De 7 meest voorkomende fouten bij een verhuizing naar Spanje (en bij het kopen van een woning aan de Costa del Sol)

De meest voorkomende fouten bij een verhuizing naar Spanje zijn: te laat de route naar een verblijfsvergunning kiezen, het NIE (Spaans identificatienummer voor buitenlanders) en de aankoopkosten onderschatten, het zonder onafhankelijke advocaat doen, een stad kiezen op basis van vakantieherinneringen, de zorg en het padrón (inschrijving in het gemeentelijk bevolkingsregister) vergeten, niet weten wanneer je fiscaal inwoner wordt en kopen zonder eerst te hebben gehuurd. We bespreken ze alle zeven, met cijfers van de Costa del Sol per november 2026.

Dit is wat je moet weten voordat je naar Spanje verhuist, maar dit artikel is een algemene gids en vervangt geen advocaat gespecialiseerd in vreemdelingenrecht of belastingadviseur. De huurgegevens komen uit het prijzenrapport van idealista van oktober 2026 en de verkoopgegevens uit het marktrapport van EVS PROPERTY GROUP van november 2026.

Fout 1: verhuizen of kopen zonder de route naar een verblijfsvergunning te hebben gekozen

Ben je burger van de EU, de EER of Zwitserland, dan heb je geen visum nodig. Blijf je langer dan drie maanden, dan moet je binnen drie maanden na aankomst persoonlijk het registratiecertificaat voor EU-burgers (formulier EX-18) aanvragen. Dat document bevat je NIE en je moet kunnen aantonen dat je in Spanje werkt of over voldoende middelen en een ziektekostenverzekering beschikt.

Voor Britten (sinds 2021) en andere onderdanen van derde landen geldt zonder visum een limiet van 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in de hele Schengenzone, en een eigen woning verlengt die termijn niet. Het visum vraag je aan bij het Spaanse consulaat in je land van verblijf, vóórdat je reist. Dit zijn de meest gebruikte routes:

• Residencia no lucrativa (verblijfsvergunning zonder arbeid): inkomsten van 400% van de IPREM (Spaanse referentie-indicator voor inkomens), in 2026 ongeveer € 28.800 per jaar per aanvrager, plus 100% van de IPREM (€ 7.200 per jaar) voor elk gezinslid; een particuliere ziektekostenverzekering zonder eigen bijdragen (of formulier S1); een verklaring van geen bezwaar uit het strafregister van de afgelopen vijf jaar (in het Verenigd Koninkrijk: ACRO) met apostille en beëdigde vertaling; en een medische verklaring. Werken in Spanje is hiermee niet toegestaan.
• Telewerkvisum («digitale nomade»): voor wie op afstand werkt voor bedrijven of klanten buiten Spanje, met een inkomen van minstens 200% van het minimumloon (SMI) per maand, een arbeids- of zakelijke relatie van minstens drie maanden en een ziektekostenverzekering. Het visum geldt maximaal een jaar; daarna kan een vergunning van maximaal drie jaar worden verkregen.

Een belangrijk punt: het «golden visa» voor de aankoop van een woning is op 3 april 2025 afgeschaft, dus een huis kopen geeft geen recht meer op verblijf in Spanje. En als je met een visum aankomt, heb je één maand om de TIE (verblijfskaart voor buitenlanders) aan te vragen met een afspraak bij de Oficina de Extranjería of de Policía Nacional; aan de Costa del Sol zijn de afspraken snel uitverkocht.

Fout 2: het NIE, de belastingen en de aankoopkosten onderschatten

Het NIE is onmisbaar om te kopen, een contract te tekenen, een rekening te openen en belasting te betalen. Je kunt het vooraf aanvragen via het consulaat. Veel kopers rekenen alleen met de prijs van de woning en schrikken van de kosten: in Andalucía komt daar bij een bestaande woning ongeveer 7,5–8% van de prijs bovenop (ITP, de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen, van 7% plus notaris, kadaster en gestoría, het administratiekantoor dat de formaliteiten regelt) en bij nieuwbouw circa 12% (IVA, de btw, van 10% plus AJD, zegelrecht, van 1,2%).

