Los gastos de compra de una vivienda en la Costa del Sol suman, en segunda mano, alrededor de un 7,5-8 % del precio: un 7 % de ITP más notaría, registro y gestoría, que juntos rondan entre 1.500 y 3.000 € según el valor. En obra nueva la factura sube al entorno del 12 %, porque se paga un 10 % de IVA y un 1,2 % de actos jurídicos documentados. Los gastos de notaría de la compraventa los paga el comprador salvo que el contrato diga otra cosa.
Abajo desglosamos cada gasto, quién lo paga y dos ejemplos con precios reales de la costa. Las cifras de notaría y registro son orientativas: ambos cobran por arancel oficial y conviene pedir presupuesto antes de firmar.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda en Andalucía?
| Gasto | Segunda mano | Obra nueva | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto de la compra | ITP 7 % | IVA 10 % | Comprador |
| Actos jurídicos documentados | No se paga | 1,2 % | Comprador |
| Notaría de la compraventa | Arancel oficial, unos 700-1.500 € | Arancel oficial, unos 700-1.500 € | Comprador, salvo pacto |
| Registro de la Propiedad | Arancel oficial, unos 400-900 € | Arancel oficial, unos 400-900 € | Comprador |
| Gestoría | Opcional, unos 200-400 € | Opcional, unos 200-400 € | Comprador |
| Tasación si hay hipoteca | Unos 300-600 € | Unos 300-600 € | Comprador |
| Plusvalía municipal | Según ayuntamiento | Según ayuntamiento | Vendedor |
El ITP se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. Si compras por debajo del valor de referencia, pagarás igualmente sobre este último.
¿Qué gastos de notaría paga el comprador?
Según el Código Civil, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia, pero en la práctica casi todos los contratos ponen la notaría de la compraventa a cargo del comprador, y es lo que debes presupuestar. El importe no depende del notario que elijas: todos cobran por el mismo arancel, aprobado por el Real Decreto 1426/1989, que escala según el valor de la vivienda y el número de folios de la escritura.
Si compras con hipoteca, la escritura del préstamo es otra distinta. Desde la Ley 5/2019, el banco paga su notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca; al comprador solo le corresponden la tasación y, si las pide, las copias.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa? Dos ejemplos en la Costa del Sol
Tomamos un piso de 300.000 €, habitual en Fuengirola, Torremolinos o Manilva, y la mediana de los anuncios de la costa en nuestro informe de mercado, 650.000 €. Notaría, registro y gestoría son estimaciones con la parte alta del rango; el impuesto es exacto.
| Concepto | 300.000 € segunda mano | 650.000 € segunda mano | 650.000 € obra nueva |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 21.000 € | 45.500 € | No aplica |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | No aplica | No aplica | 72.800 € |
| Notaría, registro y gestoría | ≈ 2.000 € | ≈ 2.800 € | ≈ 2.800 € |
| Total aproximado | ≈ 23.000 € (7,7 %) | ≈ 48.300 € (7,4 %) | ≈ 75.600 € (11,6 %) |
Si la vivienda va a ser tu residencia habitual y vale hasta 150.000 €, el ITP baja al 6 %, y al 3,5 % para menores de 35 años y otros colectivos con el mismo límite. Para 2027, el proyecto de presupuestos de la Junta prevé bajar el tipo general al 6,75 % y subir ese límite a 200.000 €, pendiente de aprobación en el Parlamento andaluz.
¿Qué gastos añade un comprador no residente?
- NIE: la tasa oficial es baja (modelo 790 código 012), pero si delegas el trámite pagarás poder notarial, apostilla, traducción y honorarios.
- Abogado: no es obligatorio, pero lo habitual es contratar uno para la due diligence; los honorarios son libres y suelen fijarse como un porcentaje del precio o una tarifa cerrada.
- Traducciones y tipo de cambio: si pagas desde fuera del euro, la diferencia entre el cambio del banco y el de un servicio especializado puede costar más que la notaría.
- Impuestos anuales: como no residente declararás cada año la renta imputada de la vivienda con el modelo 210, aunque no la alquiles, además del IBI y la tasa de basuras.
Si el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211. No es un gasto adicional, porque se descuenta del pago al vendedor, pero sí es una obligación del comprador que el notario comprobará.
¿Cuándo y cómo se pagan los impuestos de la compra?
El ITP o el AJD se liquidan en Andalucía con el modelo 600 en los dos meses siguientes a la firma; el IVA de la obra nueva se paga al promotor junto con el precio. Sin el justificante del impuesto, el Registro no inscribe la vivienda a tu nombre, así que en la práctica la gestoría o el abogado lo presentan en los días siguientes a la escritura.
Conclusión
Para no llevarte sorpresas, suma al precio un 8 % si compras de segunda mano y un 12 % si es obra nueva, más los extras de no residente si es tu caso. En EVS Property te damos el cálculo exacto de cada vivienda que te interese, con presupuesto de notaría y registro, antes de que firmes la reserva.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de 200.000 €?
En Andalucía, de segunda mano, unos 14.000 € de ITP al 7 % más alrededor de 1.200-1.800 € de notaría, registro y gestoría. Si es tu vivienda habitual, el tipo reducido del 6 % no se aplica porque supera el límite de 150.000 €.
¿Qué gastos de notaría paga el comprador?
Por ley, la primera copia de la escritura; en la práctica, casi siempre toda la notaría de la compraventa, porque así se pacta en el contrato. La notaría de la hipoteca la paga el banco.
¿Pagan más impuestos los extranjeros al comprar una casa en España?
No. El ITP, el IVA y el AJD son los mismos para un español que para un extranjero. Lo que cambia es la fiscalidad anual: un no residente declara la renta imputada con el modelo 210 y no puede aplicar los tipos reducidos de vivienda habitual.
¿Se pueden pagar los gastos de compra con la hipoteca?
Rara vez. Los bancos financian un porcentaje del menor valor entre precio y tasación, y los impuestos y gastos los tiene que aportar el comprador con ahorros. A un no residente le suelen financiar en torno al 60-70 %.
