Inwestycje w nieruchomości w 2026 roku sięgną 20 mld euro: hotele i wynajem na czele, a co z Costa del Sol?

Inwestycje w nieruchomości w Hiszpanii w 2026 roku zamkną się kwotą od 17 000 do 20 000 mln euro, wobec 15 400 mln euro w 2025 roku, według najnowszej analizy Cushman & Wakefield. W pierwszym półroczu obrócono już 10 500 mln euro, a pieniądze nie rozkładają się równomiernie: hotele i mieszkania na wynajem łącznie odpowiadają za około 6 500 mln euro i stały się motorami rynku.

Ten szczegół warto przeanalizować z perspektywy Costa del Sol. Dwa segmenty, które w całej Hiszpanii przyciągają najwięcej kapitału instytucjonalnego, to dokładnie te dwa produkty, które definiują nasze wybrzeże: zakwaterowanie turystyczne i mieszkania przeznaczone na wynajem. Kiedy wielkie fundusze kupują dokładnie to samo, czego szuka kupujący indywidualny, na rynku coś się zmienia.

Ile zostanie zainwestowane w nieruchomości w Hiszpanii w 2026 roku?

Rok zmierza ku temu, by stać się jednym z najlepszych w historii serii danych. Wynik skumulowany z ostatnich dwunastu miesięcy, między drugim kwartałem 2025 a drugim kwartałem 2026 roku, wynosi już około 18 000 mln euro. Jest przy tym ważne zastrzeżenie: w 2025 roku znaczna część wolumenu pochodziła z dużych transakcji korporacyjnych, podczas gdy w 2026 roku podział między transakcje korporacyjne a czysto nieruchomościowe jest znacznie bardziej wyrównany. Innymi słowy, kupuje się więcej prawdziwych nieruchomości, a mniej spółek, które je posiadają.

Które segmenty skupiają kapitał?

Poprawiają się wszystkie segmenty, ale dwa wyraźnie się wyróżniają. Living, czyli mieszkania na wynajem, flex living i akademiki, przekracza 3 800 mln euro. Hospitality, czyli hotele, to 2 600 mln euro. Razem sięgają niemal 6 500 mln euro i tłumaczą większość dynamiki tego roku.

W pozostałych segmentach również widać ruch. Logistyka zamyka kolejne duże portfele i zmierza ku najlepszemu rokowi od 2021 roku, a w 2027 i 2028 roku możliwe są nowe rekordy, jeśli otoczenie makroekonomiczne będzie sprzyjać. Retail z kolei mógłby podskoczyć do 3 000 mln euro dzięki zakupowi portfela centrów handlowych rodziny Balkany przez Norges i Sonae Sierra, wycenianego na około 1 500 mln euro.

Dlaczego kapitał wciąż wybiera Hiszpanię?

Z powodu połączenia płynności i szukania bezpiecznej przystani. Na świecie jest więcej dostępnych pieniędzy, a Hiszpania oferuje względną stabilność na tle innych rynków europejskich. Do tego w otoczeniu niepewności geopolitycznej i zmienności finansowej nieruchomości odzyskują rolę aktywa bezpiecznej przystani: generują stabilne dochody, częściowo chronią przed inflacją i zachowują się lepiej niż inne aktywa finansowe, gdy sytuacja się komplikuje.

Napływający kapitał ma przy tym konkretny profil: strategie core i core plus, czyli aktywa wysokiej jakości, już ustabilizowane i oparte na strukturalnym popycie. To nie są pieniądze oportunistyczne polujące na okazje, lecz cierpliwy kapitał szukający stałych dochodów.

Co to wszystko oznacza, jeśli kupujesz na Costa del Sol

Wniosek z raportu jest najbardziej użyteczną częścią dla kupującego indywidualnego, choć został napisany dla funduszy: w miarę jak wyceny się urealniają, rentowność będzie coraz mniej zależeć od samego wzrostu ceny, a coraz bardziej od wzrostu przychodów, jakości aktywa i zdyscyplinowanego wyboru. Przełożone na skalę apartamentu w Fuengiroli czy willi w Marbelli oznacza to, że automatyczny wzrost wartości przestaje być planem, a planem staje się konkretne aktywo.

• Konkurencja o ten sam produkt: jeśli fundusze kupują mieszkania na wynajem, to właśnie mieszkanie z dobrym popytem najmu jest najbardziej pożądane. W tym profilu masz mniejszy margines negocjacji.
• Rentowność ważniejsza niż wzrost wartości: przed zakupem na wynajem żądaj liczb dotyczących rzeczywistych przychodów, a nie optymistycznych prognoz.
• Jakość aktywa waży bardziej niż kiedykolwiek: lokalizacja, stan, wspólnota (comunidad de propietarios, czyli wspólnota właścicieli) i efektywność energetyczna odróżniają dziś dwie nieruchomości o tej samej cenie za metr.
• Uwaga na duże portfele najmu: ich ewentualne wejście na rynek poruszy wolumen między inwestorami instytucjonalnymi, ale nie uwolni produktu dla kupującego indywidualnego.

I tu dane lokalne mają większe znaczenie niż krajowe nagłówki. Na Costa del Sol cena za metr kwadratowy wynosi od 5 952 euro w Marbelli do 3 231 euro w Manilvie, z Esteponą na poziomie 4 674 euro i Mijas na poziomie 4 182 euro, według naszego monitoringu aktywnej oferty z sierpnia 2026 roku. To widełki są dosłownie przestrzenią, w której stosuje się ów zdyscyplinowany wybór, o którym mówi firma doradcza.

Zasadniczy przekaz jest rozsądnie dobry dla tych, którzy już mają nieruchomość na wybrzeżu lub planują ją kupić: kapitał instytucjonalny potwierdza miliardami tę samą tezę, na której opiera się rynek lokalny, że popyt na zakwaterowanie na hiszpańskim wybrzeżu ma charakter strukturalny, a nie koniunkturalny. Różnica polega na tym, że fundusz może pozwolić sobie na zakup przeciętnego aktywa, a osoba prywatna nie: musi trafić w dziesiątkę. W EVS PROPERTY GROUP analizujemy każdą transakcję, mając na stole liczby dla konkretnej gminy. Jeśli rozważasz zakup na wynajem na Costa del Sol, napisz do nas, a omówimy to na liczbach.

Najczęściej zadawane pytania