Houd er rekening mee dat de ITP wordt berekend over de hoogste van twee waarden: de prijs in de escritura (notariële akte) of de referentiewaarde van het Catastro (Spaans kadaster). Voor 2027 heeft de Junta de Andalucía een verlaging van de algemene ITP naar 6,75% aangekondigd, maar die hangt af van de begroting van 2027, die nog moet worden goedgekeurd.

Andere details die vaak worden vergeten: als de verkoper geen inwoner van Spanje is, moet de koper 3% van de prijs inhouden en afdragen aan Hacienda, de Spaanse belastingdienst (modelo 211). Bij een hypotheek betaalt de bank notaris, kadaster, gestoría en de hypotheekbelasting (Ley 5/2019), en betaal jij de taxatie van ongeveer € 300–600. En als niet-ingezeten eigenaar moet je elk jaar het modelo 210 (renta imputada, een fictief inkomen uit je woning) indienen, ook als je niet verhuurt, naast de IBI (jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting) en de afvalheffing.

Fout 3: geen onafhankelijke advocaat inschakelen en de documentatie niet laten controleren

Een advocaat inschakelen is niet verplicht, maar het is gebruikelijk om het belangrijkste te laten nakijken: de nota simple (uittreksel uit het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister, met eigenaar, lasten en hypotheken), of Registro en Catastro overeenkomen, of er geen schulden zijn aan IBI of aan de comunidad de propietarios (vereniging van eigenaars), de licencia de primera ocupación (bewoningsvergunning) en de legaliteit van uitbreidingen of het zwembad. Denk je aan toeristische verhuur, controleer dan ook of de statuten van de comunidad en de gemeente dit toestaan.

Teken geen contrato de arras (aanbetalings- of reserveringscontract) en betaal geen borg vóór deze controle. De notaris verleent authenticiteit aan de transactie, maar doet voor jou geen volledig onderzoek naar het pand. En zorg dat de advocaat onafhankelijk is van de verkoper en de projectontwikkelaar.

Fout 4: een stad kiezen op basis van vakantieherinneringen

Een charmant dorp in augustus kan in februari heel anders zijn. Denk aan het dagelijks leven: vervoer, ziekenhuizen, scholen en de reistijd naar de luchthaven. Málaga stad biedt luchthaven, AVE (hogesnelheidstrein), ziekenhuizen, universiteit en het hele jaar leven. Torremolinos, Benalmádena en Fuengirola zijn compacte steden, met Málaga en de luchthaven verbonden via Cercanías (forenzentrein) en met grote buitenlandse gemeenschappen.

Mijas combineert een wit bergdorp, urbanisaties en de kust van La Cala, met meer vierkante meters voor hetzelfde geld. Marbella en Benahavís vormen de duurste markt, met internationale scholen en golf. Estepona heeft veel nieuwbouw en is per vierkante meter goedkoper dan Marbella. Manilva en Casares, in het westen, hebben de laagste prijzen in ons rapport en zijn buiten het seizoen rustiger.

Ons advies: kom in het laagseizoen en controleer reistijden en scholen. De leerplicht loopt van 6 tot 16 jaar; in Andalucía hangt de plaats op een openbare school af van je adres (padrón) en worden de aanvragen voor het volgende schooljaar in het voorjaar ingediend.

Fout 5: de zorg, het padrón en de bankrekening vergeten

De inschrijving in het padrón bij de gemeente gebeurt met paspoort of TIE en het huurcontract of de escritura, en geeft toegang tot de zorgpas, de school en gemeentelijke voordelen. Doe dit in de eerste dagen; stel het niet uit.

