De 7 vanligste feilene når du flytter til Spania (og kjøper bolig på Costa del Sol)

De vanligste feilene når man flytter til Spania er å velge vei til oppholdstillatelse for sent, å undervurdere NIE (det spanske identifikasjonsnummeret for utlendinger) og kjøpskostnadene, å klare seg uten en uavhengig advokat, å velge by ut fra ferieminner, å glemme helsetjenester og registrering i kommunen, å ikke vite når man blir skattemessig bosatt, og å kjøpe uten å ha bodd i området på leiekontrakt først. Vi går gjennom alle syv, med tall fra Costa del Sol per november 2026.

Dette er det du bør vite før du flytter til Spania, men artikkelen er en generell veiledning og erstatter ikke en advokat med spesialkompetanse på utlendingsrett eller en skatterådgiver. Leiedataene kommer fra idealistas prisrapport for oktober 2026, og salgsdataene fra EVS Propertys markedsrapport for november 2026.

Feil 1: Å flytte eller kjøpe uten å ha valgt vei til oppholdstillatelse

Er du statsborger i EU, EØS eller Sveits, trenger du ikke visum. Skal du bli i mer enn tre måneder, må du møte personlig for å få registreringsbevis for EU-borger (skjema EX-18) innen tre måneder etter ankomst. Dokumentet inkluderer NIE-nummeret ditt, og du må dokumentere at du arbeider i Spania eller har tilstrekkelige midler og helseforsikring.

For briter (siden 2021) og andre tredjelandsborgere er grensen uten visum 90 dager innenfor en periode på 180 dager i hele Schengen-området, og det å eie en bolig forlenger den ikke. Visum søker du om hos det spanske konsulatet i bostedslandet før du reiser. Dette er de vanligste veiene:

• Oppholdstillatelse uten arbeid (residencia no lucrativa): inntekt på 400 % av IPREM (den spanske referanseindikatoren for offentlige ytelser og inntektskrav), omtrent 28 800 € i året per søker i 2026, pluss 100 % av IPREM (7 200 € i året) for hvert familiemedlem; privat helseforsikring uten egenandeler (eller skjema S1); gjeldende ti-års vandelsattest er ikke nok, du trenger politiattest for de siste fem årene (i Storbritannia ACRO) med apostille og edsvoren oversettelse; og legeattest. Tillatelsen gir ikke rett til å arbeide i Spania.
• Visum for fjernarbeid («digital nomade»): for deg som jobber eksternt for selskaper eller kunder utenfor Spania, med inntekt på minst 200 % av minstelønnen (SMI) per måned, et arbeids- eller forretningsforhold på minst tre måneder og helseforsikring. Visumet varer i inntil ett år, og deretter kan du få en tillatelse på inntil tre år.

Et viktig poeng: «golden visa» ved boligkjøp ble opphevet 3. april 2025, så det å kjøpe bolig gir ikke lenger rett til å bo i Spania. Og når du først har kommet med visum, har du én måned på deg til å bestille time for TIE (oppholdskortet) ved Oficina de Extranjería eller Policía Nacional; på Costa del Sol blir timene raskt utsolgt.

Feil 2: Å undervurdere NIE, skatter og kjøpskostnader

NIE er helt nødvendig for å kjøpe, signere kontrakten, åpne bankkonto og betale skatt. Du kan søke om det på forhånd via konsulatet. Mange kjøpere regner bare med prisen på boligen og får en overraskelse når kostnadene kommer: i Andalucía utgjør bruktbolig omtrent 7,5–8 % av prisen (ITP, overdragelsesavgiften for brukte boliger, på 7 % pluss notar, eiendomsregister og gestoría, altså administrativ bistand), og nybygg rundt 12 % (IVA, den spanske merverdiavgiften, på 10 % pluss AJD, stempelavgiften, på 1,2 %).

Husk at ITP beregnes av den høyeste av to verdier: prisen i skjøtet (escritura, den notarielle kjøpsdokumentet) eller referanseverdien fra Catastro (det spanske matrikkelregisteret). For 2027 har Junta de Andalucía varslet en nedsettelse av den generelle ITP-satsen til 6,75 %, men det avhenger av budsjettet for 2027, som ennå ikke er vedtatt.

Andre detaljer som glemmes: hvis selgeren ikke er bosatt i Spania, må kjøperen holde tilbake 3 % av prisen og betale det inn til skattemyndighetene (Hacienda) med modelo 211. Ved boliglån betaler banken notar, eiendomsregister, gestoría og skatten på pantelånet (Ley 5/2019), mens du betaler takseringen, på rundt 300–600 €. Og som eier uten skattemessig bosted i Spania må du hvert år levere modelo 210 (skjema for beregnet leieinntekt), selv om du ikke leier ut, i tillegg til IBI (den kommunale eiendomsskatten) og renovasjonsavgiften.

Feil 3: Å ikke engasjere en uavhengig advokat og ikke gjennomgå dokumentasjonen

Det er ikke obligatorisk å ha advokat, men det er vanlig for å kontrollere det viktigste: nota simple fra Registro de la Propiedad (utskrift fra eiendomsregisteret med eier, heftelser og pantelån), at eiendomsregisteret og Catastro stemmer overens, at det ikke er utestående IBI eller felleskostnader til comunidad de propietarios (sameiet eller velforeningen i bygget), innflyttingstillatelsen (licencia de primera ocupación) og om påbygg eller basseng er lovlige. Hvis du vurderer korttidsutleie til turister, bør du også sjekke om det er tillatt etter sameiets vedtekter og av kommunen.

