De 7 mest almindelige fejl ved flytning til Spanien (og ved boligkøb på Costa del Sol)

De mest almindelige fejl ved flytning til Spanien er at vælge vejen til opholdstilladelse for sent, undervurdere NIE (det spanske udlændingenummer) og købsomkostningerne, undvære en uafhængig advokat, vælge by ud fra feriehukommelser, glemme sundhedsvæsen og padrón (kommunal folkeregistrering), ikke vide, hvornår man bliver skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, og købe uden først at have boet til leje. Vi gennemgår alle syv med tal fra Costa del Sol pr. november 2026.

Det er godt at vide, før man flytter til Spanien, men denne artikel er en generel vejledning og erstatter ikke en advokat med speciale i udlændingeret eller en skatterådgiver. Lejedata stammer fra idealistas prisrapport for oktober 2026, og salgsdata fra EVS PROPERTY GROUPs markedsrapport for november 2026.

Fejl 1: At flytte eller købe uden at have valgt vejen til opholdstilladelse

Er du statsborger i EU, EØS eller Schweiz, behøver du ikke visum. Hvis du bliver i mere end tre måneder, skal du personligt indhente registreringsbeviset for EU-borgere (blanket EX-18) inden for tre måneder efter ankomsten. Dokumentet indeholder dit NIE, og du skal dokumentere, at du arbejder i Spanien, eller at du har tilstrækkelige midler og sygesikring.

For briter (siden 2021) og andre statsborgere fra tredjelande er grænsen uden visum 90 dage inden for en periode på 180 dage i hele Schengen-området, og det forlænges ikke af, at man ejer en bolig. Visum søges hos Spaniens konsulat i bopælslandet, før man rejser. Det er de mest almindelige veje:

• Residencia no lucrativa (opholdstilladelse uden erhverv): indkomst på 400 % af IPREM (Spaniens indeks for offentlige indkomstgrænser), ca. 28.800 € om året pr. ansøger i 2026, plus 100 % af IPREM (7.200 € om året) for hvert familiemedlem; privat sygesikring uden egenbetaling (eller blanket S1); straffeattest for de seneste fem år (i Storbritannien ACRO) med apostille og edsvoren oversættelse; samt lægeattest. Den giver ikke ret til at arbejde i Spanien.
• Visum til fjernarbejde (»digital nomad«): for dem, der arbejder på distancen for virksomheder eller kunder uden for Spanien, med en indkomst på mindst 200 % af mindstelønnen (SMI) om måneden, et ansættelses- eller kundeforhold på mindst tre måneder og sygesikring. Visummet varer op til et år, og derefter kan man få en tilladelse på op til tre år.

Et vigtigt punkt: »golden visa« ved boligkøb blev afskaffet den 3. april 2025, så et boligkøb giver ikke længere ret til at bo i Spanien. Og når du er ankommet med visum, har du en måned til at bestille TIE (opholdskort for udlændinge) med tidsbestilling hos Oficina de Extranjería eller Policía Nacional; på Costa del Sol bliver tiderne hurtigt udsolgt.

Fejl 2: At undervurdere NIE, skatterne og købsomkostningerne

NIE er uundværligt for at købe, underskrive kontrakten, åbne en bankkonto og betale skat. Det kan bestilles på forhånd via konsulatet. Mange købere beregner kun ejendommens pris og får en overraskelse med omkostningerne: I Andalusien lægger en brugt bolig cirka 7,5–8 % oven i prisen (ITP, den spanske overdragelsesafgift, på 7 % plus notar, tinglysning og gestoría, dvs. administrativ rådgiver), og nybyggeri omkring 12 % (IVA, den spanske moms, på 10 % plus AJD, stempelafgiften, på 1,2 %).

Husk, at ITP beregnes af den højeste af to værdier: prisen i escritura (skødet) eller referenceværdien fra Catastro (matrikelregisteret). For 2027 har Junta de Andalucía meddelt en sænkning af den almindelige ITP til 6,75 %, men den afhænger af budgettet for 2027, som endnu ikke er vedtaget.

Andre detaljer, der glemmes: Hvis sælgeren ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, skal køberen tilbageholde 3 % af prisen og indbetale dem til skattemyndighederne (Hacienda) på modelo 211. Ved et realkreditlån betaler banken notar, tinglysning, gestoría og lånets afgift (lov 5/2019), mens du selv betaler vurderingen, på ca. 300–600 €. Og som ejer, der ikke er hjemmehørende i Spanien, skal du hvert år indgive modelo 210 (imputeret lejeindkomst), selv om du ikke udlejer, ud over IBI (den årlige ejendomsskat) og renovationsafgiften.

Fejl 3: Ikke at hyre en uafhængig advokat og ikke gennemgå dokumentationen

Det er ikke obligatorisk at have en advokat, men det er det sædvanlige for at gennemgå det vigtigste: nota simple (udskrift fra Registro de la Propiedad, den spanske tingbog) med ejer, byrder og pantebreve, at tingbogen og Catastro stemmer overens, at der ikke er gæld til IBI eller til comunidad de propietarios (ejerforeningen), licencia de primera ocupación (førstegangsbeboelsestilladelsen) samt lovligheden af tilbygninger eller pool. Overvejer du turistudlejning, så kontrollér også, om ejerforeningens vedtægter og kommunen tillader det.