Wat de zorg betreft: gepensioneerden uit het Verenigd Koninkrijk of de EU die in hun eigen land recht hebben op zorg, gebruiken het formulier S1, dat wordt geregistreerd bij de Seguridad Social (Spaanse sociale zekerheid) en toegang geeft tot de openbare gezondheidszorg; wie in Spanje werkt, draagt premie af. Zonder S1 en zonder werk is de optie een particuliere verzekering of het convenio especial (bijzondere overeenkomst), beschikbaar na minstens een jaar legaal verblijf en inschrijving in het padrón: € 60 per maand tot 65 jaar en € 157 per maand vanaf 65 jaar (Ministerio de Sanidad). Tot slot maakt een Spaanse bankrekening het makkelijker om IBI, servicekosten van de comunidad en nutsvoorzieningen via automatische incasso te betalen.

Fout 6: niet weten wanneer je fiscaal inwoner wordt

Je bent fiscaal inwoner als je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft of als het centrum van je economische belangen hier ligt. In dat geval betaal je IRPF (Spaanse inkomstenbelasting) over je wereldwijde inkomen, inclusief pensioenen en huurinkomsten in het buitenland, met inachtneming van de verdragen ter voorkoming van dubbele belasting.

Inwoners moeten bovendien hun bezittingen in het buitenland (rekeningen, effecten, onroerend goed) aangeven in het modelo 720 als ze in een van de categorieën meer dan € 50.000 bedragen. Zolang je niet-ingezetene blijft, geldt voor je woning het modelo 210. Raadpleeg voordat je verhuist een adviseur over hoe je pensioen en inkomsten belast zullen worden.

Fout 7: te vroeg kopen, zonder eerst in de regio te hebben gehuurd

Een tijdje huren is de goedkoopste manier om te controleren of een regio bij je past. Veel klanten van EVS PROPERTY GROUP huren tussen zes maanden en een jaar voordat ze kopen, om de wijk in winter en zomer te zien. Dit is de referentie per gemeente:

De provincie Málaga komt uit op € 18,8/m² per maand, 6,8% meer dan een jaar geleden, en is na Madrid en de Balearen de derde duurste van Spanje om te huren. Bij verkoop bedraagt de mediaan voor de hele Costa del Sol € 649.000, met € 4.744/m². De huurgegevens zijn vraagprijzen voor langetermijnverhuur; de verkoopgegevens zijn medianen van het aanbod van EVS (8.432 advertenties).

Maak de rekening van een «proefjaar» in een appartement van 80 m²: 12 maanden in Fuengirola kosten ongeveer € 16.800, in Estepona ongeveer € 19.968 (bijna € 20.000) en in Marbella ongeveer € 22.560. Een bestaande woning van € 549.000 (de mediaan van Fuengirola) kopen met kosten van 7,5–8% kost tussen € 41.000 en € 44.000, en die krijg je niet terug als de regio niets voor je bleek te zijn.

Langdurige huur aan de kust is duur en schaars, dus begin op tijd met zoeken. In het contract bedraagt de wettelijke borg één maand (art. 36.1 LAU, de Spaanse huurwet); de aanvullende garantie mag bij contracten tot vijf jaar niet meer bedragen dan twee maanden, en de bemiddelingskosten van het makelaarskantoor en de kosten van het opmaken van het contract mogen niet op de huurder worden afgewenteld (art. 20.2 LAU).

Conclusie: eerst plannen, dan kopen

Bijna al deze fouten voorkom je met dezelfde volgorde: het verblijf regelen, de kosten en de fiscaliteit begrijpen, een onafhankelijke advocaat aan je zijde hebben, de regio leren kennen door te huren en pas dan kopen. EVS PROPERTY GROUP, makelaar aan de Costa del Sol met kantoor in Benalmádena, helpt wie verhuist bij het kiezen van een regio, het vinden van een huur- of koopwoning en het coördineren van het NIE met notaris en bank. Wil je je situatie bespreken, dan luisteren we graag naar je.

Veelgestelde vragen