De huizenprijzen aan de kust stijgen met 13,5 %: waarom meer nieuwbouw de Costa del Sol niet goedkoper maakt

De prijs van woningen aan de Spaanse kust sloot het eerste kwartaal van 2026 af op 1.992 €/m², 13,5 % meer dan een jaar eerder, en kopen vraagt nu 40 % van het besteedbaar inkomen van het huishouden, vijf punten boven de 35 % die als redelijke drempel geldt. De paradox is dat dit gebeurt bij de hoogste nieuwbouwproductie sinds 2009: de bouwvergunningen (visados) namen in 2025 met 21,7 % toe en toch verslechtert de toegankelijkheid.

De gegevens komen uit het rapport Vivienda en Costa 2026 van Tinsa by Accumin. Aan de Costa del Sol is het fenomeen nog sterker voelbaar: onze eigen marktmonitoring plaatst Marbella op 5.952 €/m², bijna het driedubbele van de gemiddelde Spaanse kustgemeente. We bekijken wat er achter dat verschil zit en wat het betekent als je overweegt te kopen.

Hoeveel zijn de huizenprijzen aan de kust in 2026 gestegen?

De stijging is algemeen, maar niet uniform. De eilanden voeren de lijst aan met 14,1 % op jaarbasis, op de voet gevolgd door de Middellandse Zeekust met 13,9 %. Woningen met een vakantieprofiel worden betaald tegen 3.150 €/m², 11,6 % boven het nationale gemiddelde, en zij trekken het geheel het sterkst omhoog.

Waarom maakt meer nieuwbouw woningen niet goedkoper?

Omdat het aanbod dat nu gebouwd wordt niet het aanbod is dat ontbreekt. De bouwvergunningen bereikten in 2025 niveaus op of dicht bij die van 2009, maar de nieuwe projecten concentreren zich op vakantiewoningen en tweede verblijven, die de ontwikkelaar meer marge opleveren. Het resultaat is een markt die in volume groeit zonder de vraag naar woningen voor permanente bewoning te verlichten.

Daar komen knelpunten bij waar de sector al jaren mee kampt:

• Gebrek aan bouwrijpe grond in de gemeenten waar vraag is.
• Hoge bouwkosten die worden doorberekend in de eindprijs.
• Tekort aan gekwalificeerd personeel, waardoor de opleveringstermijnen langer worden.
• Toenemende regulering van toeristisch gebruik: in 21 % van de kustzones kwam de afgelopen twaalf maanden nieuwe regelgeving, tegenover 9 % het jaar ervoor.

En een signaal dat je rustig moet lezen: 61 % van de onderzochte zones vindt dat vakantieverhuur de woningmarkt voor permanente bewoning verstoort. De toeristische regelgeving heeft vooralsnog noch meer woningen voor permanente bewoning, noch gematigder prijzen opgeleverd.

Wat kost een woning aan de Costa del Sol op dit moment?

Hier schiet het nationale gemiddelde tekort. Op basis van 8.826 actieve advertenties in augustus 2026 toont ons marktrapport over de Costa del Sol een zeer grote bandbreedte tussen gemeenten die bijna buren zijn.

Aan de bovenkant noteert Marbella 5.952 €/m² en Benahavís 5.418 €.

Aan de onderkant blijft Manilva op 3.231 € en Casares op 3.270 €. Estepona en Mijas, de twee markten met het meeste aanbod na Marbella, bewegen rond 4.674 en 4.182 €/m².

De praktische conclusie is eenvoudig: aan de Costa del Sol bestaat niet «de prijs van de kust», er bestaat de prijs van elke gemeente. En het verschil tussen de duurste en de meest betaalbare gemeente bedraagt meer dan 80 % per vierkante meter, op een half uur rijden.

Wordt de lokale bevolking buiten de markt gedrukt?

Dit is het gevoeligste punt van het rapport. De koopinspanning aan de kust is opgelopen tot 40 % van het besteedbaar inkomen, en Málaga, Alicante en de eilanden komen naar voren als de meest kritieke gevallen, juist waar het grootste volume aan activiteit zit. Wanneer de grens tussen eerste en tweede verblijf vervaagt, concurreert de lokale koper met internationale vraag die de prijs niet afmeet aan lokale salarissen.

Toch is de markt niet tot stilstand gekomen: de verkopen in kustgemeenten stegen in 2025 met 1,7 % tot 204.089 transacties. Het sterkst stegen ze aan de noordkust, met 6,2 %, en aan de Andalusische Atlantische kust, met 5,1 %, terwijl de eilanden met 3,1 % terugliepen. Die daling, in de duurste markt, is het eerste duidelijke teken van uitputting.

Een ander cijfer dat het optimisme nuanceert: slechts 77 % van de zones gelooft dat de prijzen nog ruimte hebben om te stijgen, tegenover 94 % het jaar ervoor. De consensus blijft opwaarts, maar is in twaalf maanden met zeventien punten afgekoeld.

Wat dit betekent als je aan de Costa del Sol gaat kopen

• Vergelijk gemeenten, geen gemiddelden: hetzelfde budget verandert van productcategorie afhankelijk van waar je het inzet.
• Kijk naast de totaalprijs ook naar de prijs per vierkante meter: het is het enige wat het mogelijk maakt een penthouse van 90 m² te vergelijken met een rijtjeshuis van 160 m².
• Is vakantieverhuur je doel, houd er dan rekening mee dat de regelgeving blijft veranderen: een op de vijf kustzones heeft dit jaar al zijn regels gewijzigd.
• Verwar afkoeling niet met daling: dat de opwaartse consensus van 94 % naar 77 % zakt, wijst op tragere stijgingen, niet op prijsdalingen.

De kustmarkt blijft dynamisch, maar de onbalans tussen wat er gebouwd wordt en wat er nodig is, wordt groter. Voor wie koopt betekent dat: de juiste gemeente kiezen weegt nu zwaarder dan het juiste instapmoment kiezen. Bij EVS PROPERTY GROUP volgen we de prijzen van elke gemeente aan de Costa del Sol maand na maand: wil je weten wat je echt kunt kopen met jouw budget, schrijf ons en we bekijken het samen.

Veelgestelde vragen