Nein, Sie können Ihren Garagenstellplatz nicht einfach so in einen Abstellraum umwandeln: Das Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) liefert einige Anhaltspunkte, die eigentliche Antwort steht jedoch in den Statuten Ihrer comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft). Legen diese fest, dass der Platz zum Parken dient, darf er nicht anderweitig genutzt werden; schweigen sie dazu, kommt es darauf an, ob die Nutzung die übrigen Nachbarn stört oder gefährdet.
Was das Ley de Propiedad Horizontal sagt
Artikel 7.2 des Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ist der Ausgangspunkt. Er besagt, dass weder der Eigentümer noch der Nutzer einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts darin oder im übrigen Gebäude Tätigkeiten ausüben dürfen, die in den Statuten untersagt sind, das Grundstück beschädigen oder gegen die Vorschriften über belästigende, gesundheitsschädliche, schädliche, gefährliche oder unerlaubte Tätigkeiten verstoßen. In der Praxis deckt das die offensichtlichen Fälle ab (Lärm, Gerüche, Rauch), lässt aber Nutzungen wie das Lagern von Kisten oder Möbeln auf einem Garagenstellplatz offen. Diese sind gesetzlich nicht ausdrücklich verboten, können aber mit den internen Regeln der jeweiligen Gemeinschaft kollidieren.
Entscheidend sind die Statuten Ihrer Gemeinschaft
Laut Hausverwaltern (administradores de fincas), die von Fachmedien befragt wurden, „liegt der Schlüssel zu alldem in den Statuten“. Wird der Raum dort als „Garagenstellplatz“ bezeichnet, sollte er nicht anders genutzt werden als zum Abstellen von Fahrzeugen. Sagen die Statuten dazu nichts, hat der Eigentümer einen gewissen Spielraum zu seinen Gunsten: In diesem Fall muss die Gemeinschaft vor Gericht nachweisen, dass die Nutzung störend, gesundheitsschädlich oder gefährlich ist. Das ist viel schwieriger zu belegen, als einfach auf den Wortlaut der Statuten zu verweisen.
Zwei Urteile, die die Grenze markieren
Der Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) hat sich bereits mit dem umgekehrten Fall befasst: Ein Nachbar riss die Mauer zwischen seinem Abstellraum und seinem Garagenstellplatz ein, um daraus einen größeren Platz für zwei Autos zu machen. Nach drei Urteilen und 17 Jahren Rechtsstreit kam das Gericht zu dem Schluss, dass dieser Umbau die Struktur des Gebäudes veränderte und eine unzulässige Nutzung darstellte, obwohl es in vielen Gemeinschaften erlaubt ist, zwei Autos auf einem Stellplatz abzustellen, solange die Struktur unangetastet bleibt. In die andere Richtung gab die Audiencia Provincial de Guipúzcoa Nachbarn recht, die ihre Garagenstellplätze in Abstellräume umgewandelt hatten, da sie nicht als erwiesen ansah, dass diese Nutzung der Gemeinschaft schadete. Beide Urteile bestätigen dasselbe: Es gibt keine einheitliche Antwort, jeder Fall wird anhand der Statuten und der konkreten Umstände beurteilt.
Das ist es, was in der Regel den Unterschied zwischen einer geduldeten und einer sanktionierbaren Nutzung ausmacht:
| Situation | Was sagt die Norm? |
|---|---|
| Die Statuten legen den Raum als „Garagenstellplatz“ fest | Es darf nur geparkt werden; jede andere Nutzung verstößt gegen die Statuten |
| Die Statuten sagen nichts zur Nutzung | Die Gemeinschaft muss beweisen, dass die Nutzung störend, gesundheitsschädlich oder gefährlich ist |
| Lagern nicht brennbarer Gegenstände, ohne den Zugang zu behindern | Wird eher geduldet, sofern nicht ausdrücklich verboten |
| Bauarbeiten, die die Struktur verändern (Mauern einreißen, den Raum erweitern) | Verboten, wie der Tribunal Supremo bestätigt hat |
Was Käufer an der Costa del Sol vor der Unterschrift prüfen sollten
Für alle, die eine Immobilie mit Garagenstellplatz in Marbella, in der Stadt Málaga oder an einem anderen Ort der Costa del Sol kaufen, ergibt sich daraus ein sehr praktischer Hinweis: Vor der Unterschrift sollten Sie die Statuten der Gemeinschaft anfordern und prüfen, wie der Stellplatz dort beschrieben wird. Verlassen Sie sich nicht allein auf die escritura (notarielle Kaufurkunde) oder auf die Angaben des Verkäufers. Wenn Sie den Platz zusätzlich zum Auto für Fahrräder, Surfbretter oder Koffer nutzen möchten, klären Sie das besser schriftlich mit dem Verwalter oder sehen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen ein, um festzustellen, ob es bereits Beschwerden wegen ähnlicher Nutzungen gab.
Fazit
Bei EVS PROPERTY GROUP prüfen wir die Unterlagen der Gemeinschaft (Statuten, Protokolle und interne Regeln) als Teil der Vorabprüfung vor jedem Kauf an der Costa del Sol, damit Sie von Anfang an genau wissen, was Sie mit Ihrem Garagenstellplatz tun dürfen. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie mit Garage in der Region erwägen, helfen wir Ihnen gern bei der Prüfung vor der Unterschrift.
Häufig gestellte Fragen
Darf ich Fahrräder oder Koffer auf meinem Garagenstellplatz lagern?
Wenn die Statuten nur das Parken erlauben, sollten Sie das nicht ohne Genehmigung der Gemeinschaft tun. Sagen sie nichts dazu, wird es eher geduldet, solange es den Durchgang nicht behindert und kein Risiko darstellt; dennoch sollten Sie es mit dem Verwalter abklären.
Was sagt das Ley de Propiedad Horizontal zur Nutzung des Garagenstellplatzes?
Artikel 7.2 des LPH verbietet Tätigkeiten, die das Gebäude beschädigen oder gegen die Vorschriften über belästigende, gesundheitsschädliche, schädliche oder gefährliche Tätigkeiten verstoßen, erwähnt die Nutzung als Abstellraum aber nicht ausdrücklich: Die konkrete Regelung findet sich meist in den Statuten der jeweiligen Gemeinschaft.
Was passiert, wenn die Statuten meiner Gemeinschaft nichts zur Nutzung des Stellplatzes sagen?
Dann muss die Gemeinschaft vor einem Richter nachweisen, dass die Nutzung störend, gesundheitsschädlich oder gefährlich ist, um sie unterbinden zu können. Das ist schwieriger zu belegen, als wenn die Statuten sie bereits ausdrücklich verbieten würden.
Kann die Gemeinschaft mich anzeigen, weil ich meinen Stellplatz als Abstellraum nutze?
Ja. Wenn die Statuten jede andere Nutzung als das Parken verbieten oder wenn nachgewiesen wird, dass das Lagern von Gegenständen ein Risiko oder eine Belästigung verursacht, kann die Gemeinschaft gerichtlich verlangen, dass diese Nutzung beendet wird.
Sollte ich die Statuten prüfen, bevor ich eine Immobilie mit Garage an der Costa del Sol kaufe?
Ja: Vor der Unterschrift sollten Sie die Statuten der Gemeinschaft anfordern und prüfen, wie der Garagenstellplatz dort beschrieben wird. Außerdem empfiehlt es sich, die Protokolle der Eigentümerversammlungen durchzusehen, falls es bereits Konflikte wegen ähnlicher Nutzungen gab.