Ikke signer arras-kontrakten (kjøpekontrakt med depositum) og ikke betal depositum før denne gjennomgangen er gjort. Notaren bekrefter selve transaksjonen, men foretar ikke en fullstendig undersøkelse av eiendommen for deg. Og forsikre deg om at advokaten er uavhengig av selgeren og av utbyggeren.

Feil 4: Å velge by ut fra ferieminner

En sjarmerende landsby i august kan være helt annerledes i februar. Tenk på hverdagen: transport, sykehus, skoler og tiden til flyplassen. Málaga by har flyplass, AVE (høyhastighetstog), sykehus, universitet og liv hele året. Torremolinos, Benalmádena og Fuengirola er kompakte byer, knyttet til Málaga og flyplassen med Cercanías-pendeltog og med store utenlandske miljøer.

Mijas kombinerer hvit fjellandsby, urbanisasjoner og kysten ved La Cala, med flere kvadratmeter for pengene. Marbella og Benahavís er det dyreste markedet, med internasjonale skoler og golf. Estepona har mye nybygg og er billigere enn Marbella per kvadratmeter. Manilva og Casares, i vest, har de laveste prisene i rapporten vår og er roligere utenfor sesong.

Vårt råd: kom i lavsesongen og sjekk reisetider og skoler. Den obligatoriske skolegangen varer fra 6 til 16 år; i Andalucía avhenger plassen på en offentlig skole av adressen din (padrón), og søknader for neste skoleår leveres om våren.

Feil 5: Å glemme helsetjenester, padrón og bankkonto

Registreringen i kommunens innbyggerregister (empadronamiento, ofte kalt padrón) gjøres på rådhuset med pass eller TIE og leiekontrakt eller skjøte, og åpner døren til helsekort, skole og kommunale fordeler. Gjør det de første dagene; ikke utsett det til slutt.

Når det gjelder helse, bruker pensjonister fra Storbritannia eller EU som har rett til helsehjelp i hjemlandet skjema S1, som registreres i det spanske trygdesystemet (Seguridad Social) og gir tilgang til offentlig helsetjeneste; de som arbeider i Spania betaler trygdeavgift. Uten S1 og uten arbeid er alternativet privat forsikring eller særavtalen (convenio especial), som er tilgjengelig etter minst ett års lovlig opphold og padrón: 60 € i måneden frem til fylte 65 år og 157 € i måneden fra 65 år (Ministerio de Sanidad). Til slutt gjør en spansk bankkonto det enklere å sette opp fast trekk for IBI, felleskostnader og strøm, vann og andre tjenester.

Feil 6: Å ikke vite når du blir skattemessig bosatt

Du er skattemessig bosatt hvis du oppholder deg mer enn 183 dager i året i Spania, eller hvis tyngdepunktet for dine økonomiske interesser er her. I så fall betaler du IRPF (den spanske inntektsskatten) av global inntekt, inkludert pensjoner og leieinntekter i utlandet, med hensyn til avtaler for å unngå dobbeltbeskatning.

Bosatte må i tillegg oppgi formue i utlandet (kontoer, verdipapirer, eiendommer) i modelo 720 hvis den i en av kategoriene overstiger 50 000 €. Så lenge du er ikke-bosatt, er det modelo 210 for boligen din som gjelder. Før du flytter, bør du spørre en rådgiver om hvordan pensjonen og inntektene dine vil bli beskattet.

Feil 7: Å kjøpe for tidlig, uten å ha leid i området først

Å leie en periode er den billigste måten å finne ut om et område passer for deg. Mange kunder hos EVS Property leier i mellom seks måneder og ett år før de kjøper, for å se nabolaget både vinter og sommer. Dette er referansen per kommune:

Provinsen Málaga ligger på 18,8 €/m² per måned, 6,8 % mer enn for et år siden, og er den tredje dyreste i Spania å leie i, etter Madrid og Balearene. Ved salg er medianen for hele Costa del Sol 649 000 €, med 4 744 €/m². Leiedataene er utleiepriser for langtidsleie; salgsdataene er medianer fra EVS’ katalog (8 432 annonser).

Regn på et «prøveår» i en leilighet på 80 m²: 12 måneder i Fuengirola blir omtrent 16 800 €, i Estepona omtrent 19 968 € (nesten 20 000 €) og i Marbella omtrent 22 560 €. Å kjøpe en brukt bolig til 549 000 € (medianen i Fuengirola) med kostnader på 7,5–8 % koster mellom 41 000 og 44 000 €, som ikke kommer tilbake hvis området viste seg ikke å være ditt.

Langtidsleie på kysten er dyrt og det finnes lite av det, så begynn å lete i god tid. I kontrakten er den lovlige depositumsgarantien (fianza) én måned (art. 36.1 LAU, den spanske leieloven); tilleggsgarantien kan ikke overstige to måneder i kontrakter på inntil fem år, og meglerhonorar og utgifter til formalisering av kontrakten kan ikke veltes over på leieboeren (art. 20.2 LAU).

Konklusjon: Planlegg først, kjøp etterpå

Nesten alle disse feilene unngås med samme rekkefølge: få oppholdet på plass, forstå kostnader og skatter, ha en uavhengig advokat ved din side, bli kjent med området ved å leie, og først da kjøpe. EVS Property, et byrå på Costa del Sol med kontor i Benalmádena, hjelper dem som flytter med å velge område, finne bolig til leie eller kjøp og koordinere NIE med notar og bank. Hvis du vil snakke om din situasjon, hører vi gjerne fra deg.

Ofte stilte spørsmål