Los 7 errores más comunes al mudarse a España (y al comprar vivienda en la Costa del Sol)

Los errores al mudarse a España más habituales son elegir tarde el camino a la residencia, subestimar el NIE y los costes de compra, prescindir de un abogado independiente, escoger ciudad por los recuerdos de vacaciones, olvidarse de la sanidad y el padrón, no saber cuándo se pasa a ser residente fiscal y comprar sin haber vivido antes de alquiler. Te explicamos los siete, con cifras de la Costa del Sol a noviembre de 2026.

Es lo que conviene saber antes de mudarse a España, pero este artículo es una guía general y no sustituye a un abogado de extranjería ni a un asesor fiscal. Los datos de alquiler proceden del informe de precios de idealista de octubre de 2026 y los de venta, del informe de mercado de EVS Property de noviembre de 2026.

Error 1: mudarse o comprar sin haber elegido el camino a la residencia

Si eres ciudadano de la UE, del EEE o de Suiza, no necesitas visado. Si vas a quedarte más de tres meses, debes obtener en persona el certificado de registro de ciudadano de la UE (formulario EX-18) dentro de los tres meses siguientes a tu llegada. Ese documento incluye tu NIE, y tendrás que acreditar que trabajas en España o que cuentas con recursos suficientes y seguro médico.

Para los británicos (desde 2021) y el resto de ciudadanos de terceros países, el límite sin visado es de 90 días en cualquier periodo de 180 en todo el espacio Schengen, y tener una casa en propiedad no lo amplía. El visado se solicita en el consulado de España del país de residencia antes de viajar. Estas son las vías más habituales:

• Residencia no lucrativa: ingresos del 400 % del IPREM, unos 28.800 € al año por solicitante en 2026, más el 100 % del IPREM (7.200 € al año) por cada familiar; seguro médico privado sin copagos (o formulario S1); certificado de antecedentes penales de los últimos cinco años (en Reino Unido, ACRO) con apostilla y traducción jurada; y certificado médico. No permite trabajar en España.
• Visado de teletrabajo («nómada digital»): para quien trabaja en remoto para empresas o clientes fuera de España, con ingresos de al menos el 200 % del salario mínimo (SMI) al mes, una relación laboral o comercial de al menos tres meses y seguro médico. El visado dura hasta un año y después se puede obtener una autorización de hasta tres años.

Un punto clave: la «golden visa» por compra de vivienda quedó suprimida el 3 de abril de 2025, así que comprar una casa ya no da derecho a residir en España. Y una vez llegas con visado, tienes un mes para pedir la TIE con cita previa en la Oficina de Extranjería o la Policía Nacional; en la Costa del Sol las citas se agotan enseguida.

Error 2: subestimar el NIE, los impuestos y los gastos de compra

El NIE es imprescindible para comprar, firmar el contrato, abrir una cuenta y pagar impuestos. Se puede pedir con antelación a través del consulado. Muchos compradores calculan solo el precio del inmueble y se llevan una sorpresa con los gastos: en Andalucía, la vivienda de segunda mano suma aproximadamente un 7,5–8 % del precio (ITP del 7 % más notaría, registro y gestoría) y la obra nueva, alrededor de un 12 % (IVA del 10 % más AJD del 1,2 %).

Ten en cuenta que el ITP se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. Para 2027, la Junta de Andalucía ha anunciado una bajada del ITP general al 6,75 %, pero depende de los presupuestos de 2027, que aún deben aprobarse.

Otros detalles que se olvidan: si el vendedor no es residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211). Con hipoteca, el banco paga notaría, registro, gestoría y el impuesto de la hipoteca (Ley 5/2019), y tú abonas la tasación, de unos 300–600 €. Y siendo propietario no residente, cada año tendrás que presentar el modelo 210 (renta imputada), aunque no alquiles, además del IBI y la tasa de basuras.

Error 3: no contratar un abogado independiente ni revisar la documentación

Contratar abogado no es obligatorio, pero es lo habitual para revisar lo importante: la nota simple del Registro de la Propiedad (titular, cargas e hipotecas), que Registro y Catastro coincidan, que no haya deudas de IBI ni de comunidad, la licencia de primera ocupación y la legalidad de ampliaciones o piscina. Si piensas en alquiler turístico, comprueba también si lo permiten los estatutos de la comunidad y el ayuntamiento.

No firmes el contrato de arras ni pagues un depósito antes de esa revisión. El notario da fe de la operación, pero no hace por ti un estudio completo del inmueble. Y asegúrate de que el abogado es independiente del vendedor y del promotor.

