EBC podnosi stopy do 2,5 %: co się zmienia w Twoim kredycie hipotecznym i przy zakupie nieruchomości na Costa del Sol

Podwyżka stóp EBC do 2,5 %, obowiązująca od 16 września 2026 roku, podnosi koszt kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu o około 70 euro miesięcznie przy każdej rewizji i przesuwa oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych w stronę 3 %. To druga podwyżka od czerwca, a przychodzi w momencie, gdy 12-miesięczny euribor wynosi 3,10 %, czyli najwięcej od sierpnia 2024 roku. Dla osób kupujących na Costa del Sol nie zmienia to istoty rynku, ale zmienia sposób obliczania raty i strategię finansowania.

Dlaczego EBC podnosi stopy we wrześniu 2026 roku?

Powodem jest inflacja. W sierpniu ceny w strefie euro wzrosły o 3,3 % rok do roku, co jest najwyższym wynikiem od trzech lat, a czynnikami były energia i napięcia geopolityczne na Bliskim Wschodzie. Sam bank centralny przyznaje, że inflacja pozostanie powyżej celu 2 % przez długi czas, według prognoz aż do 2029 roku. Przy takiej diagnozie zdecydował się podnieść koszt pieniądza o kolejne ćwierć punktu.

Jego oficjalne prognozy zakładają powolne lądowanie: inflacja ogółem 3 % w 2026 roku, 2,5 % w 2027 roku i 2,1 % w 2028 roku, przy wzroście PKB strefy euro o 0,9 % w tym roku i 1,4 % w przyszłym. Innymi słowy, wysokie stopy utrzymają się dłużej, niż wielu kupujących oczekiwało na początku roku.

O ile rośnie rata kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu?

12-miesięczny euribor, wskaźnik referencyjny większości kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu w Hiszpanii, zakończył wzrosty na poziomie 3,10 %. Osoby, które mają roczną rewizję oprocentowania w najbliższych miesiącach, zobaczą wzrost raty o około 70 euro miesięcznie w przypadku przeciętnego kredytu hipotecznego. W nowych umowach średnie oprocentowanie oscyluje już wokół 3 %, a eksperci z branży ostrzegają, że banki wykorzystają ruch EBC, aby podnieść swoje oferty.

Aby przełożyć to na realia naszego regionu, wzięliśmy medianę cen z września z naszego raportu o rynku Costa del Sol i obliczyliśmy ratę kredytu hipotecznego na 80 % wartości, na 25 lat, przy oprocentowaniu 3 % (obecnym) oraz 3,5 % (scenariusz, w którym banki przeniosą podwyżkę na klientów).

Orientacyjne obliczenia EVS PROPERTY GROUP na podstawie median cen ofertowych (wrzesień 2026), bez kosztów dodatkowych i ubezpieczeń. Pół punktu procentowego oprocentowania to około 26 euro miesięcznie na każde 100 000 euro finansowania.

Czy ceny nieruchomości spadną przy wyższych stopach?

Dane na to nie wskazują. W drugim kwartale ceny mieszkań w Hiszpanii rosły o 12,2 % rok do roku, a oczekiwanym skutkiem podwyżki stóp jest spowolnienie tempa, nie spadek. Wyjaśnienie tkwi w podaży: deweloperzy również finansują swoje projekty długiem, a przy droższym pieniądzu rozpoczną budowę mniejszej liczby mieszkań. Mniej nowych inwestycji na rynku, który już cierpi na niedobór, podtrzymuje ceny zamiast je obalać.

Na Costa del Sol ten efekt jest widoczny silniej niż w reszcie Hiszpanii. Znaczna część kupujących w Marbelli, Esteponie czy Benahavís to cudzoziemcy, którzy płacą gotówką lub finansują zakup w swoim kraju, więc są mniej wrażliwi na euribor. Analizowaliśmy to już w naszym artykule o 20 miesiącach dwucyfrowych wzrostów: popyt międzynarodowy i brak gruntów ważą więcej niż cena pieniądza.

Uderzenie odczują natomiast lokalni kupujący, którzy finansują zakup na granicy swoich możliwości. Część tego popytu przesunie się na wynajem, co zwiększy presję na czynsze, które i tak już mocno rosły. Dla inwestora w wynajem mieszkaniowy oznacza to większy popyt ze strony wiarygodnych finansowo najemców.

Czy w 2026 roku będą kolejne podwyżki stóp?

Eksperci są podzieleni. Jedni przewidują nawet dwie kolejne podwyżki, do 3 %, jeśli napięcia na rynku energii się utrzymają. Inni uważają, że ta inflacja ma źródło po stronie podaży, przede wszystkim energii, a drożejący kredyt karze rodziny, nie rozwiązując przyczyny problemu. Konsensus bankowy, z Bankinter na czele, zakłada, że EBC utrzyma stopy na posiedzeniach w październiku i grudniu. Nasza ocena: nie licz na obniżki przed 2027 rokiem i przygotuj kredyt hipoteczny na scenariusz stabilnych lub nieco wyższych stóp.

Co robić, jeśli kupujesz nieruchomość teraz?

• Porównaj kredyt hipoteczny o stałym, mieszanym i zmiennym oprocentowaniu przy obecnych stawkach. Kredyt mieszany stanowi już 15 % zawieranych umów i dobrze pasuje do osób, które chcą mieć stałą ratę przez pierwsze lata; wyjaśniamy to w naszym artykule o kredycie hipotecznym mieszanym w 2026 roku.
• Poproś o wiążącą ofertę przed 16 września, jeśli transakcja jest już zaawansowana: podpisane warunki zostają w mocy, nawet jeśli bank później podniesie swoją taryfę.
• Oblicz ratę przy oprocentowaniu o pół punktu wyższym od tego, które Ci proponują. Jeśli nadal mieści się w Twoim budżecie, zakup jest solidny.
• Jeśli kupujesz spoza Hiszpanii, rozważ sfinansowanie zakupu w swoim kraju lub połączenie oszczędności z mniejszym hiszpańskim kredytem hipotecznym: każde 100 000 euro mniej finansowania to około 470 euro niższej raty.
• Negocjuj cenę, opierając się na danych. Sprzedający na rynku wtórnym w Mijas, Fuengiroli czy Benalmádenie wiedzą, że finansowanie zdrożało, i mają większy margines niż rok temu.

Podsumowanie

Podwyżka stóp EBC do 2,5 % podnosi ratę, nie cenę nieruchomości. Na Costa del Sol, przy popycie międzynarodowym i niewielkiej liczbie nowych inwestycji, ceny się stabilizują, ale nie cofają, a ten, kto dobrze zaplanuje finansowanie, nadal kupuje na dobrych warunkach. W EVS PROPERTY GROUP pomożemy Ci wybrać lokalizację, wynegocjować cenę i skoordynować finansowanie z bankami, które współpracują z kupującymi krajowymi i zagranicznymi. Napisz do nas, a przeanalizujemy Twój przypadek.

Najczęściej zadawane pytania