Nej, du kan ikke bare omdanne din parkeringsplads til et depotrum: Ley de Propiedad Horizontal giver nogle fingerpeg, men det egentlige svar står i vedtægterne for din comunidad de propietarios (ejerforeningen). Hvis de fastslår, at pladsen er til parkering, må den ikke bruges til andet; hvis de ikke siger noget, afhænger alt af, om brugen er til gene for eller udgør en risiko for de øvrige naboer.
Hvad siger Ley de Propiedad Horizontal
Artikel 7.2 i Ley de Propiedad Horizontal (LPH) er udgangspunktet. Den fastslår, at hverken ejeren eller beboeren af en bolig eller en lokale i den eller i resten af ejendommen må udøve aktiviteter, som er forbudt i vedtægterne, som skader ejendommen, eller som strider mod reglerne om generende, sundhedsskadelige, skadelige, farlige eller ulovlige aktiviteter. I praksis dækker det det oplagte (støj, lugt, røg), men lader det være uafklaret, om man f.eks. må opbevare kasser eller møbler på en parkeringsplads, hvilket loven ikke udtrykkeligt forbyder, men som kan støde sammen med de interne regler i den enkelte comunidad.
Det afgørende står i din comunidads vedtægter
Ifølge administradores de fincas (professionelle ejendomsadministratorer), som specialiserede medier har talt med, er «nøglen til det hele vedtægterne». Hvis pladsen i dem beskrives som «plaza de garaje» (parkeringsplads), bør den ikke bruges til andet end at parkere køretøjer. Hvis vedtægterne ikke siger noget herom, har ejeren et vist spillerum: i så fald er det comunidad, der over for en dommer skal bevise, at brugen er generende, sundhedsskadelig eller farlig, hvilket er langt vanskeligere at påvise end blot at pege på, hvad vedtægterne siger.
To domme, der viser grænsen
Tribunal Supremo (den spanske højesteret) har allerede taget stilling til det omvendte tilfælde: en nabo, der nedrev muren mellem sit depotrum og sin parkeringsplads for at gøre det til et større rum til to biler. Efter tre domme og 17 års retstvister konkluderede retten, at arbejdet ændrede ejendommens struktur og udgjorde en ikke tilladt brug, selv om det i mange comunidades er tilladt at stille to biler på én plads uden at røre ved strukturen. I modsat retning gav Audiencia Provincial de Guipúzcoa (provinsretten i Gipuzkoa) medhold til nogle naboer, der havde omdannet deres parkeringspladser til depotrum, da retten ikke fandt det bevist, at denne brug skadede comunidad. De to domme bekræfter det samme: Der findes ikke ét enkelt svar, og hver sag vurderes ud fra vedtægterne og de konkrete omstændigheder.
Det er typisk dette, der afgør forskellen mellem en tolereret brug og en, der kan sanktioneres:
| Situation | Hvad siger reglerne? |
|---|---|
| Vedtægterne fastslår rummet som «plaza de garaje» | Der må kun parkeres; enhver anden brug overtræder vedtægterne |
| Vedtægterne siger intet om brugen | Comunidad skal bevise, at brugen er generende, sundhedsskadelig eller farlig |
| Opbevaring af ikke-brandfarlige genstande uden at hindre adgangen | Mere sandsynligt tolereret, medmindre det er udtrykkeligt forbudt |
| Arbejder, der ændrer strukturen (nedrivning af mure, udvidelse af rummet) | Forbudt, som Tribunal Supremo har bekræftet |
Hvad købere på Costa del Sol bør tjekke, før de skriver under
For dem, der køber en bolig med parkeringsplads i Marbella, Málaga by eller et andet sted på Costa del Sol, har det en meget praktisk betydning: Inden underskrift bør man bede om comunidads vedtægter og tjekke, hvordan de beskriver pladsen, og ikke blot stole på la escritura (skødet/den notarielle købsakt) eller på, hvad sælgeren siger. Hvis man har tænkt sig at bruge pladsen til at opbevare cykler, surfbrætter eller kufferter ud over bilen, er det bedst at få det bekræftet skriftligt hos administratoren eller gennemgå referaterne fra generalforsamlingerne for at se, om der tidligere har været klager over lignende brug.
Konklusion
Hos EVS PROPERTY GROUP gennemgår vi comunidads dokumentation (vedtægter, referater og interne regler) som en del af den forudgående kontrol ved ethvert køb på Costa del Sol, så du ved præcis, hvad du må med din parkeringsplads fra første dag. Overvejer du at købe en bolig med garage i området, kan vi hjælpe dig med at gennemgå det, før du skriver under.
Ofte stillede spørgsmål
Må jeg opbevare cykler eller kufferter på min parkeringsplads?
Hvis vedtægterne kun tillader parkering, bør du ikke gøre det uden comunidads tilladelse. Hvis de ikke siger noget, er det mere sandsynligt, at det tolereres, så længe det ikke spærrer for passage eller udgør en risiko, men det bør bekræftes hos administratoren.
Hvad siger Ley de Propiedad Horizontal om brugen af parkeringspladsen?
Artikel 7.2 i LPH forbyder aktiviteter, der skader ejendommen eller strider mod reglerne om generende, sundhedsskadelige, skadelige eller farlige aktiviteter, men nævner ikke udtrykkeligt brug som depotrum: den konkrete regel står normalt i den enkelte comunidads vedtægter.
Hvad sker der, hvis vedtægterne i min comunidad ikke siger noget om brugen af pladsen?
Så skal comunidad over for en dommer bevise, at brugen er generende, sundhedsskadelig eller farlig, for at kunne forhindre den, hvilket er sværere at bevise, end hvis vedtægterne allerede udtrykkeligt forbød den.
Kan comunidad sagsøge mig for at bruge min plads som depotrum?
Ja. Hvis vedtægterne forbyder anden brug end parkering, eller hvis det bevises, at opbevaringen medfører en risiko eller en gene, kan comunidad kræve ved domstolene, at brugen ophører.
Bør jeg gennemgå vedtægterne, før jeg køber en bolig med garage på Costa del Sol?
Ja: Inden underskrift bør du bede om comunidads vedtægter og tjekke, hvordan de beskriver parkeringspladsen, og desuden gennemgå referaterne fra generalforsamlingerne, hvis der skulle have været konflikter om lignende brug.
