Нет, просто так превратить парковочное место в кладовую (trastero) нельзя: Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal) даёт некоторые ориентиры, но реальный ответ содержится в уставе (estatutos) вашего сообщества собственников. Если в нём указано, что это место предназначено для парковки, использовать его иначе нельзя; если устав молчит, всё зависит от того, мешает ли такое использование остальным соседям или создаёт для них риск.
Что говорит Закон о горизонтальной собственности
Отправная точка — статья 7.2 Закона о горизонтальной собственности (LPH). Она гласит, что ни собственник, ни пользователь квартиры или нежилого помещения не вправе вести в нём или в остальной части здания деятельность, запрещённую уставом, наносящую ущерб строению или противоречащую нормам о деятельности, создающей неудобства, антисанитарной, вредной, опасной или противозаконной. На практике это охватывает очевидные случаи (шум, запахи, дым), но оставляет открытым вопрос о таких вещах, как хранение коробок или мебели на парковочном месте: закон прямо этого не запрещает, однако это может противоречить внутренним правилам конкретного сообщества.
Главное — устав вашего сообщества собственников
По словам администраторов недвижимости (administradores de fincas), опрошенных специализированными изданиями, «ключ ко всему этому — в уставе». Если в нём помещение описано как «парковочное место» (plaza de garaje), использовать его следует только для парковки транспортных средств. Если же устав ничего об этом не говорит, у собственника есть определённое преимущество: в этом случае именно сообщество должно доказать в суде, что такое использование создаёт неудобства, антисанитарно или опасно, а это гораздо сложнее, чем просто сослаться на положения устава.
Два судебных решения, обозначающих границу
Верховный суд (Tribunal Supremo) уже рассматривал обратную ситуацию: сосед снёс стену между своей кладовой и парковочным местом, чтобы получить более просторное помещение для двух автомобилей. После трёх судебных решений и 17 лет тяжб суд пришёл к выводу, что эти работы изменили конструкцию здания и представляли собой недопустимое использование, хотя во многих сообществах разместить два автомобиля на одном месте без вмешательства в конструкцию разрешено. С другой стороны, Провинциальная аудиенсия Гипускоа (Audiencia Provincial de Guipúzcoa) встала на сторону соседей, превративших свои парковочные места в кладовые, поскольку сочла недоказанным, что такое использование причиняет ущерб сообществу. Оба решения подтверждают одно и то же: единого ответа нет, каждый случай оценивается с учётом устава и конкретных обстоятельств.
Вот что обычно отличает допустимое использование от наказуемого:
| Ситуация | Что говорит норма |
|---|---|
| Устав определяет помещение как «парковочное место» | Разрешена только парковка; любое иное использование нарушает устав |
| Устав ничего не говорит об использовании | Сообщество должно доказать, что использование создаёт неудобства, антисанитарно или опасно |
| Хранение невоспламеняющихся предметов без создания препятствий для проезда | Скорее всего, будет допускаться, если нет прямого запрета |
| Работы, меняющие конструкцию (снос стен, расширение помещения) | Запрещены, что подтвердил Верховный суд |
Что покупателям на Коста-дель-Соль нужно проверить перед подписанием
Для тех, кто покупает жильё с парковочным местом в Марбелье, в городе Малага или в любой другой точке Коста-дель-Соль, это имеет вполне практический смысл: перед подписанием стоит запросить устав сообщества и проверить, как в нём описано парковочное место, а не полагаться только на escritura (нотариальный акт) или на слова продавца. Если вы собираетесь использовать место не только для автомобиля, но и для хранения велосипедов, сёрфбордов или чемоданов, лучше подтвердить это письменно у администратора или изучить протоколы собраний собственников, чтобы выяснить, не было ли уже жалоб на подобное использование.
Заключение
В EVS PROPERTY GROUP мы изучаем документацию сообщества (устав, протоколы собраний и внутренние правила) в рамках предварительной проверки перед любой покупкой на Коста-дель-Соль, чтобы вы с первого дня точно знали, что можно делать со своим парковочным местом. Если вы рассматриваете покупку жилья с гаражом в этом регионе, мы можем помочь вам всё проверить до подписания.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли хранить велосипеды или чемоданы на моём парковочном месте?
Если устав разрешает только парковку, делать это без разрешения сообщества не следует. Если устав молчит, скорее всего, это будут терпеть, пока вы не загораживаете проход и не создаёте риска, но лучше подтвердить это у администратора.
Что говорит Закон о горизонтальной собственности об использовании парковочного места?
Статья 7.2 LPH запрещает деятельность, наносящую ущерб зданию или противоречащую нормам о деятельности, создающей неудобства, антисанитарной, вредной или опасной, но прямо не упоминает использование места в качестве кладовой: конкретное правило, как правило, содержится в уставе каждого сообщества.
Что будет, если в уставе моего сообщества ничего не сказано об использовании парковочного места?
Тогда сообществу, чтобы запретить такое использование, придётся доказывать в суде, что оно создаёт неудобства, антисанитарно или опасно, а это сложнее, чем если бы устав прямо его запрещал.
Может ли сообщество подать на меня в суд за использование парковочного места как кладовой?
Да. Если устав запрещает любое использование, кроме парковки, или если будет доказано, что хранение вещей создаёт риск или неудобства, сообщество может в судебном порядке потребовать прекратить такое использование.
Нужно ли проверять устав перед покупкой жилья с гаражом на Коста-дель-Соль?
Да: перед подписанием стоит запросить устав сообщества и проверить, как в нём описано парковочное место, а также изучить протоколы собраний на случай, если уже возникали конфликты из-за подобного использования.
