Die 7 häufigsten Fehler beim Umzug nach Spanien (und beim Immobilienkauf an der Costa del Sol)

Die häufigsten Fehler beim Umzug nach Spanien sind: den Weg zur Aufenthaltsgenehmigung zu spät festlegen, die NIE (spanische Ausländer-Identifikationsnummer) und die Kaufnebenkosten unterschätzen, auf einen unabhängigen Anwalt verzichten, den Wohnort nach Urlaubserinnerungen wählen, Gesundheitsversorgung und Meldebescheinigung vergessen, nicht wissen, ab wann man steuerlich in Spanien ansässig ist, und kaufen, ohne vorher zur Miete vor Ort gelebt zu haben. Wir erklären Ihnen alle sieben, mit Zahlen von der Costa del Sol, Stand November 2026.

Das ist es, was man vor einem Umzug nach Spanien wissen sollte. Dieser Artikel ist jedoch ein allgemeiner Leitfaden und ersetzt weder einen Anwalt für Ausländerrecht noch einen Steuerberater. Die Mietdaten stammen aus dem Preisbericht von idealista vom Oktober 2026, die Verkaufsdaten aus dem Marktbericht von EVS PROPERTY GROUP vom November 2026.

Fehler 1: Umziehen oder kaufen, ohne den Weg zur Aufenthaltsgenehmigung festgelegt zu haben

Als Bürger der EU, des EWR oder der Schweiz benötigen Sie kein Visum. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie innerhalb von drei Monaten nach Ihrer Ankunft persönlich die Anmeldebescheinigung für EU-Bürger (Formular EX-18) beantragen. Dieses Dokument enthält Ihre NIE, und Sie müssen nachweisen, dass Sie in Spanien arbeiten oder über ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung verfügen.

Für Briten (seit 2021) und andere Drittstaatsangehörige gilt ohne Visum eine Höchstaufenthaltsdauer von 90 Tagen in jedem Zeitraum von 180 Tagen im gesamten Schengen-Raum; auch der Besitz einer eigenen Immobilie verlängert sie nicht. Das Visum beantragen Sie vor der Reise beim spanischen Konsulat Ihres Wohnsitzlandes. Die gängigsten Wege sind:

• Aufenthaltserlaubnis ohne Erwerbstätigkeit (residencia no lucrativa): Einkommen in Höhe von 400 % des IPREM (spanischer Referenzindikator für öffentliche Einkommen), 2026 rund 28.800 € pro Jahr und Antragsteller, zuzüglich 100 % des IPREM (7.200 € pro Jahr) für jedes Familienmitglied; private Krankenversicherung ohne Zuzahlungen (oder Formular S1); polizeiliches Führungszeugnis der letzten fünf Jahre (im Vereinigten Königreich ACRO) mit Apostille und beglaubigter Übersetzung; sowie ein ärztliches Attest. Sie erlaubt keine Erwerbstätigkeit in Spanien.
• Visum für Telearbeit („Digital Nomad“): für alle, die aus der Ferne für Unternehmen oder Kunden außerhalb Spaniens arbeiten, mit einem Einkommen von mindestens 200 % des gesetzlichen Mindestlohns (SMI) pro Monat, einem Arbeits- oder Geschäftsverhältnis von mindestens drei Monaten und einer Krankenversicherung. Das Visum gilt bis zu einem Jahr, anschließend kann eine Genehmigung für bis zu drei Jahre beantragt werden.

Ein entscheidender Punkt: Die „Golden Visa“ beim Immobilienkauf wurde am 3. April 2025 abgeschafft; der Kauf eines Hauses berechtigt also nicht mehr zum Aufenthalt in Spanien. Und sobald Sie mit Visum eingereist sind, haben Sie einen Monat Zeit, die TIE (Aufenthaltskarte für Ausländer) mit Termin beim Ausländeramt (Oficina de Extranjería) oder bei der Policía Nacional zu beantragen; an der Costa del Sol sind die Termine schnell vergeben.

Fehler 2: NIE, Steuern und Kaufnebenkosten unterschätzen

Die NIE ist unerlässlich, um zu kaufen, den Vertrag zu unterzeichnen, ein Konto zu eröffnen und Steuern zu zahlen. Man kann sie vorab über das Konsulat beantragen. Viele Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis der Immobilie und werden von den Nebenkosten überrascht: In Andalusien belaufen sich diese bei Gebrauchtimmobilien auf etwa 7,5–8 % des Preises (ITP, die Grunderwerbsteuer beim Kauf von Gebrauchtimmobilien, in Höhe von 7 % plus Notar, Grundbuch und Gestoría) und bei Neubauten auf rund 12 % (IVA, die spanische Mehrwertsteuer, von 10 % plus AJD, die Stempelsteuer, von 1,2 %).

