Les 7 erreurs les plus courantes en s'installant en Espagne (et en achetant un logement sur la Costa del Sol)

Les erreurs les plus courantes lorsqu’on s’installe en Espagne sont les suivantes : choisir trop tard la voie d’accès à la résidence, sous-estimer le NIE (numéro d’identification des étrangers) et les coûts d’achat, se passer d’un avocat indépendant, choisir sa ville d’après ses souvenirs de vacances, oublier la santé et le padrón (registre municipal des habitants), ne pas savoir à partir de quand on devient résident fiscal et acheter sans avoir d’abord vécu en location. Nous détaillons ces sept erreurs, avec les chiffres de la Costa del Sol à novembre 2026.

C’est ce qu’il faut savoir avant de s’installer en Espagne, mais cet article est un guide général et ne remplace ni un avocat spécialisé en droit des étrangers ni un conseiller fiscal. Les données de location proviennent du rapport de prix d’idealista d’octobre 2026 et celles de vente, du rapport de marché d’EVS PROPERTY GROUP de novembre 2026.

Erreur 1 : s’installer ou acheter sans avoir choisi la voie d’accès à la résidence

Si vous êtes citoyen de l’UE, de l’EEE ou de Suisse, vous n’avez pas besoin de visa. Si vous comptez rester plus de trois mois, vous devez obtenir en personne le certificat d’enregistrement de citoyen de l’UE (formulaire EX-18) dans les trois mois suivant votre arrivée. Ce document inclut votre NIE, et vous devrez justifier que vous travaillez en Espagne ou que vous disposez de ressources suffisantes et d’une assurance maladie.

Pour les Britanniques (depuis 2021) et les autres ressortissants de pays tiers, la limite sans visa est de 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’ensemble de l’espace Schengen, et posséder un bien immobilier ne la prolonge pas. Le visa se demande au consulat d’Espagne du pays de résidence avant le départ. Voici les voies les plus courantes :

• Résidence non lucrative : revenus de 400 % de l’IPREM (indice public de revenus de référence), soit environ 28 800 € par an et par demandeur en 2026, plus 100 % de l’IPREM (7 200 € par an) par membre de la famille ; assurance maladie privée sans quote-part à payer (ou formulaire S1) ; casier judiciaire des cinq dernières années (au Royaume-Uni, ACRO) apostillé et accompagné d’une traduction assermentée ; et certificat médical. Elle ne permet pas de travailler en Espagne.
• Visa de télétravail (« nomade numérique ») : pour ceux qui travaillent à distance pour des entreprises ou des clients situés hors d’Espagne, avec des revenus d’au moins 200 % du salaire minimum (SMI) par mois, une relation de travail ou commerciale d’au moins trois mois et une assurance maladie. Le visa dure jusqu’à un an, puis il est possible d’obtenir une autorisation allant jusqu’à trois ans.

Un point clé : le « golden visa » par achat de logement a été supprimé le 3 avril 2025, de sorte qu’acheter une maison ne donne plus droit à résider en Espagne. Et une fois arrivé avec un visa, vous disposez d’un mois pour demander la TIE (carte d’identité d’étranger) sur rendez-vous auprès de l’Oficina de Extranjería ou de la Policía Nacional ; sur la Costa del Sol, les rendez-vous partent très vite.

Erreur 2 : sous-estimer le NIE, les impôts et les frais d’achat

Le NIE est indispensable pour acheter, signer le contrat, ouvrir un compte et payer des impôts. Il peut être demandé à l’avance par l’intermédiaire du consulat. Beaucoup d’acheteurs ne calculent que le prix du bien et ont une mauvaise surprise avec les frais : en Andalousie, un logement ancien représente environ 7,5–8 % du prix (ITP, impôt sur les transmissions patrimoniales, de 7 %, plus notaire, registre et gestoría, cabinet de formalités) et un logement neuf, environ 12 % (IVA, la TVA espagnole, de 10 %, plus AJD, impôt sur les actes juridiques documentés, de 1,2 %).

Notez que l’ITP se calcule sur la plus élevée de deux valeurs : le prix figurant dans l’escritura (acte de vente notarié) ou la valeur de référence du Catastro (cadastre). Pour 2027, la Junta de Andalucía a annoncé une baisse de l’ITP général à 6,75 %, mais elle dépend du budget 2027, qui doit encore être approuvé.

Autres détails que l’on oublie : si le vendeur n’est pas résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à l’administration fiscale (Hacienda) avec le modèle 211. Avec un prêt hypothécaire, la banque paie le notaire, le registre, la gestoría et l’impôt sur l’hypothèque (Ley 5/2019), et vous réglez l’expertise, d’environ 300–600 €. Et en tant que propriétaire non résident, vous devrez chaque année présenter le modèle 210 (revenu imputé), même si vous ne louez pas, en plus de l’IBI (taxe foncière) et de la taxe d’enlèvement des ordures.

Erreur 3 : ne pas engager d’avocat indépendant ni vérifier la documentation

Engager un avocat n’est pas obligatoire, mais c’est l’usage pour vérifier l’essentiel : la nota simple (extrait du Registro de la Propiedad, le registre foncier : titulaire, charges et hypothèques), la concordance entre le Registro et le Catastro, l’absence de dettes d’IBI ou de la comunidad de propietarios (copropriété), la licence de première occupation et la légalité des extensions ou de la piscine. Si vous envisagez la location touristique, vérifiez aussi que les statuts de la comunidad et la mairie l’autorisent.

