Nie, nie możesz po prostu zamienić swojego miejsca garażowego w komórkę lokatorską: Ley de Propiedad Horizontal (hiszpańska ustawa o własności poziomej) daje pewne wskazówki, ale prawdziwa odpowiedź znajduje się w statutach Twojej wspólnoty. Jeśli określają one, że to miejsce służy do parkowania, nie można go przeznaczyć na nic innego; jeśli nic na ten temat nie mówią, wszystko zależy od tego, czy dane użytkowanie jest uciążliwe lub stwarza ryzyko dla pozostałych sąsiadów.
Co mówi Ley de Propiedad Horizontal
Punktem wyjścia jest artykuł 7.2 Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Stanowi on, że ani właściciel, ani użytkownik mieszkania lub lokalu nie mogą prowadzić w nim ani w pozostałej części nieruchomości działalności zakazanych w statutach, szkodzących budynkowi lub sprzecznych z przepisami dotyczącymi działalności uciążliwych, niezdrowych, szkodliwych, niebezpiecznych lub niedozwolonych. W praktyce obejmuje to rzeczy oczywiste (hałas, zapachy, dym), ale pozostawia otwartą kwestię takich sposobów użytkowania jak przechowywanie pudeł czy mebli na miejscu garażowym, które nie są wprost zakazane przez ustawę, lecz mogą kolidować z wewnętrznymi zasadami poszczególnych wspólnot.
Kluczowe są statuty Twojej wspólnoty
Według administradores de fincas (zawodowych administratorów nieruchomości), z którymi konsultowały się wyspecjalizowane media, „kluczem do tego wszystkiego są statuty”. Jeśli opisują one dane miejsce jako „plaza de garaje” (miejsce garażowe), nie powinno się go przeznaczać na nic innego niż parkowanie pojazdów. Jeżeli statuty nie mówią na ten temat nic, właściciel ma pewien margines na swoją korzyść: wtedy to wspólnota musi udowodnić przed sądem, że dane użytkowanie jest uciążliwe, niezdrowe lub niebezpieczne, co jest znacznie trudniejsze niż zwykłe wskazanie zapisów statutu.
Dwa wyroki wyznaczające granicę
Tribunal Supremo (Sąd Najwyższy) wypowiadał się już w sprawie odwrotnej: sąsiad zburzył ścianę między swoją komórką lokatorską a miejscem garażowym, aby stworzyć większą przestrzeń na dwa samochody. Po trzech wyrokach i 17 latach sporów sąd uznał, że te prace zmieniały strukturę budynku i stanowiły niedozwolone użytkowanie, choć w wielu wspólnotach zmieszczenie dwóch samochodów na jednym miejscu bez ingerencji w strukturę jest dozwolone. W przeciwnym kierunku Audiencia Provincial de Guipúzcoa (sąd apelacyjny prowincji Gipuzkoa) przyznał rację sąsiadom, którzy zamienili swoje miejsca garażowe w komórki lokatorskie, ponieważ nie uznał za udowodnione, że takie użytkowanie szkodziło wspólnocie. Oba wyroki potwierdzają to samo: nie ma jednej odpowiedzi, każdy przypadek jest oceniany na podstawie statutów i konkretnych okoliczności.
Oto, co zazwyczaj decyduje o różnicy między użytkowaniem tolerowanym a podlegającym sankcjom:
| Sytuacja | Co mówi przepis? |
|---|---|
| Statuty określają przestrzeń jako „plaza de garaje” (miejsce garażowe) | Można jedynie parkować; inne użytkowanie narusza statuty |
| Statuty nic nie mówią o sposobie użytkowania | Wspólnota musi udowodnić, że użytkowanie jest uciążliwe, niezdrowe lub niebezpieczne |
| Przechowywanie przedmiotów niepalnych bez utrudniania dostępu | Bardziej prawdopodobne, że zostanie to zaakceptowane, chyba że istnieje wyraźny zakaz |
| Prace zmieniające strukturę (burzenie ścian, powiększanie przestrzeni) | Zakazane, jak potwierdził Tribunal Supremo |
Co powinni sprawdzić kupujący na Costa del Sol przed podpisaniem umowy
Dla osób kupujących mieszkanie z miejscem garażowym w Marbelli, w Maladze lub w jakimkolwiek innym miejscu na Costa del Sol ma to bardzo praktyczne znaczenie: przed podpisaniem warto poprosić o statuty wspólnoty i sprawdzić, jak opisują miejsce garażowe, a nie polegać wyłącznie na escritura (akcie notarialnym) ani na słowach sprzedającego. Jeśli planujesz używać tej przestrzeni do przechowywania rowerów, desek surfingowych lub walizek oprócz samochodu, lepiej potwierdzić to na piśmie u administratora albo przejrzeć protokoły z zebrań wspólnoty, aby sprawdzić, czy nie zgłaszano już skarg dotyczących podobnego użytkowania.
Podsumowanie
W EVS PROPERTY GROUP weryfikujemy dokumentację wspólnoty (statuty, protokoły z zebrań i regulaminy wewnętrzne) w ramach wstępnej kontroli przed każdym zakupem na Costa del Sol, abyś od pierwszego dnia dokładnie wiedział, co możesz zrobić ze swoim miejscem garażowym. Jeśli rozważasz zakup mieszkania z garażem w tej okolicy, możemy pomóc Ci to sprawdzić przed podpisaniem umowy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę przechowywać rowery lub walizki na swoim miejscu garażowym?
Jeśli statuty dopuszczają wyłącznie parkowanie, nie powinieneś tego robić bez zgody wspólnoty. Jeśli nic na ten temat nie mówią, jest bardziej prawdopodobne, że zostanie to zaakceptowane, o ile nie blokuje przejścia ani nie stwarza ryzyka, ale warto to potwierdzić u administratora.
Co mówi Ley de Propiedad Horizontal o użytkowaniu miejsca garażowego?
Artykuł 7.2 LPH zakazuje działalności szkodzących budynkowi lub sprzecznych z przepisami dotyczącymi działalności uciążliwych, niezdrowych, szkodliwych lub niebezpiecznych, ale nie wspomina wprost o wykorzystaniu miejsca jako komórki lokatorskiej: konkretna zasada znajduje się zazwyczaj w statutach poszczególnych wspólnot.
Co się stanie, jeśli statuty mojej wspólnoty nic nie mówią o sposobie użytkowania miejsca garażowego?
Wtedy wspólnota, aby móc temu zapobiec, musi udowodnić przed sądem, że dane użytkowanie jest uciążliwe, niezdrowe lub niebezpieczne, co jest trudniejsze do wykazania niż w sytuacji, gdy statuty już wprost to zakazują.
Czy wspólnota może pozwać mnie za używanie miejsca garażowego jako komórki lokatorskiej?
Tak. Jeśli statuty zakazują innego użytkowania niż parkowanie lub jeśli zostanie wykazane, że przechowywanie przedmiotów powoduje ryzyko albo uciążliwość, wspólnota może na drodze sądowej żądać zaprzestania takiego użytkowania.
Czy powinienem sprawdzić statuty przed zakupem mieszkania z garażem na Costa del Sol?
Tak: przed podpisaniem warto poprosić o statuty wspólnoty i sprawdzić, jak opisują miejsce garażowe, a także przejrzeć protokoły z zebrań na wypadek, gdyby wcześniej dochodziło do konfliktów o podobne użytkowanie.
