Wie betaalt de reparaties in een huurwoning? In de regel neemt de eigenaar de reparaties voor zijn rekening die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden, en de huurder de kleine reparaties door dagelijks gebruik en de schade die hij zelf of zijn huisgenoten veroorzaken. Bepalend is steeds de oorzaak van het defect, niet het onderdeel dat kapot is gegaan.
Vroeg of laat komt de vraag bij elke verhuur op: een rolluik dat niet omhoog gaat, een lek onder de gootsteen, een boiler die niet meer verwarmt. Wie koopt om te verhuren aan de Costa del Sol, waar de mediane vraagprijs volgens ons maandelijkse prijsrapport 650.000 euro bedraagt, voorkomt met duidelijkheid discussies met de huurder en beschermt zijn investering.
Wat zegt de wet over reparaties in een huurwoning?
De kernbepaling is artikel 21 van de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, de Spaanse huurwet). Het verplicht de verhuurder om alle reparaties uit te voeren die nodig zijn om de woning in bewoonbare staat te houden, zonder de huur daarvoor te mogen verhogen, behalve wanneer de schade aan de huurder te wijten is.
Datzelfde artikel legt de kleine reparaties die nodig zijn door slijtage bij normaal gebruik bij de huurder neer. En het Código Civil (het Spaanse burgerlijk wetboek) bepaalt in de artikelen 1.563 en 1.564 bovendien dat de huurder aansprakelijk is voor beschadigingen, tenzij hij aantoont dat het niet zijn schuld was, ook voor schade die zijn huisgenoten veroorzaken.
Wat is een kleine reparatie en wat is een noodzakelijke reparatie?
De wet noemt geen bedragen. Er bestaat geen regel waarbij de huurder alles betaalt wat minder kost dan een bepaald bedrag: wat telt, is de aard van de reparatie. Deze drie groepen helpen om elk defect in te delen:
- Kleine reparatie, voor rekening van de huurder: kleine afstellingen en vervangingen door dagelijks gebruik, zoals het verwisselen van het koord van een rolluik, een lekkende pakking of een gloeilamp.
- Noodzakelijke reparatie, voor rekening van de eigenaar: een reparatie die iets basaals in de woning herstelt of schade door ouderdom verhelpt, zoals een verroeste leiding, een defecte elektrische installatie of een boiler aan het einde van zijn levensduur.
- Schade veroorzaakt door de huurder, voor zijn rekening: elk defect door verkeerd gebruik, een stoot of onachtzaamheid, ook als het onderdeel groot of duur is.
Daarom kunnen twee defecten aan hetzelfde onderdeel bij verschillende partijen terechtkomen. Een stortbak die water lekt omdat de vlotter moet worden afgesteld, hoort bij het dagelijks gebruik; dezelfde stortbak met door de jaren gebarsten onderdelen valt onder het onderhoud van de woning en komt voor rekening van de eigenaar.
Wie betaalt het defect aan de wasmachine, het rolluik of de leidingen?
De tabel geeft weer hoe de kosten van de meest voorkomende defecten doorgaans worden verdeeld. Ze is indicatief: bij twijfel gaan de oorzaak van het probleem en de manier waarop die kan worden aangetoond voor.
| Soort defect | De eigenaar betaalt wanneer | De huurder betaalt wanneer |
|---|---|---|
| Leidingen en waterlekken | De leiding is verroest, verouderd of slecht aangelegd | De verstopping of breuk het gevolg is van verkeerd gebruik, zoals afval door de afvoer spoelen |
| Rolluiken en hun mechanismen | De as, de motor of de kast door ouderdom defect raakt | Het versleten koord vervangen moet worden of een lamel is gebroken doordat hij geforceerd werd |
| Huishoudapparaten die bij de huur zijn inbegrepen | Ze door ouderdom kapotgaan of aan het einde van hun levensduur zijn | Het defect door verkeerd gebruik ontstaat, zoals de wasmachine overbelasten of de ovendeur forceren |
| Elektrische boiler of ketel | Het verwarmingselement, het reservoir of andere onderdelen door slijtage defect raken | Het defect het gevolg is van ondeskundig gebruik of een stoot |
| Kranen en stortbakken | De onderdelen door de jaren zijn aangetast en vervangen moeten worden | Een afstelling of het vervangen van een pakking volstaat |
| Airconditioning die bij het contract is inbegrepen | Het toestel door slijtage of ouderdom kapotgaat | Het defect voortkomt uit verkeerd gebruik of uit het nooit schoonmaken van de filters |
Wat als het defect spoedeisend is?
Wanneer een defect geen uitstel duldt, zoals een lek dat bij de buren beneden begint door te sijpelen of een kapot slot waardoor de woning niet meer afgesloten kan worden, mag de huurder de reparatie laten uitvoeren zonder toestemming van de eigenaar. Wel moet hij dit eerst melden, en achteraf kan hij het betaalde bedrag direct van de eigenaar terugvorderen.
