ECB verhoogt rente naar 2,5 %: wat verandert er voor je hypotheek en voor een woningaankoop aan de Costa del Sol

De renteverhoging van de ECB naar 2,5 %, van kracht sinds 16 september 2026, maakt hypotheken met variabele rente per herziening ongeveer 70 euro per maand duurder en duwt de rente op nieuwe hypotheken richting 3 %. Het is de tweede verhoging sinds juni en komt op een moment dat de 12-maands euribor op 3,10 % staat, het hoogste niveau sinds augustus 2024. Voor wie aan de Costa del Sol koopt verandert de kern van de markt niet, maar wel de berekening van het maandbedrag en de financieringsstrategie.

Waarom verhoogt de ECB de rente in september 2026?

De reden is de inflatie. In augustus stegen de prijzen in de eurozone met 3,3 % op jaarbasis, de hoogste waarde in drie jaar, aangewakkerd door energie en de geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten. De centrale bank erkent zelf dat de inflatie nog lange tijd boven haar doelstelling van 2 % zal blijven, naar verwachting tot 2029. Met die diagnose heeft ze ervoor gekozen geld nog een kwart procentpunt duurder te maken.

De officiële prognoses schetsen een langzame landing: een algemene inflatie van 3 % in 2026, 2,5 % in 2027 en 2,1 % in 2028, met een groei van het bbp van de eurozone van 0,9 % dit jaar en 1,4 % volgend jaar. Met andere woorden: hoge rentes die langer aanhouden dan veel kopers begin dit jaar verwachtten.

Hoeveel stijgt het maandbedrag van een hypotheek met variabele rente?

De 12-maands euribor, de referentie voor de meeste variabele hypotheken in Spanje, heeft zijn opmars afgesloten op 3,10 %. Wie de komende maanden een jaarlijkse herziening heeft, ziet het maandbedrag van een gemiddelde hypotheek met ongeveer 70 euro per maand stijgen. Bij nieuwe hypotheken ligt de gemiddelde rente al rond de 3 %, en experts uit de sector waarschuwen dat de banken de stap van de ECB zullen aangrijpen om hun aanbiedingen omhoog bij te stellen.

Om dit voor ons gebied concreet te maken, hebben we de mediane prijzen van september uit ons marktrapport over de Costa del Sol genomen en het maandbedrag berekend van een hypotheek van 80 % over 25 jaar met een rente van 3 % (de huidige) tegenover 3,5 % (het scenario waarin de banken de verhoging doorberekenen).

Indicatieve berekening van EVS PROPERTY GROUP op basis van mediane vraagprijzen (september 2026), exclusief kosten en verzekeringen. Een half procentpunt rente komt overeen met ongeveer 26 euro per maand per 100.000 euro gefinancierd bedrag.

Gaan de woningprijzen dalen door hogere rentes?

De cijfers wijzen daar niet op. In het tweede kwartaal stegen de woningprijzen in Spanje met 12,2 % op jaarbasis, en het verwachte effect van de renteverhoging is een vertraging van het tempo, geen daling. De verklaring ligt aan de aanbodzijde: ook projectontwikkelaars financieren hun projecten met schuld, en met duurder geld zullen er minder woningen worden gestart. Minder nieuwbouw in een markt die al kampt met schaarste ondersteunt de prijzen in plaats van ze te laten kelderen.

Aan de Costa del Sol is dit effect sterker merkbaar dan in de rest van Spanje. Een belangrijk deel van de kopers in Marbella, Estepona of Benahavís zijn buitenlanders die contant betalen of in hun eigen land financieren en daardoor minder gevoelig zijn voor de euribor. We analyseerden dit al in ons artikel over de 20 maanden met tweecijferige stijgingen: de internationale vraag en het gebrek aan bouwgrond wegen zwaarder dan de prijs van geld.

De klap zal wel voelbaar zijn bij de lokale koper die tot het uiterste financiert. Een deel van die vraag zal verschuiven naar de huurmarkt, wat extra druk zet op huurprijzen die al sterk stegen. Voor de belegger in residentiële verhuur betekent dit meer vraag van kredietwaardige huurders.

Komen er in 2026 nog meer renteverhogingen?

De experts zijn verdeeld. Een stroming verwacht tot twee verhogingen extra, tot 3 %, als de energiespanning aanhoudt. Een andere stelt dat deze inflatie van de aanbodzijde komt, vooral door energie, en dat duurder krediet gezinnen straft zonder de oorzaak op te lossen. De consensus bij de banken, met Bankinter voorop, is dat de ECB de rente in haar vergaderingen van oktober en december ongewijzigd laat. Onze lezing: reken niet op verlagingen vóór 2027 en bereid je hypotheek voor op een scenario van stabiele of iets hogere rentes.

Wat te doen als je nu een woning gaat kopen?

• Vergelijk hypotheken met vaste, gemengde en variabele rente tegen de huidige rente. De gemengde hypotheek is al goed voor 15 % van de ondertekeningen en past goed bij wie de eerste jaren een vast maandbedrag wil; we leggen het uit in ons artikel over de gemengde hypotheek in 2026.
• Vraag het bindende aanbod aan vóór 16 september als je transactie al ver gevorderd is: ondertekende voorwaarden blijven gelden, ook als de bank daarna haar tarief verhoogt.
• Bereken het maandbedrag met een rente die een half procentpunt hoger ligt dan wat je wordt aangeboden. Als dat nog steeds in je budget past, is de aankoop solide.
• Koop je vanuit het buitenland, overweeg dan te financieren in je eigen land of spaargeld te combineren met een kleinere Spaanse hypotheek: elke 100.000 euro minder financiering betekent ongeveer 470 euro minder maandbedrag.
• Onderhandel over de prijs met cijfers in de hand. Verkopers van bestaande woningen in Mijas, Fuengirola of Benalmádena weten dat financiering duurder is geworden, en er is meer ruimte dan een jaar geleden.

Conclusie

De renteverhoging van de ECB naar 2,5 % maakt het maandbedrag duurder, niet de woning. Aan de Costa del Sol, met internationale vraag en weinig nieuwbouw, vlakken de prijzen af maar dalen ze niet, en wie goed financiert blijft onder goede voorwaarden kopen. Bij EVS PROPERTY GROUP helpen we je de zone te kiezen, over de prijs te onderhandelen en de financiering te coördineren met banken die met zowel Spaanse als buitenlandse kopers werken. Schrijf ons en we bekijken je situatie.

Veelgestelde vragen