Cuando un contrato de vivienda vence y el inquilino sigue en el piso pagando cada mes sin que nadie se oponga, se produce la tácita reconducción del alquiler, y el Real Decreto-ley 29/2026 también la alcanza. El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años y, sin un nuevo acuerdo, la renta no puede subir más de un 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027.
Es una situación muy frecuente en contratos antiguos que ya agotaron sus prórrogas legales. Por eso conviene que propietarios, inquilinos e inversores sepan qué dice exactamente el decreto, que entró en vigor el 8 de octubre de 2026, y qué dudas siguen abiertas.
¿Qué es la tácita reconducción en un contrato de alquiler?
La regula el artículo 1566 del Código Civil. Si al terminar el contrato el inquilino permanece quince días en la vivienda con la conformidad del propietario y sin que este le haya requerido la salida, se entiende que hay un nuevo arrendamiento.
No es una simple prolongación del contrato anterior, sino un contrato nuevo que mantiene sus condiciones con dos excepciones importantes. La duración pasa a ser la del periodo de pago de la renta, normalmente mensual, según el artículo 1581. Y las garantías que dio un tercero, como un avalista, no se trasladan al nuevo contrato, según el artículo 1567.
¿Puede el inquilino pedir la prórroga extraordinaria del decreto 29/2026?
Sí. La disposición final quinta del decreto menciona expresamente tres situaciones: que termine la prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes del 31 de diciembre de 2028, que termine la prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2, o que termine el periodo de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
La prórroga no es automática. Estos son los requisitos que fija el texto publicado en el BOE:
- Contrato de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y vigente el 8 de octubre de 2026.
- Inquilino al corriente de pago y que lo haya estado mes a mes durante los ocho meses anteriores.
- Solicitud expresa del inquilino al propietario.
- Prórroga por plazos anuales, hasta un máximo de dos años, con los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
El propietario debe aceptarla salvo en tres casos: que las partes hayan pactado otras condiciones, que se haya firmado un contrato nuevo, o que haya comunicado en los plazos del artículo 9.3 que necesita la vivienda para él o un familiar, con causa real y acreditada, aunque esa posibilidad no figurara en el contrato. Tampoco se aplica si ambas partes acuerdan renovar o firmar un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.
¿Siguen valiendo las solicitudes hechas con el decreto 8/2026?
El Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, ya preveía una prórroga extraordinaria. La disposición transitoria primera del nuevo decreto da por válidas las solicitudes presentadas mientras estuvo en vigor, sin necesidad de repetirlas, y añade que cualquier prórroga posterior se regirá por las reglas del 29/2026.
El abogado José Ramón Zurdo, de la Agencia Negociadora del Alquiler, sostiene en idealista que esa convalidación no amplía a posteriori el alcance del decreto anterior. Si un contrato en tácita reconducción quedaba fuera del 8/2026, la solicitud hecha entonces probablemente no sirve, pero el inquilino puede pedir ahora la prórroga del 29/2026 si cumple los requisitos. Lo prudente es hacer una solicitud nueva y por escrito, por ejemplo mediante burofax.
| Situación del contrato | Qué prevé el decreto 29/2026 |
|---|---|
| Termina la prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) antes del 31/12/2028 | Prórroga extraordinaria a petición del inquilino, hasta 2 años |
| Termina la prórroga tácita (arts. 10.1 y 10.2 LAU) | La misma prórroga extraordinaria, hasta 2 años |
| Termina un periodo de tácita reconducción (art. 1566 CC) | La misma prórroga extraordinaria, hasta 2 años |
| Vivienda en zona tensionada declarada | Se aplica con preferencia la prórroga del art. 10.3 LAU, hasta 3 años |
| Actualización anual entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027 | Sin nuevo acuerdo, máximo un 2 %; ninguna subida si la renta supera el índice de referencia |
¿Cuánto puede subir la renta en un contrato en tácita reconducción?
