ЕЦБ повышает ставки до 2,5 %: что изменится для вашей ипотеки и для покупки на Коста-дель-Соль

Повышение ставок ЕЦБ до 2,5 %, действующее с 16 сентября 2026 года, удорожает ипотеки с переменной ставкой примерно на 70 евро в месяц при каждом пересмотре и толкает ставку по новым ипотекам к 3 %. Это второе повышение с июня, и оно происходит на фоне 12-месячного Эурибора на уровне 3,10 % — самом высоком с августа 2024 года. Для тех, кто покупает на Коста-дель-Соль, суть рынка не меняется, но расчёт ежемесячного платежа и стратегия финансирования меняются.

Почему ЕЦБ повышает ставки в сентябре 2026 года?

Причина — инфляция. В августе цены в еврозоне выросли на 3,3 % в годовом выражении — это самый высокий показатель за три года, и его разогнали энергоносители и геополитическая напряжённость на Ближнем Востоке. Сам центральный банк признаёт, что инфляция ещё долго будет выше его целевого уровня в 2 %, предположительно до 2029 года. Исходя из такого диагноза, он решил сделать деньги дороже ещё на четверть пункта.

Его официальные прогнозы рисуют медленную «посадку»: общая инфляция 3 % в 2026 году, 2,5 % в 2027-м и 2,1 % в 2028-м, при росте ВВП еврозоны на 0,9 % в этом году и на 1,4 % в следующем. Иными словами, высокие ставки продержатся дольше, чем многие покупатели ожидали в начале года.

Насколько вырастет платёж по ипотеке с переменной ставкой?

12-месячный Эурибор — ориентир для большинства ипотек с переменной ставкой в Испании — завершил рост на уровне 3,10 %. Тем, у кого пересмотр ставки раз в год приходится на ближайшие месяцы, платёж по средней ипотеке вырастет примерно на 70 евро в месяц. По новым сделкам средняя ставка уже составляет около 3 %, а эксперты отрасли предупреждают, что банки воспользуются решением ЕЦБ, чтобы пересмотреть свои предложения в сторону повышения.

Чтобы привязать это к нашему региону, мы взяли медианные цены сентября из нашего отчёта о рынке Коста-дель-Соль и рассчитали платёж по ипотеке на 80 % стоимости сроком на 25 лет при ставке 3 % (текущая) и при 3,5 % (сценарий, при котором банки передадут повышение клиентам).

Ориентировочный расчёт EVS PROPERTY GROUP на основе медианных цен предложения (сентябрь 2026 года), без учёта расходов и страховок. Полпункта ставки соответствуют примерно 26 евро в месяц на каждые 100 000 евро кредита.

Упадут ли цены на жильё из-за более высоких ставок?

Данные на это не указывают. Во втором квартале жильё в Испании дорожало на 12,2 % в годовом выражении, а ожидаемый эффект от повышения ставок — это замедление темпов, а не падение. Объяснение кроется в предложении: застройщики тоже финансируют свои проекты за счёт долга, и при более дорогих деньгах будет начато меньше строительств. Меньше новостроек на рынке, который и так испытывает дефицит, поддерживает цены, а не обрушивает их.

На Коста-дель-Соль этот эффект заметнее, чем в остальной Испании. Значительная часть покупателей в Марбелье, Эстепоне или Бенаависе — иностранцы, которые платят наличными или берут кредит у себя в стране, поэтому они менее чувствительны к Эурибору. Мы уже разбирали это в нашей статье о 20 месяцах двузначного роста: международный спрос и нехватка земли весят больше, чем цена денег.

Удар ощутят местные покупатели, у которых финансирование на пределе. Часть этого спроса сместится в аренду, что добавит давления на ставки аренды, которые и так заметно росли. Для инвестора в жилую аренду это означает больше спроса со стороны платёжеспособных арендаторов.

Будут ли ещё повышения ставок в 2026 году?

Мнения экспертов расходятся. Одни предвидят до двух новых повышений, вплоть до 3 %, если энергетическая напряжённость сохранится. Другие считают, что нынешняя инфляция вызвана факторами предложения, прежде всего энергией, и что удорожание кредита бьёт по семьям, не устраняя причину. Консенсус банков во главе с Bankinter таков: ЕЦБ сохранит ставки на заседаниях в октябре и декабре. Наш вывод: не рассчитывайте на снижение до 2027 года и готовьте ипотеку к сценарию стабильных или чуть более высоких ставок.

Что делать, если вы собираетесь покупать жильё сейчас?

• Сравните ипотеку с фиксированной, смешанной и переменной ставкой при текущем уровне ставок. На смешанную уже приходится 15 % подписанных сделок, и она хорошо подходит тем, кто хочет фиксированный платёж в первые годы; мы рассказывали об этом в нашей статье о смешанной ипотеке в 2026 году.
• Запросите обязывающее предложение (oferta vinculante) до 16 сентября, если сделка у вас уже на продвинутой стадии: подписанные условия сохраняются, даже если банк позже повысит свой тариф.
• Рассчитайте платёж со ставкой на полпункта выше той, что вам предлагают. Если он по-прежнему вписывается в ваш бюджет, покупка надёжна.
• Если вы покупаете из-за пределов Испании, рассмотрите финансирование у себя в стране или сочетание накоплений и меньшей испанской ипотеки: каждые 100 000 евро кредита в меньшую сторону — это примерно на 470 евро меньше платёж.
• Торгуйтесь, опираясь на данные. Продавцы вторичного жилья в Михасе, Фуенхироле или Бенальмадене знают, что финансирование подорожало, и пространства для торга больше, чем год назад.

Вывод

Повышение ставок ЕЦБ до 2,5 % удорожает платёж, а не жильё. На Коста-дель-Соль, где есть международный спрос и мало новостроек, цены замедляют рост, но не откатываются, и тот, кто грамотно выстроил финансирование, продолжает покупать на хороших условиях. В EVS PROPERTY GROUP мы поможем вам выбрать район, договориться о цене и скоординировать финансирование с банками, которые работают с национальными и иностранными покупателями. Напишите нам, и мы разберём вашу ситуацию.

Часто задаваемые вопросы