L'investissement immobilier en 2026 vise 20 milliards : hôtels et locatif en tête, et la Costa del Sol ?

L’investissement immobilier en Espagne clôturera l’année 2026 entre 17 000 et 20 000 millions d’euros, contre 15 400 millions en 2025, selon la dernière analyse de Cushman & Wakefield. Au premier semestre, 10 500 millions ont déjà été mobilisés, et l’argent ne se répartit pas de façon égale : les hôtels et le logement locatif totalisent à eux deux près de 6 500 millions et sont devenus les moteurs du marché.

C’est ce détail qu’il faut observer depuis la Costa del Sol. Les deux segments qui attirent le plus de capital institutionnel dans toute l’Espagne sont précisément les deux produits qui définissent notre côte : l’hébergement touristique et le logement destiné à la location. Lorsque les grands fonds achètent exactement la même chose que recherche un acheteur particulier, quelque chose change sur le marché.

Combien sera investi dans l’immobilier en Espagne en 2026 ?

L’exercice est en passe de figurer parmi les meilleurs de la série historique. Le cumul des douze derniers mois, entre le deuxième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026, avoisine déjà les 18 000 millions d’euros. Et il y a une nuance importante : en 2025, une bonne partie du volume provenait de grandes opérations corporatives, alors qu’en 2026 la répartition entre opérations corporatives et investissement purement immobilier est beaucoup plus équilibrée. Autrement dit, on achète davantage de « vraie pierre » et moins d’entreprises qui détiennent de la pierre.

Quels segments concentrent l’argent ?

Tous les segments progressent, mais deux se détachent nettement. Le living, qui regroupe le logement locatif, le flex living et les résidences étudiantes, dépasse les 3 800 millions d’euros. L’hospitality, c’est-à-dire les hôtels, atteint 2 600 millions. Ensemble, ils frôlent les 6 500 millions et expliquent l’essentiel du dynamisme de l’année.

Les autres segments connaissent eux aussi du mouvement. La logistique enchaîne la conclusion de portefeuilles importants et vise sa meilleure année depuis 2021, avec la porte ouverte à de nouveaux records en 2027 et 2028 si le contexte macroéconomique le permet. Le retail, de son côté, pourrait faire un bond jusqu’à 3 000 millions grâce à l’achat du portefeuille de centres commerciaux de la famille Balkany par Norges et Sonae Sierra, évalué à environ 1 500 millions.

Pourquoi les capitaux continuent-ils de choisir l’Espagne ?

Par un mélange de liquidité et de valeur refuge. Il y a davantage d’argent disponible à l’échelle mondiale et l’Espagne offre une stabilité relative par rapport à d’autres marchés européens. À cela s’ajoute que, dans un contexte d’incertitude géopolitique et de volatilité financière, l’immobilier retrouve son rôle d’actif refuge : il génère des revenus stables, couvre en partie l’inflation et se comporte mieux que d’autres actifs financiers quand les choses se compliquent.

Les capitaux qui arrivent présentent en outre un profil précis : des stratégies core et core plus, c’est-à-dire des actifs de qualité, déjà stabilisés et soutenus par une demande structurelle. Ce n’est pas de l’argent opportuniste en quête de bonnes affaires, c’est de l’argent patient en quête de revenus locatifs.

Ce que tout cela signifie si vous achetez sur la Costa del Sol

La conclusion du rapport est la partie la plus utile pour un acheteur particulier, même si elle est écrite pour des fonds : à mesure que les valorisations se resserrent, la rentabilité dépendra de moins en moins de la seule hausse des prix et de plus en plus de la croissance des revenus, de la qualité de l’actif et d’une sélection rigoureuse. À l’échelle d’un appartement à Fuengirola ou d’une villa à Marbella, cela signifie que la plus-value automatique cesse d’être le plan et que c’est l’actif concret qui devient le plan.

• Concurrence sur le même produit : si les fonds achètent du logement locatif, l’appartement qui bénéficie d’une bonne demande locative est justement le plus disputé. Sur ce profil, la marge de négociation est plus réduite.
• La rentabilité prime sur la plus-value : demandez des chiffres de revenus réels, et non des projections optimistes, avant d’acheter pour louer.
• La qualité de l’actif pèse plus que jamais : emplacement, état, comunidad de propietarios (copropriété) et efficacité énergétique distinguent aujourd’hui deux biens au même prix au mètre carré.
• Attention aux grands portefeuilles locatifs : leur éventuelle mise sur le marché fera circuler du volume entre institutionnels, mais ne libère pas de produit pour l’acheteur particulier.

Et c’est ici que les données locales comptent davantage que les gros titres nationaux. Sur la Costa del Sol, le prix au mètre carré va de 5 952 euros à Marbella à 3 231 à Manilva, avec Estepona à 4 674 et Mijas à 4 182, selon notre suivi de l’offre active en août 2026. Cette fourchette est, littéralement, l’espace où s’applique cette sélection rigoureuse dont parle le cabinet de conseil.

Le message de fond est raisonnablement positif pour qui possède déjà un bien sur la côte ou envisage d’en acheter un : le capital institutionnel valide, à coups de milliards, la même thèse que celle qui soutient le marché local, à savoir que la demande d’hébergement sur la côte espagnole est structurelle et non conjoncturelle. La différence est qu’un fonds peut se permettre d’acheter l’actif moyen, alors qu’un particulier ne le peut pas : il doit viser juste. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous analysons chaque opération chiffres de la commune concernée à l’appui. Si vous envisagez d’acheter pour louer sur la Costa del Sol, écrivez-nous et nous l’étudierons chiffres en main.

Questions fréquentes