Ne signez pas le contrat d’arras (contrat d’arrhes, assorti d’un acompte) et ne versez aucun acompte avant cette vérification. Le notaire authentifie l’opération, mais il n’effectue pas pour vous une étude complète du bien. Et assurez-vous que l’avocat est indépendant du vendeur et du promoteur.

Erreur 4 : choisir sa ville d’après ses souvenirs de vacances

Un village charmant en août peut être très différent en février. Pensez à la vie quotidienne : transports, hôpitaux, écoles et temps de trajet jusqu’à l’aéroport. Málaga capitale offre aéroport, AVE (train à grande vitesse), hôpitaux, université et une vie animée toute l’année. Torremolinos, Benalmádena et Fuengirola sont des villes compactes, reliées à Málaga et à l’aéroport par les Cercanías (trains de banlieue) et dotées de grandes communautés étrangères.

Mijas associe village blanc de montagne, urbanisations et côte de La Cala, avec plus de mètres carrés pour le même budget. Marbella et Benahavís constituent le marché le plus cher, avec des écoles internationales et du golf. Estepona compte beaucoup de logements neufs et reste moins chère que Marbella au mètre carré. Manilva et Casares, à l’ouest, affichent les prix les plus bas de notre rapport et sont plus tranquilles hors saison.

Notre conseil : venez en basse saison et vérifiez les temps de trajet et les écoles. La scolarité obligatoire va de 6 à 16 ans ; en Andalousie, la place dans une école publique dépend de votre adresse (padrón) et les demandes pour l’année scolaire suivante se déposent au printemps.

Erreur 5 : oublier la santé, le padrón et le compte bancaire

L’inscription au padrón à la mairie se fait avec le passeport ou la TIE et le contrat de location ou l’escritura, et ouvre la porte à la carte de santé, à l’école et à des avantages municipaux. Faites-la dès les premiers jours ; ne la laissez pas pour la fin.

Côté santé, les retraités du Royaume-Uni ou de l’UE ayant droit à l’assistance dans leur pays utilisent le formulaire S1, qui s’enregistre auprès de la Seguridad Social et donne accès à la santé publique ; ceux qui travaillent en Espagne cotisent. Sans S1 et sans emploi, l’option est une assurance privée ou le convenio especial (convention spéciale), disponible après au moins un an de résidence légale et d’inscription au padrón : 60 € par mois jusqu’à 65 ans et 157 € par mois à partir de 65 ans (Ministerio de Sanidad). Enfin, un compte bancaire espagnol facilite la domiciliation de l’IBI, des charges de copropriété et des fournitures.

Erreur 6 : ne pas savoir quand on devient résident fiscal

Vous êtes résident fiscal si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne ou si votre centre d’intérêts économiques s’y trouve. Dans ce cas, vous êtes imposé à l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques) sur votre revenu mondial, y compris les pensions et les loyers perçus à l’étranger, compte tenu des conventions visant à éviter la double imposition.

Les résidents doivent en outre déclarer leurs biens à l’étranger (comptes, valeurs, immeubles) avec le modèle 720 si, dans une catégorie quelconque, ils dépassent 50 000 €. Tant que vous restez non résident, ce qui vous incombe est le modèle 210 pour votre logement. Avant de déménager, consultez un conseiller pour savoir comment seront imposées votre pension et vos revenus.

Erreur 7 : acheter trop tôt, sans avoir d’abord loué dans la zone

Louer pendant un temps est la façon la moins chère de vérifier si une zone vous convient. Beaucoup de clients d’EVS PROPERTY GROUP louent entre six mois et un an avant d’acheter, afin de voir le quartier en hiver comme en été. Voici la référence par commune :

La province de Málaga affiche 18,8 €/m² par mois, soit 6,8 % de plus qu’il y a un an, et c’est la troisième la plus chère d’Espagne pour la location, après Madrid et les Baléares. À la vente, la médiane de l’ensemble de la Costa del Sol est de 649 000 €, soit 4 744 €/m². Les données de location sont des prix d’offre de longue durée ; celles de vente, des médianes du catalogue d’EVS PROPERTY GROUP (8 432 annonces).

Faites le calcul d’une « année d’essai » dans un appartement de 80 m² : 12 mois à Fuengirola représentent environ 16 800 €, à Estepona environ 19 968 € (près de 20 000 €) et à Marbella environ 22 560 €. Acheter un logement ancien de 549 000 € (la médiane de Fuengirola) avec des frais de 7,5–8 % coûte entre 41 000 et 44 000 €, qui ne se récupèrent pas si la zone n’était pas la vôtre.

La location longue durée sur la côte est chère et rare : commencez donc à chercher à l’avance. Dans le contrat, la fianza légale (dépôt de garantie) est d’un mois (art. 36.1 LAU, loi sur les baux urbains) ; la garantie supplémentaire ne peut excéder deux mois dans les contrats d’une durée allant jusqu’à cinq ans, et les honoraires de l’agence et les frais de formalisation du contrat ne peuvent pas être répercutés sur le locataire (art. 20.2 LAU).

Conclusion : planifiez d’abord, achetez ensuite

Presque toutes ces erreurs s’évitent en suivant le même ordre : régler la question de la résidence, comprendre les coûts et la fiscalité, s’entourer d’un avocat indépendant, connaître la zone en y louant, et seulement alors acheter. Chez EVS PROPERTY GROUP, agence de la Costa del Sol avec bureau à Benalmádena, nous aidons ceux qui s’installent à choisir leur zone, à trouver un logement à louer ou à acheter et à coordonner le NIE avec le notaire et la banque. Si vous souhaitez nous exposer votre situation, nous serons ravis de vous écouter.

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