Buiten spoedgevallen moet de huurder de eigenaar waarschuwen zodra hij het probleem opmerkt en het mogelijk maken dat de eigenaar of een technicus van zijn vertrouwen de woning inspecteert. Als hij niets meldt en een klein lek uitgroeit tot grotere schade, kan hij aansprakelijk zijn voor die verergering.
En als de eigenaar de reparatie niet uitvoert?
Dat hangt af van de datum van het contract. Voor contracten die vanaf 8 oktober 2026 zijn gesloten, voegt het Real Decreto-ley 29/2026 een nieuwe procedure toe aan artikel 21 van de LAU: als een gebrek de bewoonbaarheid, de veiligheid of de gezondheid van de woning aantast, of als een andere noodzakelijke reparatie nodig is, kan de huurder deze schriftelijk aanvragen met een redelijke offerte. De eigenaar heeft dan vijftien kalenderdagen om de offerte te accepteren, een andere reparatie voor te stellen of de reparatie zelf uit te voeren.
Als hij binnen die termijn niet reageert of zonder reden weigert, kan de huurder de werkzaamheden laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de volgende huurtermijnen, mits het bedrag redelijk en gedocumenteerd is. Voor de eigenaar komt het er in de praktijk op neer dat hij altijd schriftelijk en op tijd moet reageren. Het decreet is al van toepassing, maar moet nog worden bekrachtigd door de Diputación Permanente del Congreso (de vaste commissie van het Spaanse parlement).
Bij eerdere contracten mag de huurder niet ophouden de huur te betalen of de reparatie op eigen gezag in mindering brengen: wanbetaling is een reden voor uitzetting (desahucio), en dat de verhuurder niet heeft gerepareerd rechtvaardigt dat meestal niet. Bij elk contract kan de huurder schriftelijk reclameren, bijvoorbeeld met een burofax (aangetekende brief met bewijs van inhoud en verzending), de reparatie bij de rechter afdwingen of, als de eigenaar nog steeds niets doet, het contract ontbinden, zoals artikel 27 van de LAU bepaalt.
Omgekeerd geldt: als een reparatie niet kan wachten tot het einde van het contract, moet de huurder haar toestaan, ook al is dat hinderlijk. Duurt het werk langer dan 20 dagen, dan wordt de huur verlaagd in verhouding tot het deel van de woning dat hij niet kan gebruiken.
Mag het contract alle reparaties bij de huurder leggen?
Bij een huurwoning die als hoofdverblijf dient, niet. Artikel 6 van de LAU verklaart bedingen nietig die de wettelijke regeling ten nadele van de huurder verslechteren, tenzij de wet dat uitdrukkelijk toestaat, en de verplichting om de woning te onderhouden is geen van die uitzonderingen. Een beding als «alle defecten komen voor rekening van de huurder» heeft geen effect, ook al heeft de huurder het ondertekend.
Wat wel nuttig is, is dat het contract vastlegt wat de wet openlaat: welke apparaten bij de woning horen, via welk kanaal defecten worden gemeld en binnen welke termijn ze worden verholpen.
Veranderen de regels bij tijdelijke verhuur of vakantieverhuur?
Ja, en aan de Costa del Sol is dat een belangrijk verschil. Tijdelijke huurcontracten (alquiler de temporada), zoals die voor enkele maanden wegens studie of werk, die vanaf 8 oktober 2026 zijn gesloten, zijn tijdelijke woninghuurovereenkomsten: het contract moet een reële reden voor het verblijf vermelden en ontbreekt die, dan wordt het behandeld als huur van een hoofdverblijf, met alle bijbehorende bescherming.
Bij deze contracten neemt de eigenaar in alle gevallen het onderhoud van de woning voor zijn rekening, evenals de kleine reparaties door normaal gebruik. Als de huurder hem een defect meldt en de eigenaar binnen vijf werkdagen niet reageert, kan de huurder het laten repareren en het bedrag direct van de eigenaar terugvorderen of, na verantwoording, in mindering brengen op de huur van de volgende maand.
Tijdelijke contracten die vóór 8 oktober zijn gesloten, behouden hun eerdere regeling tot het einde van de overeengekomen termijn: ze worden eerst beheerst door wat partijen hebben afgesproken, dus de verdeling van defecten kan in het contract worden aangepast, al kunnen de rechtbanken het contract als hoofdverblijf behandelen als de huurder er permanent woont. Bij verlenging vallen ze onder de nieuwe regels.
Vakantieverhuur valt buiten de LAU. Woningen voor toeristisch gebruik hebben in Andalucía hun eigen regelgeving, en schade veroorzaakt door een gast wordt afgehandeld via de borg, de verzekering en de voorwaarden van het boekingsplatform.
Hoe voorkom je conflicten over defecten als je je woning verhuurt?