La disposición final sexta limita las actualizaciones anuales que caigan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el valor máximo del índice estatal de referencia, el Serpavi, no puede subir nada. En los demás casos sube lo que se pacte de nuevo y, a falta de acuerdo, como máximo un 2 %.
Como el contrato en tácita reconducción conserva las condiciones del original, también conserva su cláusula de actualización, si la tenía. Por eso el límite le afecta igual que a cualquier otro alquiler de vivienda. Si el contrato no preveía ninguna actualización, la renta no puede subir, porque el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite actualizarla en los términos pactados.
Un ejemplo con una renta de 1.200 euros al mes y una cláusula ligada a un IPC del 3 %:
| Escenario | Renta mensual tras la actualización |
|---|---|
| Sin el decreto (IPC del 3 %) | 1.236 € |
| Con el decreto y sin nuevo acuerdo (tope del 2 %) | 1.224 € |
| Renta por encima del índice de referencia | 1.200 € |
¿Qué significa para propietarios e inversores en la Costa del Sol?
En Málaga, Marbella o Fuengirola hay muchos pisos alquilados con contratos firmados hace años que hoy funcionan mes a mes. Hasta ahora, el propietario podía poner fin a esa relación al terminar un periodo mensual con el aviso oportuno. Con el decreto, si el inquilino lo pide y cumple los requisitos, tendrá que aceptar hasta dos años más con la misma renta y condiciones, salvo que necesite la vivienda o lleguen a otro acuerdo.
La provincia de Málaga no está declarada zona tensionada, así que aquí no entra en juego la prórroga de tres años del artículo 10.3. Antes de mover ficha, conviene revisar estos puntos:
- Si el contrato está en tácita reconducción y desde cuándo.
- Si había avalista, porque su garantía no pasa al contrato nuevo.
- Si la renta actual supera el valor del Serpavi para su vivienda.
- Si de verdad necesita la vivienda y puede acreditarlo en los plazos del artículo 9.3.
- Si va a comprar un piso con inquilino, qué contrato tiene y en qué situación está.
Para el comprador o inversor, un piso con inquilino en tácita reconducción ya no es una vivienda que pueda quedar libre en uno o dos meses. Hay que contar con hasta dos años más de contrato y con una renta prácticamente congelada al calcular la rentabilidad.
Lo esencial
El decreto 29/2026 no cambia las reglas civiles de la tácita reconducción, pero sí sus efectos: abre a estos contratos la prórroga extraordinaria y les aplica el tope del 2 %. Debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso, con la votación prevista para el 12 de noviembre, y si no lo es dejará de aplicarse, así que conviene seguir la votación. Si tiene un piso alquilado en la Costa del Sol o piensa comprar uno con inquilino, en EVS Property Group podemos ayudarle a valorar cómo le afecta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la tácita reconducción en un contrato de alquiler?
Es el nuevo arrendamiento que surge cuando, terminado el contrato, el inquilino sigue quince días en la vivienda con la conformidad del propietario y sin requerimiento para que se vaya. Mantiene las condiciones del anterior, salvo la duración y las garantías de terceros.
¿Se aplica la prórroga de dos años si el contrato está en tácita reconducción?
Sí, el decreto 29/2026 la menciona expresamente, siempre que se trate de vivienda habitual, el contrato estuviera vigente el 8 de octubre de 2026 y el inquilino esté al corriente de pago desde hace al menos ocho meses. Debe pedirla el inquilino.
¿Cuánto puedo subir el alquiler si el contrato se ha prorrogado tácitamente?
Si la actualización cae antes del 31 de diciembre de 2027 y no hay nuevo acuerdo, como máximo un 2 %. Si la renta supera el índice de referencia, nada.
¿Sigue valiendo el aval si el contrato está en tácita reconducción?
No necesariamente. Según el artículo 1567 del Código Civil, las garantías que dio un tercero para el contrato original no se extienden al nuevo, así que conviene renovar el aval por escrito.
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