Beachten Sie, dass die ITP auf den höheren von zwei Werten berechnet wird: dem Preis in der Urkunde (escritura, der notariellen Kaufurkunde) oder dem Referenzwert des Catastro (Katasteramt). Für 2027 hat die Junta de Andalucía eine Senkung der allgemeinen ITP auf 6,75 % angekündigt, die jedoch vom Haushalt 2027 abhängt, der noch verabschiedet werden muss.

Weitere Details, die oft vergessen werden: Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und an die Hacienda (Finanzamt) abführen (Modelo 211). Bei einer Finanzierung übernimmt die Bank Notar, Grundbuch, Gestoría und die Steuer auf die Hypothek (Ley 5/2019); Sie tragen die Kosten für das Wertgutachten von etwa 300–600 €. Und als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer müssen Sie jedes Jahr das Modelo 210 (Steuererklärung für fiktive Mieteinnahmen) abgeben, auch wenn Sie nicht vermieten, zusätzlich zur IBI (der jährlichen Grundsteuer) und der Müllgebühr.

Fehler 3: Keinen unabhängigen Anwalt beauftragen und die Unterlagen nicht prüfen

Einen Anwalt zu beauftragen ist nicht verpflichtend, aber üblich, um das Wesentliche zu prüfen: die nota simple des Registro de la Propiedad (Grundbuchauszug mit Eigentümer, Belastungen und Hypotheken), ob Grundbuch und Catastro übereinstimmen, ob keine Rückstände bei der IBI oder bei der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) bestehen, die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) sowie die Legalität von Anbauten oder Pool. Wenn Sie an eine Ferienvermietung denken, prüfen Sie außerdem, ob die Satzung der Eigentümergemeinschaft und die Gemeinde sie erlauben.

Unterzeichnen Sie den Vertrag über die arras (Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrag) nicht und zahlen Sie keine Anzahlung, bevor diese Prüfung abgeschlossen ist. Der Notar beurkundet das Geschäft, führt aber keine vollständige Prüfung der Immobilie für Sie durch. Und stellen Sie sicher, dass der Anwalt vom Verkäufer und vom Bauträger unabhängig ist.

Fehler 4: Den Wohnort nach Urlaubserinnerungen wählen

Ein reizendes Dorf im August kann im Februar ganz anders sein. Denken Sie an den Alltag: Verkehrsanbindung, Krankenhäuser, Schulen und die Fahrzeit zum Flughafen. Die Stadt Málaga bietet Flughafen, AVE (Hochgeschwindigkeitszug), Krankenhäuser, Universität und Leben das ganze Jahr über. Torremolinos, Benalmádena und Fuengirola sind kompakte Städte, die per Cercanías (Nahverkehrszug) mit Málaga und dem Flughafen verbunden sind und große ausländische Gemeinschaften haben.

Mijas vereint ein weißes Bergdorf, Urbanisationen und die Küste von La Cala, mit mehr Quadratmetern fürs gleiche Geld. Marbella und Benahavís bilden den teuersten Markt, mit internationalen Schulen und Golf. Estepona hat viele Neubauten und ist pro Quadratmeter günstiger als Marbella. Manilva und Casares im Westen haben die niedrigsten Preise in unserem Bericht und sind außerhalb der Saison ruhiger.

Unser Rat: Kommen Sie in der Nebensaison, und prüfen Sie Fahrzeiten und Schulen. Die Schulpflicht gilt vom 6. bis zum 16. Lebensjahr; in Andalusien hängt der Platz an einer öffentlichen Schule von Ihrer Adresse (padrón) ab, und die Anträge für das nächste Schuljahr werden im Frühjahr gestellt.

Fehler 5: Gesundheitsversorgung, Meldebescheinigung und Bankkonto vergessen

Die Anmeldung bei der Gemeinde (empadronamiento, Eintrag ins Einwohnermelderegister) erfolgt mit Reisepass oder TIE und dem Mietvertrag oder der escritura; sie öffnet die Tür zur Gesundheitskarte, zur Schule und zu kommunalen Vergünstigungen. Erledigen Sie sie in den ersten Tagen und schieben Sie sie nicht auf.