Underskriv ikke contrato de arras (reservationskontrakten med depositum), og betal ikke et depositum, før denne gennemgang er foretaget. Notaren bekræfter transaktionen, men foretager ikke en fuldstændig undersøgelse af ejendommen for dig. Og sørg for, at advokaten er uafhængig af sælger og bygherre.

Fejl 4: At vælge by ud fra feriehukommelser

En charmerende by i august kan være helt anderledes i februar. Tænk på hverdagen: transport, hospitaler, skoler og tiden til lufthavnen. Málaga by har lufthavn, AVE (højhastighedstog), hospitaler, universitet og liv hele året. Torremolinos, Benalmádena og Fuengirola er kompakte byer med forbindelse til Málaga og lufthavnen med Cercanías-nærbane og med store udenlandske miljøer.

Mijas kombinerer hvid bjergby, urbanisationer og kysten ved La Cala, med flere kvadratmeter for de samme penge. Marbella og Benahavís er det dyreste marked, med internationale skoler og golf. Estepona har meget nybyggeri og er billigere end Marbella pr. kvadratmeter. Manilva og Casares mod vest har de laveste priser i vores rapport og er roligere uden for sæsonen.

Vores råd: Kom i lavsæsonen, og undersøg rejsetider og skoler. Undervisningspligten gælder fra 6 til 16 år; i Andalusien afhænger pladsen på en offentlig skole af din adresse (padrón), og ansøgningerne til det følgende skoleår indgives om foråret.

Fejl 5: At glemme sundhedsvæsen, padrón og bankkonto

Tilmeldingen i kommunen (empadronamiento) sker med pas eller TIE og lejekontrakt eller escritura, og den åbner døren til sundhedskortet, skolen og kommunale fordele. Gør det de første dage; udskyd det ikke.

Hvad angår sundhed, bruger pensionister fra Storbritannien eller EU med ret til behandling i deres hjemland blanket S1, som registreres hos Seguridad Social og giver adgang til det offentlige sundhedsvæsen; dem, der arbejder i Spanien, betaler bidrag. Uden S1 og uden arbejde er muligheden en privat forsikring eller convenio especial (særlig aftale), som er tilgængelig efter mindst et års lovligt ophold og padrón: 60 € om måneden indtil 65 år og 157 € om måneden fra 65 år (Ministerio de Sanidad). Endelig gør en spansk bankkonto det lettere at betale IBI, ejerforening og forsyninger via automatisk betaling.

Fejl 6: Ikke at vide, hvornår man bliver skattemæssigt hjemmehørende

Du er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, hvis du opholder dig mere end 183 dage om året i landet, eller hvis dit økonomiske interessecenter er her. I så fald betaler du IRPF (den spanske indkomstskat) af din globale indkomst, herunder pensioner og lejeindtægter i udlandet, under hensyntagen til dobbeltbeskatningsoverenskomsterne.

Personer, der er hjemmehørende i Spanien, skal desuden oplyse deres aktiver i udlandet (konti, værdipapirer, fast ejendom) på modelo 720, hvis de i en af kategorierne overstiger 50.000 €. Så længe du fortsat ikke er hjemmehørende, er det modelo 210 for din bolig, der gælder. Før du flytter, bør du rådføre dig med en rådgiver om, hvordan din pension og dine indtægter vil blive beskattet.

Fejl 7: At købe for tidligt uden først at leje i området

At leje en tid er den billigste måde at undersøge, om et område passer til dig. Mange kunder hos EVS PROPERTY GROUP lejer i mellem seks måneder og et år, før de køber, for at opleve kvarteret om vinteren og om sommeren. Her er referencen pr. kommune:

Provinsen Málaga ligger på 18,8 €/m² om måneden, 6,8 % mere end for et år siden, og er den tredjedyreste i Spanien at leje i, efter Madrid og Baleares. Til salg er medianen for hele Costa del Sol 649.000 €, med 4.744 €/m². Lejedata er udbudspriser for langtidsudlejning; salgsdata er medianer fra EVS PROPERTY GROUPs katalog (8.432 annoncer).

Lav regnestykket for et »prøveår« i en lejlighed på 80 m²: 12 måneder i Fuengirola koster ca. 16.800 €, i Estepona ca. 19.968 € (næsten 20.000 €) og i Marbella ca. 22.560 €. At købe en brugt bolig til 549.000 € (medianen i Fuengirola) med omkostninger på 7,5–8 % koster mellem 41.000 og 44.000 €, som ikke hentes hjem igen, hvis området ikke var dit.

Langtidsleje ved kysten er dyr og knap, så begynd at lede i god tid. I kontrakten er den lovpligtige depositum på en måned (art. 36.1 i lejeloven LAU); den supplerende garanti må ikke overstige to måneder i kontrakter på op til fem år, og agenturets honorar og udgifterne til at oprette kontrakten kan ikke overføres til lejeren (art. 20.2 LAU).

Konklusion: Planlæg først, køb bagefter

Næsten alle disse fejl kan undgås med den samme rækkefølge: få opholdet på plads, forstå omkostningerne og beskatningen, omgiv dig med en uafhængig advokat, lær området at kende ved at leje, og først derefter køb. EVS PROPERTY GROUP, et bureau på Costa del Sol med kontor i Benalmádena, hjælper dem, der flytter, med at vælge område, finde bolig til leje eller til salg og koordinere NIE med notar og bank. Hvis du vil drøfte din situation, hører vi gerne fra dig.

Ofte stillede spørgsmål