Il prezzo delle case sulla costa sale del 13,5 %: perché più nuove costruzioni non rendono più economica la Costa del Sol

Il prezzo delle case sulla costa spagnola ha chiuso il primo trimestre del 2026 a 1.992 €/m², il 13,5 % in più rispetto a un anno prima, e per comprare serve ormai il 40 % del reddito disponibile della famiglia, cinque punti sopra il 35 % considerato una soglia ragionevole. Il paradosso è che tutto ciò avviene con la maggiore produzione di nuove costruzioni dal 2009: i permessi di costruzione (visados) sono cresciuti del 21,7 % nel 2025 e, ciononostante, l’accesso all’acquisto peggiora.

I dati provengono dal rapporto Vivienda en Costa 2026 di Tinsa by Accumin. Sulla Costa del Sol il fenomeno si vive in forma amplificata: il nostro monitoraggio del mercato colloca Marbella a 5.952 €/m², quasi il triplo del comune costiero medio spagnolo. Vediamo cosa c’è dietro questo divario e che cosa implica se stai pensando di acquistare.

Quanto è aumentato il prezzo delle case sulla costa nel 2026?

L’aumento è generalizzato, ma non uniforme. Le isole sono in testa con un +14,1 % su base annua, seguite a ruota dalla costa mediterranea con il 13,9 %. L’abitazione a vocazione vacanziera si paga 3.150 €/m², l’11,6 % sopra la media nazionale, ed è quella che traina maggiormente l’insieme.

Perché più nuove costruzioni non rendono le case più economiche?

Perché l’offerta in costruzione non è quella che manca. I permessi di costruzione hanno raggiunto nel 2025 livelli massimi o vicini a quelli del 2009, ma le nuove promozioni si concentrano su prodotti vacanzieri e da seconda casa, che lasciano più margine al promotore. Il risultato è un mercato che cresce in volume senza alleggerire la domanda di prima casa.

A ciò si aggiungono strozzature che il settore si trascina da anni:

• Mancanza di suolo edificabile pronto all’uso nei comuni in cui c’è domanda.
• Costi di costruzione elevati che si ripercuotono sul prezzo finale.
• Scarsità di manodopera qualificata, che allunga i tempi di consegna.
• Regolamentazione crescente dell’uso turistico: il 21 % delle zone costiere ha varato nuove norme negli ultimi dodici mesi, contro il 9 % dell’anno precedente.

E un segnale da leggere con calma: il 61 % delle zone analizzate ritiene che l’abitazione vacanziera distorca il mercato residenziale. La regolamentazione turistica, per ora, non ha portato né più case per la residenza abituale né prezzi più moderati.

Che prezzo hanno le case sulla Costa del Sol in questo momento?

È qui che la media nazionale smette di essere utile. Su 8.826 annunci attivi ad agosto 2026, il nostro rapporto di mercato sulla Costa del Sol mostra una forbice molto ampia tra comuni che sono quasi confinanti.

Nella fascia alta, Marbella segna 5.952 €/m² e Benahavís 5.418 €.

Nella fascia bassa, Manilva si ferma a 3.231 € e Casares a 3.270 €. Estepona e Mijas, i due mercati con più offerta dopo Marbella, si muovono intorno a 4.674 e 4.182 €/m².

La lettura pratica è semplice: sulla Costa del Sol non esiste «il prezzo della costa», esiste il prezzo di ogni comune. E la differenza tra il più caro e il più accessibile supera l’80 % al metro quadro a mezz’ora di auto.

La popolazione locale sta restando fuori dal mercato?

È il punto più delicato del rapporto. Lo sforzo d’acquisto sulla costa è arrivato al 40 % del reddito disponibile, e Málaga, Alicante e le isole risultano i casi più critici, proprio dove si concentra il maggior volume di attività. Quando il confine tra prima e seconda casa si fa sfumato, l’acquirente locale compete con una domanda internazionale che non misura il prezzo in stipendi locali.

Eppure il mercato non si è fermato: le compravendite nei comuni costieri sono cresciute dell’1,7 % nel 2025, fino a 204.089 operazioni. L’aumento maggiore si è registrato sulla costa nord, con il 6,2 %, e sulla costa atlantica andalusa, con il 5,1 %, mentre le isole hanno perso il 3,1 %. Questo calo, nel mercato più caro, è il primo chiaro segnale di esaurimento.

Un altro dato che tempera l’ottimismo: solo il 77 % delle zone ritiene che i prezzi abbiano ancora margini di crescita, contro il 94 % dell’anno precedente. Il consenso resta rialzista, ma si è raffreddato di diciassette punti in dodici mesi.

Cosa significa tutto questo se stai per acquistare sulla Costa del Sol

• Confronta i comuni, non le medie: lo stesso budget cambia categoria di prodotto a seconda di dove lo investi.
• Guarda il prezzo al metro quadro oltre al prezzo totale: è l’unico modo per confrontare un attico di 90 m² con una villetta a schiera di 160 m².
• Se l’obiettivo è l’affitto turistico, tieni conto che la regolamentazione continuerà a muoversi: una zona costiera su cinque ha già cambiato le proprie norme quest’anno.
• Non confondere raffreddamento con calo: che il consenso rialzista scenda dal 94 % al 77 % indica aumenti più lenti, non ribassi dei prezzi.

Il mercato costiero resta dinamico, ma lo squilibrio tra ciò che si costruisce e ciò di cui c’è bisogno si sta allargando. Per chi compra, questo significa che oggi conta più scegliere bene il comune che scegliere bene il momento d’ingresso. In EVS PROPERTY GROUP seguiamo mese per mese i prezzi di ogni comune della Costa del Sol: se vuoi sapere che cosa puoi davvero acquistare con il tuo budget, scrivici e lo valutiamo insieme.

Domande frequenti

Quanto costa al metro quadro la costa spagnola nel 2026?

Il comune costiero medio si attesta a 1.992 €/m² nel primo trimestre del 2026, il 13,5 % in più rispetto a un anno prima. L’abitazione a vocazione vacanziera sale fino a 3.150 €/m².

Perché la Costa del Sol è più cara della media della costa?

Perché concentra domanda internazionale, offerta di fascia alta e limiti di suolo nei comuni più ricercati. Marbella supera i 5.900 €/m² e Benahavís i 5.400 €, contro i 1.992 € della media costiera nazionale.

I prezzi sulla costa scenderanno se si costruisce di più?

Per il momento no. I permessi di costruzione per nuove abitazioni sono cresciuti del 21,7 % nel 2025 e il prezzo ha continuato a salire, perché buona parte di queste promozioni è rivolta a case vacanza e non alla residenza abituale.

Che cos’è lo sforzo d’acquisto e perché è importante?

È la percentuale del reddito disponibile della famiglia destinata al pagamento della casa. Sulla costa raggiunge già il 40 %, contro il 35 % considerato un limite ragionevole, ed è il miglior indicatore per capire se un mercato resta accessibile a chi ci vive.

È un buon momento per comprare sulla Costa del Sol?

Dipende dal comune e dall’obiettivo. Il consenso rialzista si è raffreddato dal 94 % al 77 % delle zone, il che indica aumenti più lenti e non ribassi. In questo scenario, scegliere bene la zona e il tipo di prodotto conta più che attendere un aggiustamento che oggi nessuno prevede.

Fonte dei dati nazionali: rapporto Vivienda en Costa 2026, di Tinsa by Accumin, pubblicato nell’agosto 2026. I prezzi per comune della Costa del Sol provengono dal nostro monitoraggio dell’offerta attiva.