De meeste geschillen over defecten worden met bewijs opgelost, niet met meningen. Wie koopt om te verhuren in Málaga, Marbella of Estepona kan zich veel problemen besparen met een paar vaste gewoonten:
- Een inventaris ondertekenen met gedateerde foto’s van de staat van de woning en van elk apparaat bij de overdracht van de sleutels.
- De facturen en de aankoopdatum van de apparaten bewaren: de ouderdom is het beste argument wanneer iets niet meer werkt.
- De technicus vragen de oorzaak van het defect schriftelijk vast te leggen, niet alleen het bedrag van de reparatie.
- De opstalverzekering controleren: veel polissen voor eigenaars dekken waterschade en wettelijke aansprakelijkheid, en sommige omvatten ook de reparatie van huishoudapparaten.
- Rekening houden met het klimaat: dicht bij zee verslijten vochtigheid en zoute lucht de buitenunits van airconditioning, het beslag en de rolluiken sneller, en periodiek onderhoud is goedkoper dan vervanging.
Wat gebeurt er met de waarborgsom aan het einde van het huurcontract?
Aan het einde van de huur mag de eigenaar de kosten van door de huurder veroorzaakte schade inhouden op de waarborgsom (fianza), maar niet de normale slijtage door gebruik, zoals wat doffere verf of de logische sporen op de vloer. De waarborgsom moet binnen een maand na de overdracht van de sleutels worden terugbetaald; bij vertraging loopt over het openstaande bedrag de wettelijke rente.
Bij contracten die vanaf 8 oktober 2026 zijn gesloten, moeten partijen bovendien bij het terugbrengen van de sleutels de staat van de woning schriftelijk vastleggen in een door beiden ondertekend document van beëindiging van de huur. Als dit niet wordt ondertekend of er geen enkel gebrek in staat, wordt, behoudens tegenbewijs, vermoed dat de woning in goede staat is overgedragen, en zal de eigenaar veel moeilijker schade op de waarborgsom kunnen inhouden. Daarom is het verstandig de woning samen met de huurder op de dag van oplevering te controleren en elke schade in dat document te noteren.
Wat is goed om te onthouden als je aan de Costa del Sol verhuurt?
De basisregel is eenvoudig: de eigenaar houdt de woning bewoonbaar en de huurder zorgt voor wat hij gebruikt en is aansprakelijk voor wat hij kapotmaakt. In het grijze gebied daartussen wegen een goede inventaris, de facturen en een technisch rapport zwaarder dan welk beding ook.
Bij EVS PROPERTY GROUP begeleiden we wie koopt om te verhuren in Fuengirola, Mijas en de rest van de Costa del Sol: we helpen je een woning met installaties in goede staat te kiezen en een realistisch rendement te berekenen, met het onderhoud in de cijfers meegenomen.
Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een advocaat over jouw specifieke contract.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt als de wasmachine in een huurwoning kapotgaat?
Als de wasmachine bij de woning hoorde en kapotgaat door ouderdom of normale slijtage, komen reparatie of vervanging voor rekening van de eigenaar. Als het defect door verkeerd gebruik komt, betaalt de huurder, net zoals wanneer de wasmachine van hemzelf is.
Is er een bedrag vanaf wanneer de verhuurder betaalt?
Nee. De wet legt geen enkel bedrag vast. Wat bepaalt wie betaalt, is of het gaat om een kleine reparatie door dagelijks gebruik, om een reparatie die nodig is om de woning bewoonbaar te houden, of om schade veroorzaakt door de huurder.
Mag de huurder een defect repareren en met de huur verrekenen?
Bij contracten die vanaf 8 oktober 2026 zijn gesloten wel, mits hij de reparatie eerst schriftelijk aanvraagt met een redelijke offerte en de eigenaar niet binnen vijftien kalenderdagen reageert of zonder reden weigert. Bij eerdere contracten mag hij alleen bij spoedeisende reparaties de betaling voorschieten, nadat hij de eigenaar heeft gewaarschuwd, en het bedrag achteraf van hem terugvorderen; het op eigen gezag met de huur verrekenen is riskant, omdat de eigenaar dat als wanbetaling kan beschouwen.
Wie betaalt een defect aan de gemeenschappelijke leidingen van het gebouw?
De comunidad de propietarios (de vereniging van eigenaars van het gebouw), omdat het gemeenschappelijke delen zijn, net als de hoofdafvoer of de gevel. Als het lek de binnenkant van de woning heeft beschadigd, moet de eigenaar dit melden bij de comunidad en, in voorkomend geval, bij zijn opstalverzekering.
En nu? Het nuttigste na het lezen is naar de echte markt te kijken: bekijk de woningen per plaats of laat ons via WhatsApp weten wat u zoekt — gebied, budget, termijn — en wij stellen vrijblijvend een selectie op maat samen.
Ook handig: uw woning verkopen investeren aan de Costa del Sol gratis waardebepaling maandelijks prijsrapport
