I 7 errori più comuni quando ci si trasferisce in Spagna (e quando si compra casa sulla Costa del Sol)

Gli errori più frequenti quando ci si trasferisce in Spagna sono: scegliere tardi il percorso verso la residenza, sottovalutare il NIE (Número de Identificación de Extranjero, il codice di identificazione per stranieri) e i costi di acquisto, rinunciare a un avvocato indipendente, scegliere la città in base ai ricordi delle vacanze, dimenticare sanità e padrón (l’iscrizione all’anagrafe comunale), non sapere quando si diventa residenti fiscali e comprare senza aver prima vissuto in affitto. Te li spieghiamo tutti e sette, con le cifre della Costa del Sol a novembre 2026.

È quello che conviene sapere prima di trasferirsi in Spagna, ma questo articolo è una guida generale e non sostituisce un avvocato specializzato in diritto dell’immigrazione né un consulente fiscale. I dati sugli affitti provengono dal rapporto sui prezzi di idealista di ottobre 2026 e quelli sulle vendite dal report di mercato di EVS PROPERTY GROUP di novembre 2026.

Errore 1: trasferirsi o comprare senza aver scelto il percorso verso la residenza

Se sei cittadino dell’UE, del SEE o della Svizzera, non ti serve il visto. Se intendi rimanere più di tre mesi, devi ottenere di persona il certificato di registrazione di cittadino dell’UE (modulo EX-18) entro tre mesi dal tuo arrivo. Questo documento include il tuo NIE e dovrai dimostrare di lavorare in Spagna oppure di disporre di risorse sufficienti e di un’assicurazione sanitaria.

Per i britannici (dal 2021) e per gli altri cittadini di paesi terzi, il limite senza visto è di 90 giorni in qualsiasi periodo di 180 giorni in tutto lo spazio Schengen, e possedere una casa di proprietà non lo estende. Il visto si richiede al consolato di Spagna del paese di residenza prima di partire. Queste sono le vie più comuni:

• Residenza non lucrativa: redditi pari al 400% dell’IPREM (l’indicatore pubblico di reddito a effetti multipli), circa 28.800 € l’anno per richiedente nel 2026, più il 100% dell’IPREM (7.200 € l’anno) per ogni familiare; assicurazione sanitaria privata senza copagamenti (o modulo S1); certificato dei carichi penali degli ultimi cinque anni (nel Regno Unito, ACRO) con apostille e traduzione giurata; e certificato medico. Non consente di lavorare in Spagna.
• Visto per telelavoro («nomade digitale»): per chi lavora da remoto per aziende o clienti fuori dalla Spagna, con un reddito mensile di almeno il 200% del salario minimo (SMI), un rapporto di lavoro o commerciale di almeno tre mesi e un’assicurazione sanitaria. Il visto dura fino a un anno e successivamente si può ottenere un’autorizzazione fino a tre anni.

Un punto fondamentale: la «golden visa» per l’acquisto di immobili è stata soppressa il 3 aprile 2025, quindi comprare una casa non dà più diritto a risiedere in Spagna. E una volta arrivato con il visto, hai un mese per richiedere la TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero, la carta di identità per stranieri) su appuntamento presso l’Oficina de Extranjería o la Policía Nacional; sulla Costa del Sol gli appuntamenti si esauriscono subito.

Errore 2: sottovalutare il NIE, le imposte e le spese di acquisto

Il NIE è indispensabile per comprare, firmare il contratto, aprire un conto e pagare le imposte. Si può richiedere in anticipo tramite il consolato. Molti acquirenti calcolano solo il prezzo dell’immobile e restano sorpresi dalle spese: in Andalusia, l’abitazione di seconda mano comporta circa il 7,5–8% del prezzo (ITP del 7%, cioè l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’imposta sul trasferimento degli immobili usati, più notaio, registro e gestoría, lo studio che si occupa delle pratiche amministrative) e la nuova costruzione circa il 12% (IVA, l’imposta sul valore aggiunto, del 10% più AJD, l’Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, l’imposta sugli atti giuridici documentati, dell’1,2%).

Tieni presente che l’ITP si calcola sul maggiore tra due valori: il prezzo indicato nella escritura (l’atto notarile) o il valore di riferimento del Catastro (il catasto). Per il 2027, la Junta de Andalucía ha annunciato una riduzione dell’ITP generale al 6,75%, ma dipende dai bilanci del 2027, che devono ancora essere approvati.

Altri dettagli che si dimenticano: se il venditore non è residente, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo a Hacienda (l’Agenzia delle Entrate spagnola) con il modello 211. Con un mutuo, la banca paga notaio, registro, gestoría e l’imposta sull’ipoteca (Ley 5/2019), e tu paghi la perizia, di circa 300–600 €. E, se sei proprietario non residente, ogni anno dovrai presentare il modello 210 (reddito imputato), anche se non affitti, oltre all’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’imposta municipale sugli immobili) e alla tassa sui rifiuti.

Errore 3: non assumere un avvocato indipendente né verificare la documentazione

Assumere un avvocato non è obbligatorio, ma è la prassi per controllare ciò che conta: la nota simple (visura) del Registro de la Propiedad (il registro immobiliare), con titolare, gravami e ipoteche; che Registro e Catastro coincidano; che non ci siano debiti di IBI né della comunidad de propietarios (il condominio); la licenza di prima occupazione e la legalità di ampliamenti o piscina. Se pensi all’affitto turistico, verifica anche che lo consentano lo statuto della comunidad e il comune.

