EZB erhöht die Zinsen auf 2,5 %: Was sich für Ihre Hypothek und den Immobilienkauf an der Costa del Sol ändert

Die Zinserhöhung der EZB auf 2,5 %, die seit dem 16. September 2026 gilt, verteuert variable Hypotheken um rund 70 Euro im Monat je Anpassung und treibt den Zinssatz neuer Hypotheken in Richtung 3 %. Es ist die zweite Erhöhung seit Juni, und sie kommt mit einem 12-Monats-Euribor von 3,10 %, dem höchsten Stand seit August 2024. Für Käufer an der Costa del Sol ändert sich nichts Grundlegendes am Markt, wohl aber die Berechnung der Rate und die Finanzierungsstrategie.

Warum erhöht die EZB im September 2026 die Zinsen?

Der Grund ist die Inflation. Im August stiegen die Preise in der Eurozone im Jahresvergleich um 3,3 %, der höchste Wert seit drei Jahren, angetrieben von Energie und den geopolitischen Spannungen im Nahen Osten. Die Zentralbank räumt selbst ein, dass die Inflation über einen längeren Zeitraum, voraussichtlich bis 2029, über ihrem Ziel von 2 % bleiben wird. Mit dieser Diagnose hat sie sich entschieden, das Geld um einen weiteren Viertelpunkt zu verteuern.

Ihre offiziellen Prognosen zeichnen eine langsame Landung: eine allgemeine Inflation von 3 % im Jahr 2026, 2,5 % im Jahr 2027 und 2,1 % im Jahr 2028, bei einem BIP-Wachstum der Eurozone von 0,9 % in diesem und 1,4 % im nächsten Jahr. Das bedeutet: hohe Zinsen für länger, als viele Käufer zu Jahresbeginn erwartet hatten.

Um wie viel steigt die Rate einer variablen Hypothek?

Der 12-Monats-Euribor, die Referenz der meisten variablen Hypotheken in Spanien, hat seinen Anstieg bei 3,10 % beendet. Wer in den kommenden Monaten eine jährliche Anpassung hat, sieht seine Rate bei einer durchschnittlichen Hypothek um etwa 70 Euro monatlich steigen. Bei Neuabschlüssen liegt der Durchschnittszins bereits bei rund 3 %, und Branchenexperten warnen, dass die Banken die Bewegung der EZB nutzen werden, um ihre Angebote nach oben anzupassen.

Um das für unsere Region greifbar zu machen, haben wir die Medianpreise vom September aus unserem Marktbericht zur Costa del Sol herangezogen und die Rate einer Hypothek über 80 % bei 25 Jahren Laufzeit berechnet, einmal mit einem Zinssatz von 3 % (dem aktuellen) und einmal mit 3,5 % (Szenario, falls die Banken die Erhöhung weitergeben).

Richtwertberechnung von EVS PROPERTY GROUP auf Basis der Median-Angebotspreise (September 2026), ohne Nebenkosten und Versicherungen. Ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied entspricht etwa 26 Euro im Monat je 100.000 Euro Finanzierungsvolumen.

Werden die Immobilienpreise bei höheren Zinsen fallen?

Das ist nicht, was die Daten nahelegen. Im zweiten Quartal stiegen die Wohnimmobilienpreise in Spanien um 12,2 % im Jahresvergleich, und die erwartete Wirkung der Zinserhöhung ist eine Verlangsamung des Tempos, kein Rückgang. Die Erklärung liegt im Angebot: Auch die Bauträger finanzieren ihre Projekte mit Fremdkapital, und bei teurerem Geld werden weniger Wohnungen begonnen. Weniger Neubau in einem Markt, der ohnehin unter Knappheit leidet, stützt die Preise, statt sie einbrechen zu lassen.

An der Costa del Sol macht sich dieser Effekt stärker bemerkbar als im restlichen Spanien. Ein großer Teil der Käufer in Marbella, Estepona oder Benahavís sind Ausländer, die in bar zahlen oder in ihrem Heimatland finanzieren und daher weniger empfindlich auf den Euribor reagieren. Wir haben das bereits in unserem Artikel über die 20 Monate zweistelliger Preissteigerungen analysiert: Die internationale Nachfrage und der Mangel an Bauland wiegen schwerer als der Preis des Geldes.

Spürbar wird der Schlag beim einheimischen Käufer, der seine Finanzierung bis an die Grenze ausreizt. Ein Teil dieser Nachfrage wird in die Miete ausweichen, was den ohnehin kräftig steigenden Mieten zusätzlichen Druck verleiht. Für Investoren in Wohnimmobilien zur Vermietung bedeutet das mehr Nachfrage von zahlungskräftigen Mietern.

Wird es 2026 weitere Zinserhöhungen geben?

Die Experten sind gespalten. Eine Strömung rechnet mit bis zu zwei weiteren Erhöhungen, bis auf 3 %, falls die Spannungen auf dem Energiemarkt anhalten. Eine andere vertritt die Ansicht, dass diese Inflation von der Angebotsseite komme, vor allem von der Energie, und dass die Verteuerung von Krediten die Haushalte bestrafe, ohne die Ursache zu beheben. Der Konsens der Banken, angeführt von Bankinter, geht davon aus, dass die EZB die Zinsen bei ihren Sitzungen im Oktober und Dezember unverändert lässt. Unsere Einschätzung: Rechnen Sie nicht mit Zinssenkungen vor 2027 und bereiten Sie Ihre Hypothek auf ein Szenario stabiler oder etwas höherer Zinsen vor.

Was sollten Sie tun, wenn Sie jetzt eine Immobilie kaufen wollen?

• Vergleichen Sie Festzins-, gemischte und variable Hypothek zum aktuellen Zinssatz. Die gemischte Hypothek (Festzins in den ersten Jahren, danach variabel) macht bereits 15 % der Abschlüsse aus und passt gut zu denjenigen, die in den ersten Jahren eine feste Rate wünschen; wir erklären sie in unserem Artikel über die gemischte Hypothek im Jahr 2026.
• Holen Sie das verbindliche Angebot vor dem 16. September ein, wenn Ihr Kauf bereits weit fortgeschritten ist: Unterzeichnete Konditionen bleiben bestehen, auch wenn die Bank ihren Tarif später erhöht.
• Berechnen Sie die Rate mit einem Zinssatz, der einen halben Punkt über dem angebotenen liegt. Wenn sie weiterhin in Ihr Budget passt, ist der Kauf solide.
• Wenn Sie von außerhalb Spaniens kaufen, prüfen Sie, ob Sie in Ihrem Heimatland finanzieren oder Eigenkapital mit einer kleineren spanischen Hypothek kombinieren: Je 100.000 Euro weniger Finanzierung sind rund 470 Euro weniger Rate.
• Verhandeln Sie den Preis anhand von Daten. Verkäufer von Bestandsimmobilien in Mijas, Fuengirola oder Benalmádena wissen, dass sich die Finanzierung verteuert hat, und es gibt mehr Spielraum als vor einem Jahr.

Fazit

Die Zinserhöhung der EZB auf 2,5 % verteuert die Rate, nicht die Immobilie. An der Costa del Sol, mit internationaler Nachfrage und wenig Neubau, werden die Preise sich abschwächen, aber nicht zurückgehen, und wer gut finanziert, kauft weiterhin zu guten Bedingungen. EVS PROPERTY GROUP unterstützt Sie bei der Wahl der Lage, bei der Preisverhandlung und bei der Abstimmung der Finanzierung mit Banken, die mit nationalen und ausländischen Käufern arbeiten. Schreiben Sie uns, und wir prüfen Ihren Fall.

Häufig gestellte Fragen