Bei der Gesundheitsversorgung nutzen Rentner aus dem Vereinigten Königreich oder der EU mit Anspruch auf Leistungen in ihrem Heimatland das Formular S1, das bei der Seguridad Social (Sozialversicherung) registriert wird und Zugang zum öffentlichen Gesundheitssystem gibt; wer in Spanien arbeitet, zahlt Beiträge. Ohne S1 und ohne Arbeit bleibt eine private Versicherung oder das convenio especial (Sonderabkommen), das nach mindestens einem Jahr legalen Aufenthalts und Meldung im padrón möglich ist: 60 € pro Monat bis zum 65. Lebensjahr und 157 € pro Monat ab 65 (Ministerio de Sanidad). Schließlich erleichtert ein spanisches Bankkonto die Lastschrift von IBI, Gemeinschaftskosten und Nebenkosten für Strom, Wasser usw.

Fehler 6: Nicht wissen, wann man steuerlich in Spanien ansässig wird

Sie sind in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringen oder wenn sich der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen hier befindet. In diesem Fall zahlen Sie die IRPF (spanische Einkommensteuer) auf Ihr Welteinkommen, einschließlich Renten und Mieteinnahmen im Ausland, unter Berücksichtigung der Doppelbesteuerungsabkommen.

Ansässige müssen außerdem ihr Vermögen im Ausland (Konten, Wertpapiere, Immobilien) im Modelo 720 angeben, wenn es in einer Kategorie 50.000 € übersteigt. Solange Sie nicht ansässig sind, ist für Ihre Immobilie das Modelo 210 maßgeblich. Lassen Sie sich vor dem Umzug von einem Berater erläutern, wie Ihre Rente und Ihre Einkünfte besteuert werden.

Fehler 7: Zu früh kaufen, ohne vorher in der Gegend zur Miete gewohnt zu haben

Eine Zeit lang zu mieten ist der günstigste Weg zu prüfen, ob eine Gegend zu Ihnen passt. Viele Kunden von EVS PROPERTY GROUP mieten zwischen sechs Monaten und einem Jahr, bevor sie kaufen, um das Viertel im Winter und im Sommer zu erleben. Das ist der Richtwert je Gemeinde:

Die Provinz Málaga liegt bei 18,8 €/m² pro Monat, 6,8 % mehr als vor einem Jahr, und ist nach Madrid und den Balearen die drittteuerste Provinz Spaniens zum Mieten. Beim Verkauf liegt der Median der gesamten Costa del Sol bei 649.000 €, mit 4.744 €/m². Die Mietdaten sind Angebotspreise für Langzeitmieten; die Verkaufsdaten sind Medianwerte aus dem Katalog von EVS PROPERTY GROUP (8.432 Anzeigen).

Rechnen Sie ein „Probejahr“ in einer Wohnung mit 80 m² durch: 12 Monate in Fuengirola kosten rund 16.800 €, in Estepona rund 19.968 € (fast 20.000 €) und in Marbella rund 22.560 €. Der Kauf einer Gebrauchtimmobilie für 549.000 € (der Median in Fuengirola) mit Nebenkosten von 7,5–8 % kostet zwischen 41.000 und 44.000 €, die nicht zurückzuerhalten sind, wenn die Gegend doch nicht die richtige war.

Langzeitmieten an der Küste sind teuer und knapp, beginnen Sie also rechtzeitig mit der Suche. Im Vertrag beträgt die gesetzliche Kaution einen Monat (Art. 36.1 LAU, spanisches Mietgesetz); die zusätzliche Sicherheit darf bei Verträgen von bis zu fünf Jahren zwei Monate nicht überschreiten, und die Maklerhonorare sowie die Kosten für die Vertragsausfertigung dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden (Art. 20.2 LAU).

Fazit: Erst planen, dann kaufen

Fast alle diese Fehler lassen sich mit derselben Reihenfolge vermeiden: den Aufenthalt klären, Kosten und Besteuerung verstehen, sich mit einem unabhängigen Anwalt umgeben, die Gegend durch Mieten kennenlernen und erst dann kaufen. EVS PROPERTY GROUP, Immobilienagentur an der Costa del Sol mit Büro in Benalmádena, unterstützt Neuankömmlinge bei der Wahl der Gegend, bei der Suche nach einer Miet- oder Kaufimmobilie und bei der Abstimmung der NIE mit Notar und Bank. Wenn Sie Ihren Fall besprechen möchten, hören wir Ihnen gern zu.

Häufig gestellte Fragen