Error 4: elegir ciudad por los recuerdos de vacaciones

Un pueblo encantador en agosto puede ser muy distinto en febrero. Piensa en la vida diaria: transporte, hospitales, colegios y el tiempo hasta el aeropuerto. Málaga capital ofrece aeropuerto, AVE, hospitales, universidad y vida durante todo el año. Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola son ciudades compactas, conectadas con Málaga y el aeropuerto por Cercanías y con grandes comunidades extranjeras.

Mijas combina pueblo blanco de montaña, urbanizaciones y la costa de La Cala, con más metros por el mismo dinero. Marbella y Benahavís son el mercado más caro, con colegios internacionales y golf. Estepona tiene mucha obra nueva y es más barata que Marbella por metro cuadrado. Manilva y Casares, en el oeste, tienen los precios más bajos de nuestro informe y son más tranquilas fuera de temporada.

Nuestro consejo: ven en temporada baja y comprueba tiempos de viaje y colegios. La enseñanza obligatoria va de los 6 a los 16 años; en Andalucía, la plaza en un colegio público depende de tu dirección (padrón) y las solicitudes para el curso siguiente se presentan en primavera.

Error 5: olvidarse de la sanidad, el padrón y la cuenta bancaria

El empadronamiento en el ayuntamiento se hace con pasaporte o TIE y el contrato de alquiler o la escritura, y abre la puerta a la tarjeta sanitaria, al colegio y a ventajas municipales. Hazlo en los primeros días; no lo dejes para el final.

En sanidad, los jubilados del Reino Unido o de la UE con derecho a asistencia en su país usan el formulario S1, que se registra en la Seguridad Social y da acceso a la sanidad pública; quienes trabajan en España cotizan. Sin S1 y sin trabajo, la opción es un seguro privado o el convenio especial, disponible tras al menos un año de residencia legal y padrón: 60 € al mes hasta los 65 años y 157 € al mes desde los 65 (Ministerio de Sanidad). Por último, una cuenta bancaria española facilita domiciliar IBI, comunidad y suministros.

Error 6: no saber cuándo te conviertes en residente fiscal

Eres residente fiscal si pasas más de 183 días al año en España o si tu centro de intereses económicos está aquí. En ese caso tributas por el IRPF por tu renta mundial, incluidas pensiones y alquileres en el extranjero, teniendo en cuenta los convenios para evitar la doble imposición.

Los residentes deben además declarar sus bienes en el extranjero (cuentas, valores, inmuebles) en el modelo 720 si en alguna categoría superan los 50.000 €. Mientras sigas siendo no residente, lo que te corresponde es el modelo 210 por tu vivienda. Antes de mudarte, consulta con un asesor cómo tributarán tu pensión y tus ingresos.

Error 7: comprar demasiado pronto, sin alquilar antes en la zona

Alquilar un tiempo es la forma más barata de comprobar si una zona encaja contigo. Muchos clientes de EVS Property alquilan entre seis meses y un año antes de comprar, para ver el barrio en invierno y en verano. Esta es la referencia por municipio:

La provincia de Málaga marca 18,8 €/m² al mes, un 6,8 % más que hace un año, y es la tercera más cara de España para alquilar, tras Madrid y Baleares. En venta, la mediana de toda la Costa del Sol es de 649.000 €, con 4.744 €/m². Los datos de alquiler son precios de oferta de larga duración; los de venta, medianas del catálogo de EVS (8.432 anuncios).

Haz la cuenta de un «año de prueba» en un piso de 80 m²: 12 meses en Fuengirola suponen unos 16.800 €, en Estepona unos 19.968 € (casi 20.000 €) y en Marbella unos 22.560 €. Comprar una vivienda de segunda mano de 549.000 € (la mediana de Fuengirola) con unos gastos del 7,5–8 % cuesta entre 41.000 y 44.000 €, que no se recuperan si la zona no era la tuya.

El alquiler largo en la costa es caro y escaso, así que empieza a buscar con tiempo. En el contrato, la fianza legal es de un mes (art. 36.1 LAU); la garantía adicional no puede superar dos meses en contratos de hasta cinco años, y los honorarios de la agencia y la formalización del contrato no pueden trasladarse al inquilino (art. 20.2 LAU).

Conclusión: planifica primero, compra después

Casi todos estos errores se evitan con el mismo orden: resolver la residencia, entender los costes y la fiscalidad, rodearte de un abogado independiente, conocer la zona alquilando y solo entonces comprar. En EVS Property, agencia de la Costa del Sol con oficina en Benalmádena, ayudamos a quienes se mudan a elegir zona, encontrar vivienda de alquiler o de venta y coordinar el NIE con notaría y banco. Si quieres comentar tu caso, estaremos encantados de escucharte.

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