Ceny mieszkań na wybrzeżu rosną o 13,5%: dlaczego więcej nowych inwestycji nie obniża cen na Costa del Sol

Cena mieszkań na hiszpańskim wybrzeżu zamknęła pierwszy kwartał 2026 roku na poziomie 1992 €/m², czyli o 13,5% wyżej niż rok wcześniej, a zakup wymaga już 40% dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego, czyli pięć punktów procentowych powyżej 35%, uznawanych za rozsądny próg. Paradoks polega na tym, że dzieje się to przy największej produkcji nowych mieszkań od 2009 roku: liczba pozwoleń budowlanych (visados) wzrosła w 2025 roku o 21,7%, a mimo to dostępność mieszkań się pogarsza.

Dane pochodzą z raportu Vivienda en Costa 2026 firmy Tinsa by Accumin. Na Costa del Sol zjawisko to jest jeszcze silniejsze: z naszego własnego monitoringu rynku wynika, że w Marbelli cena wynosi 5952 €/m², czyli prawie trzykrotnie więcej niż w przeciętnej hiszpańskiej gminie nadmorskiej. Sprawdźmy, co kryje się za tą różnicą i co oznacza ona dla osób planujących zakup.

O ile wzrosły ceny mieszkań na wybrzeżu w 2026 roku?

Wzrost jest powszechny, ale nierównomierny. Prym wiodą wyspy z wynikiem 14,1% rok do roku, tuż za nimi plasuje się wybrzeże śródziemnomorskie z 13,9%. Mieszkania o profilu wakacyjnym kosztują 3150 €/m², czyli o 11,6% więcej niż średnia krajowa, i to one najmocniej napędzają cały wynik.

Dlaczego więcej nowych inwestycji nie obniża cen mieszkań?

Ponieważ budowana oferta nie jest tą, której brakuje. Liczba pozwoleń budowlanych osiągnęła w 2025 roku poziomy maksymalne lub zbliżone do tych z 2009 roku, ale nowe projekty koncentrują się na produkcie wakacyjnym i drugich domach, które dają deweloperowi większą marżę. Efekt jest taki, że rynek rośnie wolumenem, nie łagodząc popytu na mieszkania na stałe.

Do tego dochodzą wąskie gardła, z którymi sektor zmaga się od lat:

• Brak gruntów gotowych do zabudowy w gminach, w których jest popyt.
• Wysokie koszty budowy, które przekładają się na cenę końcową.
• Niedobór wykwalifikowanej siły roboczej, który wydłuża terminy oddania inwestycji.
• Zaostrzające się regulacje dotyczące wynajmu turystycznego: 21% stref nadmorskich wprowadziło nowe przepisy w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy, wobec 9% rok wcześniej.

Jest też sygnał, który warto odczytać ze spokojem: 61% analizowanych stref uważa, że mieszkania wakacyjne zaburzają rynek mieszkaniowy. Regulacje turystyczne nie przyniosły jak dotąd ani większej liczby mieszkań na stałe, ani niższych cen.

Jaka jest teraz cena mieszkań na Costa del Sol?

Tu średnia krajowa przestaje być przydatna. Na podstawie 8826 aktywnych ogłoszeń w sierpniu 2026 roku nasz raport o rynku Costa del Sol pokazuje bardzo szeroki przedział cen między gminami, które są niemal sąsiadami.

Na górze stawki Marbella wynosi 5952 €/m², a Benahavís 5418 €.

Na dole Manilva zatrzymuje się na 3231 €, a Casares na 3270 €. Estepona i Mijas, dwa rynki z największą ofertą po Marbelli, mieszczą się odpowiednio w okolicach 4674 i 4182 €/m².

Wniosek praktyczny jest prosty: na Costa del Sol nie istnieje „cena wybrzeża”, istnieje cena każdej gminy. A różnica między najdroższą a najtańszą przekracza 80% za metr kwadratowy, przy odległości pół godziny jazdy samochodem.

Czy lokalni mieszkańcy zostają poza rynkiem?

To najbardziej delikatny punkt raportu. Obciążenie zakupu na wybrzeżu sięgnęło 40% dochodu rozporządzalnego, a Málaga, Alicante i wyspy są najbardziej krytycznymi przypadkami, właśnie tam, gdzie skupia się największy wolumen transakcji. Gdy granica między pierwszym a drugim domem zaciera się, lokalny kupujący konkuruje z popytem międzynarodowym, który nie mierzy ceny w lokalnych zarobkach.

Mimo to rynek się nie zatrzymał: liczba transakcji w gminach nadmorskich wzrosła w 2025 roku o 1,7%, do 204 089 operacji. Najbardziej wzrosła na wybrzeżu północnym, o 6,2%, oraz na andaluzyjskim wybrzeżu atlantyckim, o 5,1%, podczas gdy na wyspach spadła o 3,1%. Ten spadek na najdroższym rynku to pierwszy wyraźny sygnał wyczerpania.

Kolejna dana, która studzi optymizm: tylko 77% stref uważa, że ceny mają jeszcze potencjał wzrostu, wobec 94% rok wcześniej. Konsensus nadal jest zwyżkowy, ale w ciągu dwunastu miesięcy ostygł o siedemnaście punktów procentowych.

Co to wszystko oznacza, jeśli kupujesz na Costa del Sol

• Porównuj gminy, nie średnie: ten sam budżet zmienia kategorię produktu w zależności od tego, gdzie go wydasz.
• Patrz na cenę za metr kwadratowy, a nie tylko na cenę całkowitą: tylko ona pozwala porównać penthouse o powierzchni 90 m² z szeregowcem o powierzchni 160 m².
• Jeśli celem jest wynajem wakacyjny, licz się z tym, że regulacje będą się nadal zmieniać: co piąta strefa nadmorska zmieniła już w tym roku swoje przepisy.
• Nie myl ochłodzenia ze spadkiem: obniżenie się konsensusu zwyżkowego z 94% do 77% wskazuje na wolniejsze wzrosty, a nie na obniżki cen.

Rynek nadmorski nadal jest dynamiczny, ale nierównowaga między tym, co się buduje, a tym, czego potrzeba, się pogłębia. Dla kupującego oznacza to, że dziś większe znaczenie ma trafny wybór gminy niż trafny moment wejścia. W EVS PROPERTY GROUP śledzimy ceny w każdej gminie Costa del Sol miesiąc po miesiącu: jeśli chcesz wiedzieć, co realnie można kupić za Twój budżet, napisz do nas, a przeanalizujemy to razem.

Najczęściej zadawane pytania