Non firmare il contratto di arras (caparra) né versare un deposito prima di questa verifica. Il notaio attesta l’operazione, ma non svolge per te uno studio completo dell’immobile. E assicurati che l’avvocato sia indipendente dal venditore e dal promotore.

Errore 4: scegliere la città in base ai ricordi delle vacanze

Un paese incantevole in agosto può essere molto diverso a febbraio. Pensa alla vita quotidiana: trasporti, ospedali, scuole e tempo di percorrenza fino all’aeroporto. Málaga capitale offre aeroporto, AVE (l’alta velocità), ospedali, università e vita tutto l’anno. Torremolinos, Benalmádena e Fuengirola sono città compatte, collegate con Málaga e con l’aeroporto dai treni Cercanías (i treni regionali) e con grandi comunità straniere.

Mijas unisce borgo bianco di montagna, urbanizzazioni e la costa di La Cala, con più metri quadrati a parità di prezzo. Marbella e Benahavís sono il mercato più caro, con scuole internazionali e golf. Estepona ha molte nuove costruzioni ed è più economica di Marbella al metro quadrato. Manilva e Casares, a ovest, hanno i prezzi più bassi del nostro report e sono più tranquille fuori stagione.

Il nostro consiglio: vieni in bassa stagione e verifica tempi di viaggio e scuole. L’istruzione obbligatoria va dai 6 ai 16 anni; in Andalusia, il posto in una scuola pubblica dipende dal tuo indirizzo (padrón) e le domande per l’anno scolastico successivo si presentano in primavera.

Errore 5: dimenticare la sanità, il padrón e il conto bancario

L’iscrizione all’anagrafe del comune (empadronamiento) si fa con passaporto o TIE e il contratto di affitto o la escritura, e apre la porta alla tessera sanitaria, alla scuola e ai vantaggi comunali. Falla nei primi giorni; non lasciarla per ultima.

Per la sanità, i pensionati del Regno Unito o dell’UE con diritto all’assistenza nel proprio paese usano il modulo S1, che si registra presso la Seguridad Social (la previdenza sociale spagnola) e dà accesso alla sanità pubblica; chi lavora in Spagna versa i contributi. Senza S1 e senza lavoro, l’opzione è un’assicurazione privata o il convenio especial (convenzione speciale per l’assistenza sanitaria), disponibile dopo almeno un anno di residenza legale e padrón: 60 € al mese fino ai 65 anni e 157 € al mese dai 65 anni (Ministerio de Sanidad). Infine, un conto bancario spagnolo semplifica l’addebito diretto di IBI, comunidad e utenze.

Errore 6: non sapere quando si diventa residenti fiscali

Sei residente fiscale se trascorri più di 183 giorni all’anno in Spagna o se il centro dei tuoi interessi economici è qui. In tal caso paghi l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l’imposta sul reddito delle persone fisiche) sul tuo reddito mondiale, comprese pensioni e affitti all’estero, tenendo conto delle convenzioni per evitare la doppia imposizione.

I residenti devono inoltre dichiarare i propri beni all’estero (conti, titoli, immobili) con il modello 720 se in qualche categoria superano i 50.000 €. Finché rimani non residente, ciò che ti spetta è il modello 210 per la tua abitazione. Prima di trasferirti, consulta un consulente su come saranno tassati la tua pensione e i tuoi redditi.

Errore 7: comprare troppo presto, senza aver prima affittato nella zona

Affittare per un periodo è il modo più economico per verificare se una zona fa per te. Molti clienti di EVS PROPERTY GROUP affittano da sei mesi a un anno prima di comprare, per vedere il quartiere in inverno e in estate. Ecco il riferimento per comune:

La provincia di Málaga si attesta a 18,8 €/m² al mese, il 6,8% in più rispetto a un anno fa, ed è la terza più cara di Spagna per affittare, dopo Madrid e le Baleari. Per le vendite, la mediana dell’intera Costa del Sol è di 649.000 €, con 4.744 €/m². I dati sugli affitti sono prezzi di offerta di lunga durata; quelli sulle vendite, mediane del catalogo di EVS (8.432 annunci).

Fai il conto di un «anno di prova» in un appartamento di 80 m²: 12 mesi a Fuengirola costano circa 16.800 €, a Estepona circa 19.968 € (quasi 20.000 €) e a Marbella circa 22.560 €. Comprare un’abitazione di seconda mano da 549.000 € (la mediana di Fuengirola) con spese del 7,5–8% costa tra 41.000 e 44.000 €, che non si recuperano se la zona non era quella giusta per te.

L’affitto a lungo termine sulla costa è caro e scarso, quindi inizia a cercare per tempo. Nel contratto, il deposito cauzionale legale è di una mensilità (art. 36.1 LAU, la Ley de Arrendamientos Urbanos); la garanzia aggiuntiva non può superare due mensilità nei contratti fino a cinque anni, e gli onorari dell’agenzia e le spese di formalizzazione del contratto non possono essere addebitati all’inquilino (art. 20.2 LAU).

Conclusione: pianifica prima, compra dopo

Quasi tutti questi errori si evitano seguendo lo stesso ordine: risolvere la residenza, capire i costi e la fiscalità, affidarti a un avvocato indipendente, conoscere la zona vivendoci in affitto e solo allora comprare. In EVS PROPERTY GROUP, agenzia della Costa del Sol con sede a Benalmádena, aiutiamo chi si trasferisce a scegliere la zona, a trovare casa in affitto o in vendita e a coordinare il NIE con notaio e banca. Se vuoi parlarci del tuo caso, saremo lieti di ascoltarti.

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