Le prix de l'immobilier sur le littoral grimpe de 13,5 % : pourquoi davantage de logements neufs ne rendent pas la Costa del Sol moins chère

Le prix de l’immobilier sur le littoral espagnol a clôturé le premier trimestre 2026 à 1 992 €/m², soit 13,5 % de plus qu’un an auparavant, et acheter exige désormais 40 % du revenu disponible du ménage, cinq points au-dessus des 35 % considérés comme un seuil raisonnable. Le paradoxe, c’est que cela se produit avec la plus forte production de logements neufs depuis 2009 : les permis de construire ont augmenté de 21,7 % en 2025 et, malgré tout, l’accès au logement se dégrade.

Les données proviennent du rapport Vivienda en Costa 2026 de Tinsa by Accumin. Sur la Costa del Sol, le phénomène est amplifié : notre propre suivi du marché place Marbella à 5 952 €/m², soit presque le triple de la commune côtière espagnole moyenne. Voyons ce qui se cache derrière cet écart et ce qu’il implique si vous envisagez d’acheter.

De combien le prix de l’immobilier sur le littoral a-t-il augmenté en 2026 ?

La hausse est générale, mais pas uniforme. Les îles sont en tête avec 14,1 % sur un an, suivies de très près par la côte méditerranéenne avec 13,9 %. Le logement à profil vacances se paie 3 150 €/m², soit 11,6 % au-dessus de la moyenne nationale, et c’est lui qui tire le plus l’ensemble vers le haut.

Pourquoi davantage de logements neufs ne font-ils pas baisser les prix ?

Parce que l’offre qui se construit n’est pas celle qui manque. Les permis ont atteint en 2025 des niveaux maximaux ou proches de ceux de 2009, mais les nouvelles promotions se concentrent sur des produits de vacances et de résidence secondaire, qui laissent plus de marge au promoteur. Le résultat est un marché qui croît en volume sans soulager la demande de résidence principale.

À cela s’ajoutent des goulets d’étranglement que le secteur traîne depuis des années :

• Manque de terrains constructibles prêts à bâtir dans les communes où la demande existe.
• Coûts de construction élevés qui se répercutent sur le prix final.
• Pénurie de main-d’œuvre qualifiée, qui allonge les délais de livraison.
• Réglementation croissante de l’usage touristique : 21 % des zones côtières ont adopté une nouvelle réglementation au cours des douze derniers mois, contre 9 % l’année précédente.

Et un signal qu’il convient de lire avec recul : 61 % des zones analysées estiment que le logement de vacances fausse le marché résidentiel. La réglementation touristique n’a, pour l’instant, apporté ni davantage de résidences principales ni des prix plus modérés.

Quel est le prix de l’immobilier sur la Costa del Sol en ce moment ?

C’est ici que la moyenne nationale cesse d’être utile. Sur 8 826 annonces actives en août 2026, notre rapport de marché de la Costa del Sol montre une fourchette très large entre des communes presque voisines.

En haut de l’échelle, Marbella affiche 5 952 €/m² et Benahavís 5 418 €.

En bas, Manilva reste à 3 231 € et Casares à 3 270 €. Estepona et Mijas, les deux marchés qui comptent le plus d’offre après Marbella, se situent autour de 4 674 et 4 182 €/m².

La conclusion pratique est simple : sur la Costa del Sol, « le prix du littoral » n’existe pas, il n’existe que le prix de chaque commune. Et l’écart entre la plus chère et la plus abordable dépasse 80 % par mètre carré, à une demi-heure de route.

La population locale est-elle en train d’être exclue du marché ?

C’est le point le plus délicat du rapport. L’effort d’achat sur le littoral a atteint 40 % du revenu disponible, et Málaga, Alicante et les îles apparaissent comme les cas les plus critiques, précisément là où se concentre le plus grand volume d’activité. Quand la frontière entre résidence principale et résidence secondaire s’estompe, l’acheteur local est en concurrence avec une demande internationale qui ne mesure pas le prix à l’aune des salaires locaux.

Malgré tout, le marché ne s’est pas arrêté : les ventes dans les communes côtières ont progressé de 1,7 % en 2025, pour atteindre 204 089 transactions. C’est sur la côte nord qu’elles ont le plus augmenté, de 6,2 %, et sur la côte atlantique andalouse, de 5,1 %, tandis que les îles reculaient de 3,1 %. Ce recul, sur le marché le plus cher, est le premier signe net d’essoufflement.

Une autre donnée vient nuancer l’optimisme : seules 77 % des zones pensent que les prix ont encore une marge de hausse, contre 94 % l’année précédente. Le consensus reste haussier, mais il s’est refroidi de dix-sept points en douze mois.

Ce que cela signifie si vous comptez acheter sur la Costa del Sol

• Comparez les communes, pas les moyennes : un même budget change de catégorie de produit selon l’endroit où vous le placez.
• Regardez le prix au mètre carré en plus du prix total : c’est la seule façon de comparer un attique de 90 m² avec une maison mitoyenne de 160 m².
• Si l’objectif est la location de vacances, comptez sur le fait que la réglementation va continuer d’évoluer : une zone côtière sur cinq a déjà modifié ses règles cette année.
• Ne confondez pas refroidissement et chute : le fait que le consensus haussier passe de 94 % à 77 % annonce des hausses plus lentes, pas des baisses de prix.

Le marché côtier reste dynamique, mais le déséquilibre entre ce qui se construit et ce dont on a besoin se creuse. Pour l’acheteur, cela signifie qu’aujourd’hui, bien choisir la commune pèse plus que bien choisir le moment d’entrée. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous suivons mois après mois les prix de chaque commune de la Costa del Sol : si vous voulez savoir ce que vous pouvez réellement acheter avec votre budget, écrivez-nous et nous l’étudierons ensemble.

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