
Als het contract niets anders bepaalt, betaalt de verkoper de plusvalía municipal (gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond) en de koper de belastingen op de aankoop, de inschrijving en de afschriften van de escritura.
Welke belastingen betaalt een eigenaar elk jaar?
- IBI: gemeentelijke belasting over de kadastrale waarde; het tarief wordt door elke gemeente vastgesteld.
- Comunidad de propietarios: bijdrage volgens de statuten en de begroting van de comunidad.
- Afval: gemeentelijke heffing die per gemeente verschilt (Ley 7/2022 de residuos).
- IRNR voor niet-ingezetenen (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen): ook als je niet verhuurt, rekent Hacienda je jaarlijks een inkomen van 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde toe, waarover je 19 % betaalt als je in de EU, IJsland of Noorwegen woont, of 24 % in de overige gevallen, met modelo 210. Als je verhuurt, word je belast over de huuropbrengsten.
- Impuesto sobre el Patrimonio (vermogensbelasting) in Andalusië: belastingvrije som van € 700.000 en Andalusië geeft een korting van 100 %. Niet-ingezetenen worden alleen belast voor hun bezittingen in Spanje; welke regelgeving op hen van toepassing is, moet een adviseur bevestigen.
Bijzondere situaties
Is kopen op plan veilig?
Als je geld aan de projectontwikkelaar overmaakt voordat de bouw klaar is, verplicht de Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación hem de terugbetaling ervan, met wettelijke rente, te waarborgen via een borgstellingsverzekering of bankgarantie als de bouw niet of niet tijdig begint of wordt afgerond, en het geld te ontvangen op een aparte, speciale rekening. Vraag vóór elke betaling de polis of garantie op jouw naam.
Mag ik mijn woning aan toeristen verhuren in Andalusië?
Dat hangt van drie niveaus af. De Junta de Andalucía eist een declaración responsable in het Registro de Turismo de Andalucía en technische vereisten (Decreto 28/2016, gewijzigd door Decreto 31/2024), plus de gemeentelijke vergunning waar die van toepassing is. De gemeente kan nieuwe toeristische woningen beperken of opschorten. En sinds 3 april 2025 (Ley Orgánica 1/2025) is de uitdrukkelijke goedkeuring van 3/5 van de comunidad de propietarios nodig om de activiteit in een gebouw te starten.
De Tribunal Supremo (Spaanse Hooggerechtshof) vernietigde in mei 2026 het landelijke register voor verhuur (NRUA), al blijft het digitale loket voor de platforms bestaan; het Andalusische register blijft verplicht. Het Real Decreto-ley 29/2026, van kracht sinds 8 oktober 2026, voorziet in 10 % IVA op gemeubileerde verhuur van maximaal 30 nachten vanaf 1 december en in een mogelijke toeslag op de IBI in gespannen woningmarktzones (zonas tensionadas); bij het afsluiten van deze gids moest het nog door het Congreso worden bekrachtigd.
Bestaat de Golden Visa in Spanje nog?
Nee. Het verblijfsvisum voor investering in vastgoed (€ 500.000) is afgeschaft door de Ley Orgánica 1/2025, met ingang van 3 april 2025. Het kopen van een woning geeft op zichzelf geen recht meer om in Spanje te wonen.
Britse kopers na de Brexit
- 90/180-regel: maximaal 90 dagen in een periode van 180 dagen in de Schengenruimte zonder visum; eigenaar zijn verruimt die limiet niet. Sinds 10 april 2026 telt het inreis-/uitreissysteem (EES) de dagen automatisch.
- Langere verblijven: een visum is nodig; wie niet gaat werken, kiest meestal voor het visado de residencia no lucrativa (verblijfsvisum zonder arbeid), waarvoor financiële middelen van 400 % van de IPREM (Spaanse referentie-inkomensindicator; plus 100 % per gezinslid) en een ziektekostenverzekering vereist zijn.
- Fiscaliteit: als niet-ingezetenen van buiten de EU betalen zij IRNR tegen 24 %.
Veelgestelde vragen
Kan een buitenlander een huis in Spanje kopen?
Ja, of hij nu in Spanje woont of niet. Je hebt een NIE nodig en in de praktijk een rekening bij een Spaanse bank.
Hoeveel belasting betaal je bij het kopen van een huis in Spanje?
In Andalusië 7 % ITP bij een tweedehandswoning (6,75 % verwacht in 2027 als de begroting wordt goedgekeurd) of 10 % IVA plus 1,2 % AJD bij nieuwbouw, plus notaris en registro volgens tarief.
Welk percentage financiert een bank bij een niet-ingezetene?
Er is geen officiële limiet. Volgens hypotheekvergelijkers is 60-70 % van de laagste waarde van koopprijs en taxatie gebruikelijk.
Geeft het kopen van een huis in Spanje recht op verblijf?
Nee. De Golden Visa voor vastgoedinvestering is met ingang van 3 april 2025 afgeschaft.
Hoeveel dagen mag ik in mijn huis in Spanje verblijven als ik Brit ben?
Maximaal 90 dagen in een periode van 180 dagen in de Schengenruimte, tenzij je een visum of verblijfsvergunning krijgt.
Welke belastingen betaalt een niet-ingezeten eigenaar elk jaar?
IBI, afvalheffing en IRNR: 19 % (EU/EER) of 24 % (overig) over een toegerekend inkomen van 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde, of over de huurinkomsten als je verhuurt.
Kopen met EVS PROPERTY GROUP aan de Costa del Sol
EVS PROPERTY GROUP werkt vanuit zijn kantoor in Benalmádena met kopers uit verschillende landen en helpt je in meerdere talen. Wij helpen je bij het zoeken naar een woning in Málaga, Marbella, Fuengirola of Estepona, coördineren de bezichtigingen en begeleiden je bij de notaris, de bank en de adviseurs die jij kiest. Schrijf ons en vertel wat je zoekt.
