Цены на жильё на побережье выросли на 13,5 %: почему рост объёма нового строительства не делает Costa del Sol дешевле

Цена жилья на испанском побережье по итогам первого квартала 2026 года составила 1 992 €/м², что на 13,5 % больше, чем годом ранее. Теперь для покупки требуется 40 % располагаемого дохода домохозяйства, на пять пунктов выше порога в 35 %, который считается разумным. Парадокс в том, что всё это происходит при самом большом объёме нового строительства с 2009 года: число виз на новое строительство (visados) в 2025 году выросло на 21,7 %, а доступность жилья всё равно ухудшается.

Данные взяты из отчёта «Vivienda en Costa 2026» компании Tinsa by Accumin. На Costa del Sol это явление выражено ещё сильнее: по нашим собственным наблюдениям за рынком, в Marbella цена составляет 5 952 €/м², то есть почти втрое больше, чем в среднем по прибрежному муниципалитету Испании. Разберёмся, что стоит за этим разрывом и что он значит, если вы думаете о покупке.

На сколько выросла цена жилья на побережье в 2026 году?

Рост наблюдается повсеместно, но неравномерно. Лидируют острова с 14,1 % за год, а сразу за ними идёт Средиземноморское побережье с 13,9 %. Жильё курортного типа стоит 3 150 €/м², что на 11,6 % выше среднего по стране, и именно оно сильнее всего тянет вверх общий показатель.

Почему больше нового строительства не делает жильё дешевле?

Потому что строится не то предложение, которого не хватает. В 2025 году число виз достигло максимальных значений или приблизилось к уровню 2009 года, но новые проекты сосредоточены на курортном жилье и жилье для второго проживания, которое оставляет застройщику больше маржи. В итоге рынок растёт в объёме, но не снижает спрос на жильё для постоянного проживания.

К этому добавляются узкие места, с которыми отрасль живёт уже много лет:

• Нехватка готовой к застройке земли в муниципалитетах, где есть спрос.
• Высокая стоимость строительства, которая закладывается в конечную цену.
• Дефицит квалифицированной рабочей силы, из-за которого сроки сдачи растягиваются.
• Ужесточение регулирования туристического использования: в 21 % прибрежных зон за последние двенадцать месяцев появились новые нормы, тогда как годом ранее таких зон было 9 %.

И ещё один сигнал, который стоит оценивать спокойно: 61 % проанализированных зон считают, что курортное жильё искажает рынок жилья для постоянного проживания. Туристическое регулирование пока не принесло ни увеличения числа квартир и домов для постоянного проживания, ни более умеренных цен.

Сколько сейчас стоит жильё на Costa del Sol?

Здесь средние данные по стране перестают работать. По 8 826 активным объявлениям на август 2026 года наш рыночный отчёт по Costa del Sol показывает очень большой разброс между муниципалитетами, которые почти соседствуют друг с другом.

В верхней части рейтинга Marbella с 5 952 €/м² и Benahavís с 5 418 €.

В нижней части Manilva с 3 231 € и Casares с 3 270 €. Estepona и Mijas, два рынка с самым большим предложением после Marbella, находятся на уровне около 4 674 и 4 182 €/м² соответственно.

Практический вывод прост: на Costa del Sol не существует «цены побережья», есть цена каждого отдельного муниципалитета. А разница между самым дорогим и самым доступным превышает 80 % за квадратный метр при расстоянии в получасе езды на машине.

Остаётся ли местное население за пределами рынка?

Это самый острый момент отчёта. Нагрузка на покупку (esfuerzo de compra, то есть доля располагаемого дохода домохозяйства, необходимая для оплаты жилья) на побережье достигла 40 %, а Málaga, Alicante и острова названы наиболее критичными случаями, причём именно там сосредоточен самый большой объём активности. Когда граница между первым и вторым жильём размывается, местный покупатель конкурирует со спросом из-за рубежа, который не измеряет цену в местных зарплатах.

Тем не менее рынок не остановился: число сделок купли-продажи в прибрежных муниципалитетах в 2025 году выросло на 1,7 %, до 204 089 операций. Сильнее всего рост был на северном побережье (6,2 %) и на андалусском атлантическом побережье (5,1 %), тогда как на островах произошло падение на 3,1 %. Это снижение на самом дорогом рынке — первый явный признак истощения.

Ещё один факт, который остужает оптимизм: лишь 77 % зон считают, что у цен ещё есть потенциал роста, тогда как годом ранее таких было 94 %. Консенсус по-прежнему остаётся на стороне роста, но за двенадцать месяцев он ослаб на семнадцать пунктов.

Что всё это значит, если вы собираетесь покупать на Costa del Sol

• Сравнивайте муниципалитеты, а не средние значения: один и тот же бюджет попадает в разные категории продукта в зависимости от того, где вы его тратите.
• Смотрите не только на общую цену, но и на цену за квадратный метр: только она позволяет сравнить пентхаус в 90 м² с таунхаусом в 160 м².
• Если цель — краткосрочная аренда для отдыхающих, учитывайте, что регулирование будет и дальше меняться: каждая пятая прибрежная зона уже изменила свои нормы в этом году.
• Не путайте охлаждение с падением: снижение бычьего консенсуса с 94 % до 77 % указывает на более медленный рост, а не на снижение цен.

Прибрежный рынок остаётся динамичным, но дисбаланс между тем, что строится, и тем, что нужно, увеличивается. Для покупателя это означает, что сегодня важнее угадать с муниципалитетом, чем угадать момент входа. В EVS PROPERTY GROUP мы отслеживаем цены в каждом муниципалитете Costa del Sol месяц за месяцем: если хотите узнать, что реально можно купить на ваш бюджет, напишите нам, и мы разберём это вместе.

Часто задаваемые вопросы